Huurprijsvermindering in verband met corona: de Hoge Raad

Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974

Duco van Praag

In het arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op enkele zogenoemde prejudiciële vragen. De Hoge Raad oordeelt daarbij dat de coronamaatregelen waardoor onder meer horecaondernemers hun onderneming tijdelijk hebben moeten sluiten niet als een gebrek als bedoeld in de zin van de wet kan worden aangemerkt. Wel vormt het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de onderneming als gevolg van die maatregelen een zogenoemde onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW die tot een huurprijsverlaging kan leiden.

Casus

Tussen de eigenaar van een horecapand en haar huurder (Heineken) bestaat verschil van mening over de vraag of de tijdelijke sluiting van de horecaonderneming in verband met de corona maatregelen tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs moet leiden. De verhuurder meent van niet, maar Heineken (die de ruimte op haar beurt weer heeft onderverhuurd en haar onderhuurder wel tegemoet is gekomen) is van mening dat de huurprijs tijdelijk moet worden verlaagd. Partijen procederen hierover voor de kantonrechter te Roermond. In die procedure heeft de rechter besloten aan de Hoge Raad zogenoemde prejudiciële vragen te stellen. Dat is op grond van artikel 392 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mogelijk. De rechter kan dat ambtshalve doen of op verzoek van een van partijen als het antwoord op de vraag nodig is om op de ingestelde vordering te kunnen beslissen en als er veel andere procedures spelen waarin soortgelijke vragen voorliggen. Daarvan is in deze zaak sprake.

De kantonrechter heeft de Hoge Raad de volgende vragen voorgelegd:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (0f) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Hoge Raad

De Hoge Raad beantwoordt de vragen als volgt.

Gebrek (vraag 1 en 2)

Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap is van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. De Hoge Raad overweegt dat een sluiting door de coronamaatregelen bij horeca en andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW geen betrekking heeft op de verhuurde zaak en dat deze tijdelijke sluitingen geen gebrek opleveren. Uit de wetsgeschiedenis van het artikel volgt namelijk niet dat is bedoeld om algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en die zijn gericht op de beperkingen in de uitoefening van een bedrijf, aan te merken als gebrek. Verder overweegt de Hoge Raad dat de huurder ook niet mag verwachten dat de verhuurder hem tegen dergelijke beperkingen als overheidssluitingen vrijwaart. Omdat de vraag of sprake is van een gebrek door de Hoge Raad ontkennend wordt beantwoord, hoeft zij vraag 2 niet te beantwoorden.

Onvoorziene omstandigheden (vraag 3 en 4)

Bij vraag 3 moet de Hoge Raad oordelen over de vraag of de coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW kunnen worden aangemerkt. Op grond van dat artikel kan de rechter op vordering van de huurder van 290-bedrijfsruimte de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Met inachtneming hiervan overweegt de Hoge Raad dat de omstandigheid dat een huurder die zijn onderneming door de coronamaatregelen tijdelijk moet sluiten en daardoor geen of minder omzet behaalt, als uitzonderlijk moet worden aangemerkt. In de meeste huurovereenkomsten zal met deze uitzonderlijke omstandigheden geen rekening zijn gehouden. Als in dergelijke huurovereenkomsten bijvoorbeeld afspraken zijn gemaakt dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering vanwege gebreken of daarin alle verplichtingen en alle verantwoordelijkheid voor het verkrijgen en behouden van vergunningen bij de huurder zijn neergelegd, betekent dat niet dat partijen met die uitzonderlijk omstandigheden bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden. Als de huurder het gehuurde vanwege de coronamaatregelen niet of in verminderde mate kan exploiteren kan – aldus de Hoge Raad – worden aangenomen dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Die verstoring is niet veroorzaakt door huurder en komt ook niet voor zijn rekening. Met inachtneming van deze overwegingen luidt het antwoord van de Hoge Raad op vraag 3:

“De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.”

Vervolgens beantwoordt de Hoge Raad vraag 4, te weten hoe die huurprijsverlaging moet worden berekend. Hierbij stelt hij allereerst vast dat de tijdelijke sluiting en daarmee gepaard gaande omzetdaling in de regel niet in de sfeer van de huurder maar ook niet in die van de verhuurder valt. De Hoge Raad is daarom van mening dat dit nadeel het best op gelijke wijze, dus 50/50, tussen verhuurder en huurder kan worden verdeeld. Daarbij moet wel rekening worden gehouden met de mate waarin de huurder door de financiële steun van de overheid in de vorm van de zogenoemde Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) is gecompenseerd. De Hoge Raad kiest daarbij vervolgens aansluiting bij wat in de praktijk de “vastelastenmethode” wordt genoemd en geeft vervolgens een stappenplan:

“a.          De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b.         Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c.         De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d.         Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.”

Opvallend is dat de Hoge Raad vervolgens ook een concreet rekenvoorbeeld geeft:

“Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a.         Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b.         Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c.         Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d.         Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.”

Verder overweegt de Hoge Raad nog dat de in artikel 6:258 lid 1 bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van de omstandigheden van het specifieke geval wordt afgeweken van een gelijke verdeling van het nadeel. Hij sluit af met de opmerking dat hij met zijn antwoorden tevens beoogt partijen handvatten te bieden om in overleg afspraken te maken over een tijdelijke huurprijsverlaging, dit dus zonder dat de gang naar de rechter is vereist.

Commentaar

In de over het arrest geschreven literatuur wordt de Hoge Raad gecomplimenteerd voor de duidelijke en heldere antwoorden. Ik sluit mij daar graag bij aan. Er bestaat nu duidelijkheid over de wijze waarop dit soort conflicten juridisch moet worden beoordeeld terwijl de Hoge Raad ook nog eens een duidelijke berekeningsmethode noemt en zelfs met een rekenvoorbeeld komt. Deze werd in lagere rechtspraak voor een belangrijk deel al toegepast maar nu weten rechters, advocaten en partijen waaraan zij toe zijn. Dat de Hoge Raad er ook op hint dat partijen moeten voorkomen de gang naar de rechter te maken volgt ook uit de overweging dat het arrest handvatten biedt voor partijen zelf om tot een oplossing te komen. Ik ben een dergelijke overweging nog niet eerder in een arrest van de Hoge Raad tegengekomen maar dit betreft uiteraard een verstandig advies.

Toch zal de opgegeven berekeningswijze en de overweging dat partijen het nadeel voor wat betreft de hoogte van de huurprijs in beginsel gelijkelijk moeten delen, niet in alle situaties tot een redelijke uitkomst leiden. Dat is dan ook de reden dat de Hoge Raad uitdrukkelijk aangeeft dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een andere verdeling dan 50/50 moet worden toegepast. Om dit in een zwart-wit kader te plaatsen: denk aan een grote commerciële huurder die weliswaar te maken krijgt met een behoorlijke omzetdaling maar er door beperking van diens kosten er tegelijkertijd in slaagt in een specifieke vestiging nog steeds winst te behalen, afgezet tegen een kleine particuliere verhuurder die als gepensioneerde leeft van de huurinkomsten. Het behoeft geen toelichting dat in een dergelijke situatie de redelijkheid en billijkheid tot een andere verdeling kunnen leiden.