Beroep op aansprakelijkheidsuitsluiting bij vordering wegens onrechtmatige daad

Hof Arnhem-Leeuwarden 5 november 2019, WR 2020, 72
 

Stan Baggen

 
Door lekkage heeft de huurder schade aan zijn winkelvoorraad. De verzekering van de huurder betaalt, maar probeert dit te verhalen op de verhuurder. Maar in de huurovereenkomst staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor waterschade. Daarom baseren de verzekeraar en de huurder hun vordering niet op de huurovereenkomst, maar op ‘onrechtmatige daad’. Kunnen ze daarmee het ‘niet-aansprakelijk-beding’ in de huurovereenkomst omzeilen?
 

Casus

 
De huurder huurt een winkelruimte in een verzamelpand in Den Bosch. De huurovereenkomst en de algemene voorwaarden bepalen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade door lekkage. Bij werkzaamheden springt op de zolderverdieping door vorst een leiding. Daardoor stroomt een grote hoeveelheid water vanaf de zolderverdieping naar beneden. Een in de kelder opgeslagen voorraad kleding van de huurder raakt daarbij beschadigd. De verzekeraar van de huurder vergoedt de schade aan de huurder. De verzekeraar en de huurder willen deze kosten verhalen op de verhuurder. Maar in de huurovereenkomst staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor deze schade. Daarom baseren de verzekeraar en de huurder hun vordering niet op de huurovereenkomst, maar op ‘onrechtmatige daad’.
 

Rechtbank

 
De rechtbank wijst de vordering af en oordeelt dat de verhuurder niet onrechtmatig gehandeld heeft. Daarbij is van belang dat de verhuurder op korte termijn een asbestsanering moest laten uitvoeren. De verhuurder schakelde daarvoor twee gerenommeerde bedrijven in en was zelf niet actief bij de werkzaamheden betrokken. De verhuurder mocht er volgens de rechtbank op vertrouwen dat deze bedrijven voldoende kennis hadden van de risico’s van de asbestsanering. De verhuurder mocht ervan uitgaan dat zij passende maatregelen zouden nemen om risico’s van schade te beperken. De verhuurder hoefde niet met de deskundigen te overleggen over te nemen maatregelen, zoals bijvoorbeeld het (tijdelijk) aftappen van de leidingen, dan wel het verwarmen van de ruimtes tijdens periodes van vorst. De rechtbank vindt daarom dat geen sprake is van onrechtmatig handelen.
 

Gerechtshof

 
De verzekeraar en de huurder gaan in hoger beroep. Het gerechtshof kijkt eerst naar het beoordelingskader. De vordering van de verzekeraar is gebaseerd op ‘subrogatie’. Dat betekent dat de verzekeraar de vordering van de huurder overneemt. De verzekeraar heeft immers de schade aan de huurder vergoed en neemt de vordering van de huurder (op de verhuurder) eigenlijk over. De verzekeraar treedt in de positie van de huurder. Maar, zo merkt het hof op, vorderingen op grond van risicoaansprakelijkheid voor opstallen en vorderingen voor schade die door opdrachtnemers is veroorzaakt, kunnen niet door subrogatie op een verzekeraar overgaan. De verzekeraar zal daarom moeten aantonen dat de verhuurder daadwerkelijk een verwijt te maken valt.
 
Vervolgens bespreekt het hof de vraag of de verhuurder aansprakelijk is op grond van onrechtmatige daad. Maar anders dan de rechtbank, komt het gerechtshof niet toe aan de vraag of de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld. Want het hof kijkt eerst of de verhuurder zich op het ‘niet-aansprakelijk-beding’ in de huurovereenkomst kan beroepen. Ja, dat kan de verhuurder doen, aldus het hof, ook bij een vordering op grond van onrechtmatige daad. Het hof redeneert daarbij als volgt.
 
In dat beding staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor lekkageschade. De verzekeraar en de huurder betogen dat die uitsluiting niet van toepassing is. Want zij spreken de verhuurder niet aan als verhuurder, maar in zijn hoedanigheid van eigenaar. Het hof overweegt dat partijen vrij zijn om in hun (huur)contract iets af te spreken over aansprakelijkheid. Zowel over aansprakelijkheid op grond van die (huur)overeenkomst zelf, maar ook over aansprakelijkheid op een ander grondslag, zoals onrechtmatige daad.
 
Zijn de bepalingen uit de huurovereenkomst in dit geval ook van toepassing op een verbintenis wegens onrechtmatige daad? Daarvoor moeten die bepalingen in de huurovereenkomst worden uitgelegd, aldus het hof. De betekenis van een beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld “aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten”. Het gaat dus niet (alleen) om de letterlijke tekst van een beding, maar ook om de bedoeling daarachter.
 
De tekst van het ‘niet-aansprakelijk-beding’ in de overeenkomst én in de algemene voorwaarden gaan expliciet over schade veroorzaakt door binnenstromen van water. Dat is, zo oordeelt het hof, wat zich in dit geval heeft voorgedaan. De uitsluitingen zijn, gezien de bewoordingen, niet beperkt tot schade veroorzaakt door derden of tot gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. Dat wil zeggen dat partijen overeengekomen zijn dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade veroorzaakt door binnentredend water, ook niet als de juridische grondslag van de vordering een onrechtmatige daad van de verhuurder of door haar ingeschakelde opdrachtnemers is. Van opzet of grove schuld is geen sprake. Dat maakt dat het beding geldig is. De verhuurder kan zich dus beroepen op de uitsluiting van aansprakelijkheid.
 

Commentaar

 
Het hof maakt duidelijk dat een afspraak in een huurovereenkomst niet noodzakelijkerwijs beperkt is tot huurrechtelijke gevolgen. Het hof legt de algemene voorwaarden uit volgens de zogeheten Haviltex-norm, de door de Hoge Raad in 1981 neergelegde norm voor de uitleg van overeenkomsten. Door toepassing van die norm komt het hof tot de conclusie dat partijen hebben bedoeld iedere aansprakelijkheid uit te sluiten voor schade als gevolg van lekkage.
 
De algemene voorwaarden in kwestie betreffen een oude versie van de nog steeds veel gebruikte ROZ-voorwaarden. De huidige versie van deze voorwaarden verwijst niet meer uitdrukkelijk naar bepaalde soorten schade maar verwijst naar schade als gevolg van een gebrek in huurrechtelijke zin. Het valt daarom nog te bezien of de redenering van het hof ook bij de huidige versie van de ROZ-voorwaarden opgaat. Dat partijen, gelet op de tekst van het huidige ROZ-model, enkel hebben bedoeld om verbintenissen op grond van de huurovereenkomst uit te sluiten – en dus niet ook aansprakelijkheid wegens onrechtmatige daad – lijkt een in redelijkheid te verdedigen standpunt te zijn.
 
Bij het lezen van het arrest, rijst overigens de vraag waarom de verzekeraar en de huurder er niet voor hebben gekozen om de bedrijven die de werkzaamheden hebben uitgevoerd, rechtstreeks aansprakelijk te stellen. Zoals de rechtbank in eerste aanleg al overweegt, gaat het om gerenommeerde bedrijven. Hadden deze bedrijven de lekkage niet moeten voorkomen door maatregelen te nemen om bevriezing te voorkomen? En als ze dat niet gedaan hebben, levert dát geen onrechtmatig nalaten op waardoor de huurder en dien verzekeraar schade lijden? Het arrest bevat niet veel informatie over hoe de oorzaak van de lekkage zich verhoudt tot de werkzaamheden, maar als iemand al iets te verwijten valt in dit verhaal, lijkt dat toch vooral de uitvoerder van de werkzaamheden te zijn.