De coronacrisis: onvoorziene omstandigheden ook bij 230a-bedrijfsruimte

Rechtbank Amsterdam, 18 januari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:157

Mr. S. Baggen

De Amsterdamse kantonrechter spreekt zich uit over een huurkorting in verband met de coronacrisis ten behoeve van een huurder van 230a-bedrijfsruimte. Daarbij past de rechter de geldende jurisprudentie voor 290-bedrijfsruimte toe. De kantonrechter wijkt daarbij gemotiveerd af van de in de rechtspraak ontwikkelde en door de Hoge Raad bevestigde hoofdregel dat het nadeel voor de huurder door de coronamaatregelen gelijkelijk gedragen moet worden door de huurder en de verhuurder.

Feiten

De zaak gaat over een cateringbedrijf op het terrein van een golfclub. De exploitant van de golfclub, AOC heeft met de exploitant van het cateringbedrijf een overeenkomst gesloten die partijen hebben benoemd als een opdrachtovereenkomst. In een eerdere procedure is deze overeenkomst door de kantonrechter gekwalificeerd als een huurovereenkomst met betrekking tot ruimte waarop artikel 7:230a BW van toepassing is: bedrijfsruimte waar niet het uitgebreidere beschermingsregime van 7:290 BW geldt. Dat laatste regime is van toepassing op onder andere horeca en winkels in voor het publiek toegankelijke ruimtes.

Op grond van de overeenkomst verzorgt huurder de horeca-exploitatie voor leden van de golfclub. De huurder betaalt een vergoeding voor het gebruik van de opstal van € 35.000,-. waarbij is bepaald dat deze huurprijs bij een jaaromzet van € 205.000,- met €2.500 zal worden verhoogd en bij een jaaromzet van € 235.000 met € 5.000,-. De golfclub int van haar leden een cateringbijdrage van € 150,- per jaar die zij voldoet aan de huurder. De leden van de golfclub kunnen vervolgens voor dit bedrag consumeren. Als zij meer consumpties bestellen dienen zij die af te rekenen maar als zij minder consumpties bestellen zijn zij de bijdrage kwijt.

Gedurende de coronapandemie is de omzet van de huurder flink afgenomen.

Kantonrechter

Bij de kantonrechter dienen partijen over en weer vorderingen in. De huurder vordert onder andere dat de huurprijs, gedurende de periode(s) dat het gehuurde als gevolg van de overheidsmaatregelen moest worden gesloten, omlaag gaat met 50%. De verhuurder vordert daarentegen dat de vergoeding voor het gebruik van de opstallen – zoals zij dat noemt, want het is huur – te vermeerderen met de handelsrente en de proceskosten wordt vergoed.

Met betrekking tot de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden die een huurkorting rechtvaardigen overweegt de kantonrechter dat de Hoge Raad daarover met betrekking tot 290-bedrijfsruimte op 24 december 2021 een arrest heeft gewezen. Daarbij overwoog de Hoge Raad dat dat arrest mede betrekking heeft op andere 290-bedrijfsruimten dan horeca en niet alleen op sluiting maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Daaronder wordt volgens de Hoge Raad ook begrepen dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Het betreft een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Indien die omstandigheid zich voordoet, nog steeds aldus de Hoge Raad, en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord.

De kantonrechter oordeelt vervolgens: “Hoewel in dit geval geen sprake is van 290-bedrijfsruimte, maar van 230a-bedrijfsruimte, ziet de kantonrechter in de tussen partijen overeengekomen bestemming van het gehuurde (te weten het verzorgen van de horeca-exploitatie ten behoeve van de leden van de golfclub) aanleiding om bij voorgaande uitgangspunten aan te sluiten.” Ook hier, aldus de kantonrechter, heeft de huurder in de coronacrisis meermaals voor langere tijd zijn deuren moeten sluiten en heeft ook buiten de volledige lockdowns met beperkende overheidsmaatregelen te maken gehad.

Wel past de kantonrechter een andere verdeling toe van het nadeel dan gebruikelijk. Vrijwel alle rechtspraak, inclusief het arrest van de Hoge Raad, gaat uit van een gelijke verdeling van het nadeel tussen huurder en verhuurder. Maar de kantonrechter wijst in dit geval op de toevoeging van de Hoge Raad: “tenzij uit de (…) redelijkheid en billijkheid een andere verdeling dient te volgen”.

Uit de afspraken over een omzet gerelateerde verhoging van de huurprijs maakt de kantonrechter op welke verhouding omzet/huurprijs partijen bij het aangaan van de overeenkomst redelijk hebben gevonden en de kantonrechter acht dit van belang. De kantonrechter houdt die verhouding vast, ook omdat verhuurder een vereniging zonder winstoogmerk is. Aldus komt de kantonrechter op een verdeling waarbij het nadeel voor 70% voor rekening van de huurder blijft.

Opmerkingen

Deze uitspraak is om meerdere redenen interessant.

• Ten eerste wordt nog maar eens bevestigd dat iets een huurovereenkomst is als het de kenmerken van een huurovereenkomst heeft, ongeacht de naam die partijen zelf aan de overeenkomst geven. De reden dat kantonrechter in een eerdere procedure heeft geoordeeld dat sprake is van 230a-ruimte, in plaats van 290-ruimte, blijkt niet uit de uitspraak. Vermoedelijk is dat omdat het lokaal waar de horeca is gevestigd niet voor het algemeen publiek toegankelijk is.
• Ook bevestigt deze uitspraak een voor de hand liggende gedachte, namelijk dat het voor de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden niet doorslaggevend is welk huurregime op de overeenkomst van toepassing is. Het gaat eerder om de aard van de bedrijfsvoering en of die dermate is geraakt door de coronamaatregelen dat partijen geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kunnen verwachten.
• Maar belangrijker is dat de uitspraak ingaat tegen de algemene opvatting dat de coronacrisis noopt tot een gelijke verdeling van het nadeel. De Hoge Raad past een formule toe om dat nadeel vast te stellen die eerder ook door het gerechtshof Amsterdam werd gehanteerd. Die formule biedt houvast voor partijen en dat vermindert de druk op de rechtspraak. Maar die pragmatische insteek verhoudt zich slecht met het uitgangspunt dat onvoorziene omstandigheden slechts in uitzonderlijke situaties een inbreuk op een overeenkomst legitimeren. Het is in dat opzicht goed te zien dat de in de formule door de Hoge Raad al ingebouwde ontsnappingsroute “tenzij uit de (…) redelijkheid en billijkheid een andere verdeling dient te volgen” ook daadwerkelijk wordt toegepast. Dat maakt procedures iets minder voorspelbaar, maar het maakt wel maatwerk mogelijk in die gevallen waarin een gelijke verdeling niet de meest eerlijke oplossing lijkt te zijn.

De redenering van de kantonrechter om in dit geval niet gelijk te delen in de pijn, is goed te volgen. De coronacrisis zelf mag dan onvoorzienbaar zijn maar partijen hebben in dit geval wel degelijk – zo lijkt het althans – een bepaalde verhouding tussen de omzet en de huurprijs voorzien. Het ligt dan ook voor de hand om die verhouding niet volledig los te laten.