Huur of bruikleen?

 

Duco van Praag

 

Rechtbank Gelderland (zittingsplaats Zuthpen), 16 mei 2018, WR 2019/2

 

De Rechtbank Gelderland boog zich onlangs over de vraag hoe een overeenkomst moet worden gekwalificeerd. Is dit een bruikleenovereenkomst (en kan de gebruiker geen aanspraak maken op bescherming) of een huurovereenkomst (en heeft hij die bescherming als huurder mogelijk wel)?

 

Casus

 

Tussen de gemeente Heerde en de heer W. bestaat een overeenkomst met betrekking tot een kantine. Een kantine in een door de gemeente gebouwde sportzaal. De overeenkomst is op 31 mei 2000 ingegaan. De overeenkomst heet “huurovereenkomst”. De huurprijs bedraagt NLG 1,- per jaar. Hij is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Over de periode daarna vermeldt de huurovereenkomst niets. Wel hebben nadien gesprekken plaatsgevonden over een “gebruiksovereenkomst”, maar is daarover verder geen overeenstemming bereikt. W. moet in en rond de sportzaal ook zekere beheertaken uitvoeren en daarvoor ontvangt hij een vergoeding.

 

Begin 2015 zegt de gemeente de overeenkomst op tegen 1 mei 2015. W. moet de kantine ontruimen. W. doet dit niet en de gemeente start bij de rechtbank een procedure. De gemeente stelt dat de heer W. de kantine “om niet”  – zoals dat heet – in gebruik had en daarvoor dus geen vergoeding betaalde. Naar de mening van de gemeente is daarom geen sprake van een zogenoemde tegenprestatie en daarom is er geen huurovereenkomst. W. meent dat er wel een huurovereenkomst bestaat. W. wijst daarbij vooral op de inhoud van de overeenkomst, die ook “huurovereenkomst” heet. En op het feit dat hij naast de betaling van de huurprijs van NLG 1,- diverse beheerwerkzaamheden en schoonmaakwerkzaamheden verricht. Tot slot voert hij aan dat die extra werkzaamheden qua aard en omvang niet worden gedekt door de horeca-inkomsten. Ten behoeve van de exploitatie van de kantine, die bovendien niet kostendekkend is, heeft hij op eigen kosten diverse veranderingen aangebracht. Omdat de kantine voor publiek toegankelijk is, stelt hij zich tot slot op het standpunt dat sprake is van zogenoemde 7:290 bedrijfsruimte.

 

Rechtbank

 

De rechtbank moet oordelen over de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst, dan wel een gebruiksovereenkomst bestaat. De rechtbank overweegt dat het kenmerkende verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verschuldigd zijn van een “tegenprestatie”, in ruil voor het gebruik van de kantine. De rechtbank stelt vast dat wél sprake is van een tegenprestatie. Naast het symbolische bedrag van NLG 1,- per jaar geldt als tegenprestatie dat de heer W. zorg draagt voor de exploitatie van de kantine, dat hij daarin voor zijn rekening de nodige aanpassingen heeft doorgevoerd en dat deze exploitatie niet kostendekkend is. Verder overweegt de rechtbank dat sprake is van een huurovereenkomst omdat partijen het contract ook zo hebben genoemd, en ook omdat partijen – gelet op wat zij over en weer hebben aangevoerd – dat zo hebben bedoeld. In de huurovereenkomst staat namelijk letterlijk dat het “de bedoeling is” dat de kantine door de gemeente aan de heer W. zal worden verhuurd. Ook uit de communicatie tussen partijen in 2008 blijkt deze aanvankelijke bedoeling.

 

Op grond van de wet is de rechtbank sector kanton (de kantonrechter) bevoegd geschillen over huurovereenkomsten te behandelen. Bij bruikleenovereenkomsten is dat de rechtbank sector civiel. Omdat de rechtbank vaststelt dat sprake is van huur, verwijst hij de zaak naar de sector kanton  voor de verdere procedure.

 

Commentaar

 

Hoe partijen de overeenkomst zelf noemen, is niet doorslaggevend voor de vraag welk recht daarop van toepassing is. Bepalend is wat partijen hebben afgesproken én wat hun bedoeling daarbij was. Zowel de huurovereenkomst als de bruikleenovereenkomst zijn in de wet “benoemde” overeenkomsten. Zij worden in de wet gedefinieerd. Als een overeenkomst voldoet aan die definitie moet hij ook als zodanig worden gekwalificeerd, ongeacht de vraag hoe partijen de overeenkomst zelf hebben genoemd. Het grote verschil tussen de huurovereenkomst (artikel 7:201 BW) en de bruikleenovereenkomst (artikel 7A:1777 BW) is dat bij de eerste een tegenprestatie voor het gebruik is bedongen. Is daarvan sprake, dan móet een overeenkomst als huurovereenkomst worden aangemerkt, ook als partijen de overeenkomst een andere naam hebben gegeven. Ontvangt de eigenaar geen tegenprestatie, dan is sprake van een bruikleenovereenkomst.

 

In deze zaak concludeert de rechtbank dat wél sprake was van een tegenprestatie. Niet zo zeer vanwege het symbolische bedrag van NLG 1,- per jaar, maar wel vanwege de verplichting van de huurder ook andere werkzaamheden uit te voeren, alsmede het feit dat hij zelf kennelijk voor eigen rekening verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht. Bovendien vindt de rechtbank van belang welke bedoeling partijen bij het sluiten ervan voor ogen heeft gestaan. Zij verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:WO9673). In dit arrest overwoog de Hoge Raad:

“Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.”

 

Die bedoeling blijkt volgens de rechtbank niet alleen duidelijk uit de huurovereenkomst zelf (waarin met zoveel woorden staat dat partijen de bedoeling hadden een huurovereenkomst te sluiten), maar ook uit de wijze waarop zij zich na het sluiten jegens elkaar hebben gedragen.

 

De rechtbank, sector kanton (de “kantonrechter”), is bevoegd geschillen over huurovereenkomsten te behandelen. De gemeente had de vordering tot ontruiming “neergelegd” bij de rechtbank, sector civiel (de “normale” rechtbank). Deze is dus niet bevoegd. Daarom verwijst de sector civiel de zaak naar de sector kanton, die zich vervolgens moet uitlaten over de vraag of de vordering tot ontruiming terecht is ingesteld. Daarbij zal relevant zijn hoe de huurovereenkomst verder juridisch moet worden gekwalificeerd. Is er sprake van een 290-huurovereenkomst dan zal er vermoedelijk geen ontruiming worden uitgesproken. Als de kantonrechter oordeelt dat sprake is van een 230a-huurovereenkomst, dan heeft de gemeente betere papieren.