Rechtspraak: MGE en schending zelfbebewoningsplicht

WR 2008, 27
Rb. Rotterdam
28 november 2007, nr. 287533 / HA ZA 07-1714

Partijen
Eiseres
Stichting Woonbron, gevestigd te Rotterdam
Procureur
mr. T.A. Vermeulen
Advocaat
mr. T.A. Nieuwenhuijsen
tegen
Gedaagde
A. Awad, wonende te Rotterdam
Procureur
mr. A.C. Hansen

(..)
2 De vaststaande feiten
2.1 De rechtsvoorgangster van Woonbron heeft op 22 augustus 2001 een recht van ondererfpacht op het appartementsrecht betreffende de Deensestraat 55c te Rotterdam verleend aan Awad. De gemeente is de erfverpachter en Woonbron is de erfpachter.
2.2 Deze uitgifte is geschied ingevolge de MGE-regeling, hetgeen staat voor ‘Maatschappelijk Gebonden Eigendom’. De kern van deze regeling wordt in de dagvaarding als volgt omschreven:
De gemeente heeft in het kader van de MGE-regeling woningen in erfpacht geleverd aan onder andere Woonbron. Woonbron heeft vervolgens gezorgd voor het opknappen van de woningen, waarna deze werden uitgegeven aan starters in de markt en mensen in lagere inkomensgroepen. Deze verkoop geschiedde door de vestiging van een ondererfpachtrecht. De prijs voor de woning was aanzienlijk lager dan de reguliere marktwaarde. Op deze wijze verkregen de kopers een goed onderhouden woning voor een zeer lage prijs. Daar staat tegenover dat de ondererfpachter verplicht is de betreffende woning zelf te bewonen en bovendien gehouden is om bij beoogde verkoop de woning opnieuw aan de corporatie aan te bieden tegen een volgens een vaste formule berekende prijs: de taxatie.
2.3 Bij deurwaardersexploot van 30 maart 2007 heeft Woonbron aan Awad de ondererfpacht opgezegd tegen 1 mei 2007. Tevens is hij gesommeerd om de woning uiterlijk 1 mei 2007 leeg en ontruimd onder inlevering van de sleutels aan Woonbron op te leveren. Daarin is gewezen op artikel 2 van de bepalingen maatschappelijk gebonden eigendom. Dit luidt als volgt:
De eigenaar is verplicht de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag de woning niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan.
2.4 Woonbron heeft de waarde van de ondererfpacht overeenkomstig de terugkoopregeling van de MGE-regeling laten taxeren. De waarde bedraagt € 48 854, inclusief terugbetaling van de afgekochte canon. Op vordering van de hypotheekhouder is een bedrag van € 48 600,05 als aflossing van de geldlening betaald.
2.5 De ondererfpacht is door de notaris in de kadastrale registers doorgehaald.
3 De vordering
3.1 Gevorderd wordt dat de rechtbank Awad veroordeelt tot ontruiming van de woning, op verbeurte van dwangsommen en met veroordeling van Awad in de kosten van de procedure, een en ander met nevenvorderingen.
3.2 Woonbron heeft de volgende argumenten aan de opzegging ten grondslag gelegd:
a Awad is de zelfbewoningsverplichting niet nagekomen, ondanks daartoe schriftelijk te zijn gesommeerd,
b eerst op 22 november 2005 heeft hij zich in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) als bewoner ingeschreven, maar hij is er toen niet daadwerkelijk gaan wonen,
c uit de GBA blijkt dat sinds 22 augustus 2001 in totaal 17 personen als bewoner van dit pand hebben ingeschreven gestaan,
d in het kader van het project Samenwerking Op Maat is de woning bezocht door een interventieteam van de deelgemeente Delfshaven. Op 12 december 2006 zijn twee vrouwen uit Bulgarije aangetroffen die niet beschikten over een verblijfstitel. Op 11 januari 2007 is er eveneens iemand aangetroffen die hier niet over beschikte,
e vandaar dat Woonbron gerechtigd was op grond van artikel 5:87 juncto artikel 5:88 BW de ondererfpacht op te zeggen omdat Awad in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.
3.3 Voorts wordt aangevoerd dat Awad kennelijk niet betwist dat hij tekort is geschoten, maar dat hij betwist dat dit in ernstige mate is geschied. Tegen de opzegging is Awad nooit in het geweer gekomen. Eerst in deze procedure voert hij hiertegen verweer. Dit is tardief.
Tekst
4 Het verweer
4.1 Dit strekt ertoe dat de vordering wordt afgewezen, met veroordeling van Woonbron in de kosten van de procedure.
4.2 Awad voert het volgende aan:
1 hij was onwetend omtrent het huurverbod,
2 inderdaad heeft hij enige tijd de woning verhuurd,
3 hij heeft maatregelen genomen om de huurders te noodzaken te vertrekken,
4 daarna heeft hij er onafgebroken zelf gewoond,
5 de personen die door het interventieteam zijn aangetroffen waren zijn gasten,
6 de deelgemeente heeft zelf gezegd (brief van 14 maart 2007) dat zij geen reden tot ingrijpen zag,
7 de opzegging is dus ten onrechte geschied zodat deze moet worden teruggedraaid, met al haar gevolgen.
5 De beoordeling
5.1 Ingevolge artikel 5:87 BW is Woonbron als (in dit geval) ondererfverpachter gerechtigd de ondererfpacht op te zeggen indien Awad als ondererfpachter twee jaar de canon niet betaalt of in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. De opzegging is gebaseerd op de tweede grond.
5.2 Ter comparitie heeft Woonbron onder andere bepleit dat Awad niet kon volstaan met het voeren van verweer tegen de gevorderde ontruiming, maar dat hij eerder tegen de opzegging verweer had moeten voeren.
5.3 Deze stelling is echter niet gebaseerd op enige rechtsgrond. De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling en Awad mag in het kader van de onderhavige ontruimingsprocedure verweer voeren tegen de opzegging. Deze kan dan door de rechter getoetst worden aan de regeling van artikel 5:87 lid 2 BW. Het komt voor risico van Woonbron als “opzegger” hoe deze rechterlijke toetsing uitvalt. Indien geoordeeld wordt dat niet is voldaan aan voormeld artikel betekent dit dat de ontruimingsvordering wordt afgewezen.
5.4 Dit geldt temeer nu de MGE-regeling van overheidswege wordt gestimuleerd om een groep mensen een eigen woning te laten kopen en allerhande bijzondere voorzieningen kent. Deze mensen zouden anders gebruik maken van huurwoningen en dus huurbescherming genieten. De be�indiging van de huurovereenkomst zou in een dergelijk geval gebaseerd zijn op een toerekenbare tekortkoming waarover de kantonrechter, waartoe de bewoners zelf toegang hebben zonder advocaat te hoeven inschakelen, zou beslissen. Bovendien is het criterium van “in ernstige mate tekort schieten in de nakoming van zijn andere verplichtingen” sterk verwant aan het criterium van artikel 6:265 BW, hetgeen in een dergelijk geval door de rechter zou moeten worden getoetst.
5.5 Het feit dat Awad niet eerder heeft gereageerd, leidt er niet toe dat hij afstand van recht heeft gedaan of dat hij zijn rechten heeft verwerkt of anderszins geen toegang meer tot de rechter zou hebben.
5.6 Onderzocht dient dus te worden of in het onderhavige geval Awad in ernstige mate te kort is geschoten. Geoordeeld wordt dat dit het geval is omdat:
1 hij zelf toegeeft in de periode 2004-2006 de woning te hebben verhuurd,
2 hij eerst op 22 november 2005 zich als bewoner van de woning in het GBA heeft ingeschreven,
3 door hem ter comparitie is erkend dat alle 17 personen daadwerkelijk in het GBA hebben ingeschreven gestaan, zij het volgens hem voornamelijk om hun een postadres te verstrekken,
4 uit de verslagen van het interventieteam volgt dat er meerdere personen in de woning zijn aangetroffen die daar niet woonden en zonder recht of titel in Nederland verbleven.
5.7 Het verweer van Awad dat hij niet wist van de zelfbewoningsplicht gaat niet op. In de door hem ondertekende notariële akte van vestiging van het ondererfpachtrecht staat dit duidelijk. Niet is gebleken van maatregelen om de huurders te dwingen te vertrekken. Zijn voormalige advocaat, zo blijkt uit de overgelegde brieven, heeft de huurders enkel aangesproken op de achterstand betreffende de huurbetalingen en heeft gedreigd met een procedure.
5.8 Zelfs al zou het zo zijn dat Awad vanaf 22 november 2006, zoals is gesteld ter comparitie, zelfstandig de woning als hoofdbewoner bewoont, dan rijst de vraag of dit voldoende is om te oordelen dat het eerdere verzuim, beter gezegd het “in ernstige mate tekort schieten”, hierdoor wordt ‘geheeld’. De rechtbank volgt Awad niet in zijn bevestigende beantwoording van deze vraag. Immers, de MGE-regeling kent specifiek een gebod om zelf de woning te bewonen en een verbod tot verhuur. Dit vloeit rechtstreeks voort uit de ratio van de regeling. Voorts is van belang dat, als de handelwijze van Awad achteraf zou worden gebillijkt, deze woning langere tijd aan het areaal woningen, beschikbaar voor de doelgroep, op oneigenlijke gronden zou zijn onttrokken. Terecht stelt Woonbron dat zij de woning zelf dan beter kan verhuren aan huurders die volgens de geldende urgentieregels daarvoor in aanmerking komen.
5.9 Anders dan Awad stelt, leest de rechtbank in de brief van de deelgemeente Delfshaven van 14 maart 2007 geenszins dat de gemeente als hoofderfverpachter zou billijken dat Awad er mag blijven wonen. Vooropgesteld wordt dat de deelgemeente niet dezelfde is als de gemeente. Niet is gebleken dat de brief mede namens de gemeente Rotterdam is geschreven. Bovendien blijkt niet uit de brief dat de deelgemeente enig privaatrechtelijk standpunt inneemt. De brief is geschreven vanuit een publiekrechtelijke invalshoek; zij kondigt bestuurlijk ingrijpen aan als de overlast (verhuur of ingebruikgeving aan illegalen) niet stopt.
5.10 Dit betekent dat de vordering van Woonbron kan worden toegewezen, temeer nu tegen de opzegging als zodanig geen verweer is gevoerd. De dwangsommen worden gemaximeerd zoals hieronder is vermeld.
5.11 Als in het ongelijk gestelde partij wordt Awad veroordeeld in de kosten van de procedure.
6 De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt Awad om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de Deensestraat 55c te Rotterdam geheel leeg en ontruimd op te leveren, met medeneming van al het zijne en de zijnen, onder afgifte van de sleutels aan Woonbron, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500 voor iedere dag dat Awad hiermee in gebreke blijft,
maximeert de totaal te verbeuren dwangsommen op € 50 000,
veroordeelt Awad in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonbron begroot op � 335,31 aan verschotten en op € 904 aan salaris procureur,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.