Opschorting huur in verband met corona

Rechtbank Amsterdam (kantonrechter in kort geding), 27 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3730)
 

Duco van Praag

 
De kantonrechter moet in kort geding een oordeel vellen over de vraag of de huurder van een winkel in verband met de gevolgen van de coronacrisis de huur over de maanden april tot en met juni 2020 slechts voor 50% hoeft te betalen.
 

Casus

 
Huurder huurt een bedrijfsruimte te Amsterdam waarin hij conform de afgesproken bestemming een kledingwinkel exploiteert. Nadat de overheid naar aanleiding van de coronapandemie maatregelen heeft afgekondigd, heeft hij deze winkel op 12 maart 2020 gesloten. Voor de periode april tot en met juni 2020 heeft hij de huur slechts voor een deel betaald. Op 16 juni 2020 heeft hij de winkel weer geopend. Vanwege het feit dat de huurder de huur slechts gedeeltelijk heeft betaald, vordert de verhuurder in kort geding betaling van het resterende gedeelte, alsmede van de incassokosten en contractuele boete. Huurder voert hiertegen verweer. Naar zijn mening is vanwege de coronapandemie sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Door de daarmee gepaard gaande gezondheidsrisico’s en de als gevolg van de overheid opgelegde verplichting om zoveel thuis te blijven, heeft huurder besloten de winkel tijdelijk te sluiten, dit ook ter bescherming van zijn personeel. Hij heeft slechts eenmalig aanspraak kunnen maken op een bedrag van € 4.000, – aan overheidssteun, waarmee hij de huur over juli 2020 heeft kunnen betalen. Huurder voert aan dat hij in een bodemprocedure huurprijsvermindering zal vorderen. Verder heeft hij aan verhuurder voorgesteld 50% van de huur te betalen, maar verhuurder wil daarover niet onderhandelen.
 

Kantonrechter

 
De kantonrechter begrijpt uit het verweer van de huurder dat hij in de bodemprocedure zal vorderen dat de huurprijs voor de maanden april tot en met juni 2020 met 50% moet worden verminderd en dat hij zich in dit kort geding, vooruitlopend op die bodemprocedure, op het standpunt stelt dat de rechter niet meer dan 50% van de huurbetalingsverplichting kan toewijzen. De kantonrechter volgt het verweer van de huurder en honoreert zijn beroep op onvoorziene omstandigheden. Daarbij overweegt hij dat voor een dergelijk beroep ingevolge artikel 6:258 BW sprake moet zijn van omstandigheden die bij het aangaan van de huurovereenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) door partijen in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd. Daarnaast moeten de omstandigheden van dien aard zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verlangt. Tot slot geldt dat een wijziging (in dit geval een tijdelijke huurverlaging) niet wordt uitgesproken voor zover die omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of verkeersopvatting voor rekening komen van degene (de huurder) die zich daarop beroept.
 
Met inachtneming van deze uitgangspunten beoordeelt de kantonrechter of de gevolgen van de coronacrisis als onvoorzien kunnen worden aangemerkt. Hij voert daarbij aan dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich op enig moment een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken die zou leiden tot overheidsmaatregelen die het gebruik van een groot deel van middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maakten. Op grond daarvan stelt de kantonrechter vast dat partijen de gevolgen van deze crisis niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd. Verder overweegt hij dat de gevolgen en de daarop geënte overheidsmaatregelen niet geheel voor rekening van huurder kunnen komen. De huurder hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst namelijk niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als winkel te exploiteren, zou worden aangetast door een dergelijke grote crisis. Op grond van een en ander vindt de kantonrechter het aannemelijk dat de bodemrechter bij zijn oordeel over de vordering tot huurbetaling de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken en dat een huurvermindering in het licht daarvan als redelijk wordt aangemerkt.
 
Over de vraag welke tijdelijke verlaging van de huurprijs uiteindelijk in een bodemprocedure zal worden vastgesteld, laat de kantonrechter zich niet uit. Hij stelt daarover vast dat de huurder onvoldoende financiële gegevens ter beschikking heeft gesteld om daar een oordeel over te kunnen vormen. Bovendien heeft hij er zelf voor gekozen om de winkel te sluiten terwijl hij dat op grond van de wet niet verplicht was en hij deze bovendien later heeft geopend dan op grond van de versoepeling van de maatregelen mogelijk was geweest. Dit zijn omstandigheden die bij die vaststelling in het nadeel van de huurder uitvallen. Daar staat echter tegenover dat zijn winkel in het centrum (van Amsterdam) is gelegen waar het door het wegblijven van toeristen erg stil werd en het daarom de vraag is of een dergelijke (eerdere) opening sowieso omzet zou hebben gegenereerd. De verhuurder heeft bovendien evenmin concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit moet worden afgeleid dat hij de gevolgen van een tijdelijke huurprijsverlaging niet zou kunnen dragen. Alles afwegend komt de kantonrechter daarom tot een tijdelijke huurprijsverlaging van 50% over de maanden april tot en met juni 2020 en veroordeelt hij de huurder dit te betalen. De gevorderde contractuele boete wijst de kantonrechter af. Volgens hem valt niet uit te sluiten dat deze boete in een bodemprocedure zal worden gematigd of op nihil zal worden gesteld op grond van de redelijkheid en billijkheid, dit vanwege de exceptionele situatie die vanwege de coronacrisis aan de orde is.
 
Hoewel dit kennelijk door de huurder niet was aangevoerd, benoemt de rechter ook nog de vraag of de gevolgen van de pandemie een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 opleveren. Omdat het beroep op de onvoorziene omstandigheden echter doel treft, kan deze discussie aldus de rechter buiten beschouwing blijven.
 

Commentaar

 

Er zijn de laatste tijd een aantal vonnissen gewezen in het kader van de coronacrisis en de betaling van de huurprijs. De meeste vonnissen zijn kort gedingvonnissen waarin de rechter slechts een voorlopige voorziening geeft. Soms wint de huurder, soms wint de verhuurder. En ook worden verschillende kortingspercentages gehanteerd. Een belangrijke lijn is wel duidelijk, namelijk dat bij horeca- en/of winkelruimte de huurder eerder aan het langste eind trekt. Dit is ook niet verwonderlijk omdat horecaondernemingen moesten sluiten en veel winkels vaak geen keuze hadden.

In deze zaak beoordeelt de kantonrechter of een beroep van de huurder op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW in een door hem later te starten bodemprocedure kans van slagen heeft. Dit artikel luidt als volgt:

1. De rechter kan op verlangen van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.

2. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.

3. (…)

Dit artikel is – zoals dat heet – dwingend recht. Dat betekent dat partijen de werking daarvan in de overeenkomst niet kunnen uitsluiten of beperken. Het is goed verdedigbaar dat de gevolgen van de wereldwijde pandemie en de daardoor in Nederland (deels) voorgeschreven sluitingen van horeca- en winkelruimte als onvoorzien moet worden aangemerkt. Dat zich een pandemie kan voordoen is als zodanig niet onvoorzien (uit de geschiedenis blijkt immers dat dit vaker is gebeurd). Wat wel onvoorzien is, is wanneer dit gebeurt, de mate waarin en wat de gevolgen zijn. Anders gezegd, het moet gaan om gevolgen waarmee partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden en welke gevolgen in die overeenkomst dus niet zijn “verdisconteerd”.
 
Het feit dat de gevolgen onvoorzien zijn, betekent vervolgens niet dat deze daarom ook (deels) voor rekening van de verhuurder behoren te komen. Daarvoor is meer nodig. Er moet namelijk sprake zijn van zodanige gevolgen dat de andere partij (in dit geval de verhuurder) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het is niet precies duidelijk hoe de kantonrechter deze toets uitvoert. Hij concludeert dat op voorhand een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden niet valt uit te sluiten maar hij neemt (behoudens het percentage dat hij later vaststelt) op de exacte uitkomst daarvan geen concreet voorschot. Wel benoemt hij enkele omstandigheden die daarbij een rol kunnen spelen. Zo was de huurder niet verplicht het gehuurde te sluiten en had hij deze ook eerder kunnen openen, waar tegenover staat dat een dergelijke eerdere opening door het gebrek aan toeristen mogelijk geen of heel weinig omzet had betekend.
 
Indien partijen daarover niet alsnog overeenstemming kunnen bereiken, zal de bodemrechter deze beoordeling moeten maken. Hierbij kunnen tal van factoren een rol spelen, zoals:

1. wat is de financiële positie van de huurder en welk effect heeft de coronacrisis daarop;
2. heeft hij in het verleden financiële reserves opgebouwd of had hij deze gelet op zijn omzet en winst in redelijkheid moeten opbouwen om de gevolgen van een (financiële) crisis beter op te kunnen vangen;
3. welke maatregelen heeft hij genomen om te komen tot kostenreductie of compensatie van een omzetverlies, hierbij ook rekening houdend met de door de overheid genomen steunmaatregelen;
4. welke andere maatregelen had de huurder kunnen nemen om zijn omzetverlies zoveel mogelijk te voorkomen;
5. welke andere (grote) crediteuren heeft hij, heeft hij die benaderd, en zijn zij bereid met hem in overleg te treden over de wederzijdse posities.

Uiteraard zijn daarbij ook de financiële gevolgen voor de verhuurder relevant. Betreft het een grote commerciële verhuurder waarvan gelet op de financiële positie mag worden verwacht dat zij in staat is een dergelijke tijdelijke verlaging te kunnen opvangen, of betreft het een particulier die verder geen ander bezit heeft en van de inkomsten uit de huur leeft. Al met al zal bij de beoordeling of een huurder op grond van de onvoorziene omstandigheden wel of niet aanspraak kan maken op een tijdelijke huurverlaging steeds naar de specifieke omstandigheden van het geval moeten worden gekeken. Het spreekt voor zichzelf dat partijen dat in eerste instantie beter zelf kunnen doen dan direct naar de rechter stappen.
 
Wat valt in deze uitspraak nog meer op? Hoewel dit klaarblijkelijk door de huurder niet als argument is aangevoerd, vraagt de rechter zich af of de gevolgen van de coronapandemie als gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt. Hij overweegt vervolgens dat hij aan de beantwoording van de vraag niet toekomt omdat het beroep van de huurder op het bestaan van onvoorziene omstandigheden wordt gehonoreerd. De wet omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor die gehuurde zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van het soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
 
Het begrip gebrek is dus ruim gedefinieerd. Verder is daarbij relevant dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever heeft beoogd dat ook sprake kan zijn van een gebrek als een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van het gehuurde verhindert. Langs deze route is al in enkele uitspraken vastgesteld dat een van overheidswege verplichting sluiting van het gehuurde als gebrek kan worden aangemerkt (zie Rechtbank Noord-Nederland 27 mei 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) en Rechtbank Gelderland 29 mei 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768)).
 
Het is de vraag of deze constructie voor de hand ligt. De maatregelen die de overheid heeft gesteld zien niet op het gehuurde zelf maar op het verbod dan wel de beperking tot exploitatie van de daarin gevestigde onderneming. Het is daarom de vraag of dit daadwerkelijk als een gebrek in de zin van de wet kan worden aangemerkt en niet meer als een feitelijke stoornis. Op grond van artikel 7:204 lid 2 kan een dergelijke feitelijke stoornis in ieder geval niet als gebrek worden aangemerkt. Een tweede reden waarom het de vraag is of de gebrekenregeling een huurder verder helpt is dat in de meeste huurovereenkomsten is uitgesloten dat de huurder bij het bestaan van een gebrek aanspraak kan maken op een huurprijsverlaging. Een dergelijke uitsluiting is bij bedrijfsruimte toegestaan en kan alleen buiten toepassing worden verklaard als deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar wordt aangemerkt. Daarvan is niet snel sprake. Zou een dergelijke uitsluiting in de huurovereenkomst niet zijn gemaakt of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht, schrijft artikel 7:207 BW tot slot voor dat de huurprijs naar evenredigheid van de vermindering van het huurgenot kan worden verlaagd. Bij een sluiting van een horecaonderneming van overheidswege kan worden betoogd dat het huurgenot nagenoeg nihil is, wat strikt genomen zou moeten leiden tot een tijdelijke nihil stelling van de huur. Nu in ieder geval ook vaststaat dat de verhuurder geen enkele invloed op de pandemie heeft en dat hij dus ook niet in staat is dit gebrek te herstellen, lijkt een dergelijke uitkomst per definitie onredelijk. Al met al biedt de toepassing van de regeling over de onvoorziene omstandigheden daarom waarschijnlijk meer en betere handvatten om te komen tot een redelijke uitkomst. Het is nu afwachten hoe bodemrechters hierover denken, alsmede later Gerechtshoven en de Hoge Raad. Het zijn spannende tijden.