Afspraken over de huurperiode die afwijken van de wet

Rechtbank Midden-Nederland (kantonrechter Utrecht), 13 mei 2019, WR 2020, 14
 

Duco van Praag

 
De kantonrechter moet een oordeel vellen over de vraag of de verhuurder kan worden ontvangen in zijn verzoek om een in de huurovereenkomst opgenomen beding goed te keuren dat afwijkt van het dwingend recht.
 

Casus

 
Tussen verhuurder en huurder bestaat met ingang van 1 januari 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot een 290-bedrijfsruimte. Deze overeenkomst is in eerste instantie aangegaan voor de duur van 2 jaar. Als geen van partijen voor de einddatum opzegt, wordt deze – aldus het contract – verlengd met de duur van 3 jaar. Ongeveer een jaar na ingang van de overeenkomst maken partijen over de duur een nieuwe – afwijkende – afspraak, namelijk dat de huurovereenkomst in eerste instantie niet loopt voor 2 jaar maar voor de duur van 3,5 jaar. Daarover hebben partijen in deze procedure op zichzelf geen verschil van mening. Wel zijn zij het oneens over de vraag met welke termijn de huurovereenkomst na afloop van de eerste 3,5 jaar wordt voorgezet. Verhuurder stelt zich op het standpunt dat die termijn – conform wat partijen eerder hadden afgesproken – 3 jaar bedraagt. Huurder is het daarmee niet eens en stelt dat de huurovereenkomst op grond van de wet slechts met 1,5 jaar is verlengd, te weten tot een duur van totaal 5 jaar. Gelet op dit standpunt verzoekt de verhuurder de kantonrechter de tussen partijen gemaakte afspraak dat de huurovereenkomst in eerste instantie niet 2, maar 3,5 jaar duurt op grond artikel 7:291 BW goed te keuren. Huurder voert daartegen verweer en stelt dat verhuurder dat verzoek te laat heeft ingediend. Hij meent daarom dat verhuurder in dat verzoek daarom niet kan worden ontvangen.
 

Kantonrechter

 
De kantonrechter volgt de huurder in zijn verweer en verklaart de verhuurder niet ontvankelijk. Hij doet dit op grond van artikel 7:301 lid 3 BW. Daarin staat dat als de verhuurder wil voorkomen dat na het verloop van een aanvankelijke periode van 2 jaar de reguliere huurbescherming intreedt, hij dat binnen het aflopen van die termijn van 2 jaar aan de kantonrechter moet voorleggen. De verhuurder heeft dit verzoek na afloop van die termijn ingediend en kan daarom daarin niet worden ontvangen.
 
Verhuurder voert nog het argument aan dat huurder doelbewust het verstrijken van de termijn van 2 jaar heeft afgewacht, voordat hij stelde dat de huurovereenkomst niet met 3 jaar kon worden verlengd. Kennelijk meent hij dat het beroep van de huurder op de termijnoverschrijding daarom als ‘misbruik van recht’ moet worden aangemerkt. De kantonrechter verwerpt dat standpunt. Hij overweegt daarbij dat het enkele feit dat de huurder zich op een dwingendrechtelijke wetsbepaling beroept, op zichzelf geen misbruik van recht oplevert.
 

Commentaar

 
Op grond van artikel 7:291 lid 3 BW kunnen zowel huurder als verhuurder op ieder moment goedkeuring vragen aan de kantonrechter om te mogen afwijken van het dwingend recht. Deze mogelijkheid geldt voor bijna alle bepalingen in de wet, dus ook die met betrekking tot de dwingendrechtelijk voorgeschreven termijnen waarvoor de huurovereenkomst wordt aangegaan. In artikel 7:292 is daarover – kort samengevat – dwingendrechtelijk voorgeschreven dat de huurovereenkomst in eerste instantie voor de duur van 5 jaar moet worden aangegaan en daarna voor 5 jaar wordt verlengd.
 
Artikel 7:301 BW kent hierop een belangrijke uitzondering. In dat artikel wordt bepaald dat bij huurovereenkomsten tot maximaal 2 jaar de huurbescherming niet van toepassing is en dus ook de hiervoor genoemde minimale huurtermijnen niet gelden. In dat artikel is echter ook geregeld dat als partijen een aanvankelijk afgesproken termijn van 2 jaar (of korter) willen verlengen tot meer dan 2 jaar, deze van de wet afwijkende termijn alleen dan rechtsgeldig tot stand komt de kantonrechter dit beding goedkeurt. Het verzoek daartoe moet voor het verstrijken van de termijn van 2 jaar aan de kantonrechter worden voorgelegd. Gebeurt dat niet (tijdig), dan geldt de wettelijk voorgeschreven termijn van (in eerste instantie) 5 jaar.
 
Wat betekende dit concreet in deze zaak? De huurovereenkomst was in eerste instantie voor 2 jaar aangegaan. Verder hadden partijen afgesproken dat de overeenkomst na afloop van die 2 jaar met 3 jaar werd verlengd. Voordat de eerste termijn van 2 jaar was verstreken, maakten partijen een daarvan afwijkende afspraak en kwamen zij overeen dat dat de eerste termijn niet 2 maar 3,5 jaar bedroeg. De verhuurder ging er hierbij kennelijk vanuit dat de oorspronkelijke afspraak dat de overeenkomst met 3 jaar zou worden verlengd, na het verstrijken van die eerste termijn van toepassing bleef. De huurder deelde deze mening niet en was kennelijk van mening dat de huurovereenkomst na afloop met 1,5 jaar zou doorlopen, dit conform de wettelijke regeling (3,5 + 1,5 = 5). Hij bracht de verhuurder van dit standpunt op de hoogte nadat de aanvankelijk overeengekomen termijn van 2 jaar was verstreken. Daarna diende de verhuurder zijn verzoek om goedkeuring in maar hij kwam daarbij dus van een koude kermis thuis. Hij had dit verzoek voor het aflopen van de eerder overeengekomen termijn van 2 jaar moeten indienen en omdat hij die termijn had laten verlopen, was hij te laat.
De omstandigheid dat de huurder wellicht doelbewust de termijn van 2 jaar had afgewacht voordat hij de verhuurder van zijn standpunt op de hoogte stelde, betekent volgens de kantonrechter niet dat de huurder daarmee misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt. Dat standpunt valt te billijken omdat ook de verhuurder uiteraard verondersteld wordt de wet te kennen en zich wat dat betreft had moeten realiseren wat de gevolgen waren van de gemaakte afspraken.
 
Stel dat niet de verhuurder maar de huurder een beroep deed op de contractuele afspraak dat de huurovereenkomst na afloop van 3,5 jaar met 3 jaar werd verlengd. Zou in dat geval nog relevant zijn dat hij niet tijdig het verzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding had ingediend? Vermoedelijk niet. Het huurrecht voor 290-bedrijfsruimte is – zoals dat heet – ‘semi-dwingendrechtelijk’. Dat betekent dat daarvan alleen niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Zou de huurder van mening zijn dat de contractuele afspraak van 3,5 plus 3 jaar niet in zijn nadeel maar in zijn voordeel is, acht ik de kans groot dat een opzegging door de verhuurder tegen het einde van het vijfde jaar geen stand zou houden en in rechte komt vast te staan dat de huurovereenkomst in eerste instantie voor de duur van 3,5 plus 3 jaar is aangegaan. Een interessante vraag is dan wel wat de positie van partijen na afloop van die 6,5 jaar is. Omdat daarover niets is afgesproken, zou wellicht moeten worden aangesloten bij de bedoeling van artikel 7:291 BW, inhoudend dat de huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte in ieder geval (5+5) 10 jaar loopt. In dat geval zou de huurovereenkomst na afloop van 6,5 jaar voor de duur van 3.5 jaar worden verlengd.