Woningaanpassing op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning

Stan Baggen

Dit artikel verscheen in april 2024 in Huurrecht in Praktijk 2024/3

De Wet maatschappelijke ondersteuning kent een regeling die het zowel huurders als het college van burgemeester en wethouders mogelijk maakt om woningaanpassingen door te voeren tegen de zin van de eigenaar van die woning. Dit artikel bespreekt de verschillen met de regeling inzake veranderingen aan het gehuurde die is opgenomen in art. 7:215 van het Burgerlijk Wetboek.

In 2015 is de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (verder: ‘Wmo’) in werking getreden. Doel van deze wet is om ervoor te zorgen dat mensen zolang mogelijk thuis kunnen blijven wonen, ook als zij niet op eigen kracht zelfredzaam zijn. De Wmo biedt daartoe aan gemeenten verschillende instrumenten: maatwerkvoorzieningen of een persoonlijk budget, zoals omschreven in art. 2.3.1 t/m 2.3.10 Wmo.

Eén van de maatwerkvoorzieningen waar de wet in voor- ziet is dat het college van burgemeester en wethouders kan beslissen om een woningaanpassing aan te brengen of te doen aanbrengen (art. 2.3.5 en 2.3.7 Wmo). Ook kan het college besluiten om voor dat doel een persoonsgebonden budget aan de betrokkene te verstrekken (art. 2.3.6 Wmo). De wet bevat met betrekking tot een dergelijke woningaanpassing een bijzondere regel voor woningen waarvan de betreffende persoon niet de eigenaar is. Die situatie doet zich vooral voor als die persoon de woning huurt. In die situatie is zowel het college als de huurder bevoegd om zonder toestemming van de eigenaar deze woningaanpassing aan te brengen of te doen aanbrengen (art. 2.3.7 Wmo). Wel stelt het college de eigenaar van de woning in de gelegenheid om zich te doen horen. Het college en/of de huurder zijn niet gehouden om de woningaanpassing bij het eindigen van de huur ongedaan te maken.

Deze regeling voor woningaanpassing wijkt nogal af van de huurrechtelijke regeling die is opgenomen in art. 7:215 BW. Ik bespreek hoe deze twee regelingen zich tot elkaar verhouden en wat de rechten zijn van een verhuurder als het college heeft beslist tot het (doen) aanbrengen van een woningaanpassing of tot het verstrekken van een persoons- gebonden budget daarvoor.

Zowel de Wmo als het huurrecht erkennen dat een huurder onder omstandigheden wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen zonder toestemming van de eigenaar. Echter, in het huurrecht gaat de wetgever ervan uit dat de huurder deze toestemming wel eerst zal moeten vragen. Dat is slechts anders bij kleine veranderingen die bij het einde van de huur eenvoudig weer ongedaan kunnen worden gemaakt. Als de beoogde wijziging niet leidt tot een waar- dedaling van het gehuurde dan wel tot een verminderde verhuurbaarheid, mag de verhuurder de toestemming niet weigeren.

Dat laat onverlet dat een huurder ook in de situatie dat een verhuurder de toestemming ten onrechte weigert, de woningaanpassing niet zomaar mag uitvoeren. De huurder zal in dat geval een machtiging aan de kantonrechter moeten vragen om de wijzigingen uit te voeren. De kantonrechter zal deze machtiging in ieder geval verstrekken als de wijzigingen de verhuurbaarheid van de woning niet verminderen en ook niet leiden tot een waardedaling daarvan. Maar ook als dat wel het geval is, kan de kantonrechter de machtiging tot wijziging alsnog verstrekken als daardoor het woongenot wordt verhoogd en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten. De kantonrechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden, waaronder ook de voorwaarde dat de huurder de verandering weer ongedaan moet maken bij het einde van de huur (art. 7:215 lid 5 BW)

Een woningaanpassing op grond van de Wmo zal vrijwel altijd het woongenot van de betreffende huurder verhogen. De aanpassing is immers nodig om de betreffende persoon zelfstandig thuis te kunnen laten wonen. Maar dát is niet de maatstaf van art. 7:215 BW. Die maatstaf gaat immers uit van een objectieve verhoging van het woongenot voor huurders in het algemeen. Dat betekent dat een kantonrechter een dergelijke aanpassing in beginsel pas zal goedkeuren, als deze de verhuurbaarheid van de woning niet vermindert en ook niet zal leiden tot een waardedaling daarvan.

Hoewel het goed denkbaar is dat het merendeel van de woningaanpassingen die in het kader van de Wmo nodig worden geacht ook op grond van art. 7:215 BW zonder toestemming van de verhuurder zouden kunnen worden aangebracht, bestaat er toch een wezenlijk verschil in de benadering. Art. 7:215 BW zoekt een objectieve benade- ring, waarin de staat van de gehuurde zaak centraal staat. De Wmo gaat uit van een subjectieve benadering, waarin de noden van de betrokkene, de huurder, centraal staan.

Maar wat nu als er wel degelijk zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zijn die zich tegen het aanbrengen van een woningaanpassing op grond van de Wmo verzetten? Kan een verhuurder dan überhaupt nog iets doen? Moet het college daar ook rekening mee houden? De wet bepaalt immers wel dat het college de eigenaar van de woning in de gelegenheid stelt zich te doen horen, maar regelt niet wat het college met die informatie moet doen. Uit de wetsgeschiedenis (1) volgt dat het doel van het horen van de eigenaar is dat het college daardoor rekening kan houden met de redelijke belangen van de eigenaar, waarbij ook de kosten voor het weer herstellen in de oude staat kunnen worden betrokken.

Het besluit van het college tot woningaanpassing, of tot het verstrekken van een persoonsgebonden budget daartoe, is een besluit in bestuursrechtelijke zin. De eigenaar van een woning is mede-belanghebbende bij dat besluit en kan daar dus bezwaar tegen maken en bij een tegenvallende beslissing op bezwaar kan de eigenaar beroep instellen bij de rechtbank. In processueel opzicht ligt het procesinitiatief bij een woningaanpassing op grond van de Wmo dus bij de verhuurder/eigenaar – die goed rekening zal moeten houden met de termijnen voor bezwaar en beroep – terwijl het procesinitiatief bij andere door een verhuurder ongewenste woningaanpassingen bij de huurder ligt (tenzij het veranderingen van ondergeschikte aard betreft).

Een deel van de pijn van verhuurders zal gelegen zijn in het ontbreken van een ongedaanmakingsverplichting bij het einde van de huur. Iedereen kan begrijpen dat iemand die slecht ter been is een traplift nodig kan hebben, ook als de trap erg smal is en je er daardoor lopend bijna niet meer langs kan. Maar waarom blijft de verhuurder met die traplift opgezadeld als de huur allang geëindigd is? Waarom financiert de samenleving wel het aanbrengen van voorzieningen maar niet het weer ongedaan maken daarvan?

Opvallend genoeg zijn er nauwelijks rechtszaken terug te vinden waar verhuurders bezwaar maken tegen een woningaanpassing op grond van de Wmo. De overgrote meerderheid van de rechterlijke uitspraken over woningaanpassingen op grond van de Wmo wordt gevoerd naar aanleiding van een beroep door de huurder, omdat het college een verzoek om woningaanpassing heeft afgewezen (2). Laat dat dan een geruststelling zijn voor bezorgde verhuurders. Ook de overheid heeft er belang bij om woningaanpassingen niet al te gemakkelijk mogelijk te maken. Daar zijn immers kosten aan verbonden. Bovendien zal een flink deel van de wel door de overheid gefinancierde woningaanpassingen leiden tot een waardevermeerdering van het gehuurde. Soms zit het wellicht tegen, maar soms zit het ook mee. Hoe dan ook blijkt ook uit de rechtspraak overduidelijk dat de behoefte van de betrokkene bij de beoordeling van het aanbrengen van een woningaanpassing centraal staat en dat impliceert dat de belangen van een verhuurder behoorlijk zwaarwegend zullen moeten zijn om aan een woningaanpassing op grond van de Wmo in de weg te staan.

Dit artikel is afgesloten op 29 februari 2024

                                                                                                                                                               

Noten:

1       Kamerstukken II 2013/14, 33841, nr. 34, p. 263.    

2       Bijvoorbeeld: rb. Den Haag 21 februari 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:2487 en CrvB 23 november 2023, ECLI:NL:CRVB:2023:2280.