De pandemie en het huurrecht

 

Stan Baggen

20 maart 2020

 

Door de maatregelen ter bestrijding van het Coronavirus raken veel bedrijven in de knel. Een in het oog springende voorbeeld van zo’n maatregel is de sluiting van de horeca. Cafés en restaurants hebben geen inkomsten terwijl de vaste lasten gewoon doorlopen. Overheidsmaatregelen moeten soelaas bieden maar of dat voldoende zal zijn, is nog maar de vraag. Een belangrijke kostenpost is de huurbetalingsverplichting. Valt daar wellicht een mouw aan te passen? Zo ja hoe?

 

Het civiele recht kent regelingen die van pas kunnen komen als iemand zijn verplichtingen niet meer na kan komen. De meest voor de hand liggende is natuurlijk het faillissement, maar daar zit niemand op te wachten. Een andere regeling die uitkomst kan bieden staat in ons Burgerlijk Wetboek. Daar staat geregeld dat de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

 

Dat de volledige sluiting van alle horeca in Nederland als gevolg van het Coronavirus een omstandigheid kan opleveren die de verhuurder en de huurder bij het sluiten van de overeenkomst niet hebben voorzien, lijkt weinig betoog te behoeven. In 2008 merkte het Hof ’s-Hertogenbosch de uitbraak van de Vogelpest al eens aan als een onvoorziene omstandigheid. Maar of een omstandigheid als deze niet is voorzien hangt natuurlijk in eerste instantie van de inhoud van de overeenkomst af.

 

Als er daadwerkelijk sprake is van een omstandigheid die partijen niet hebben voorzien, dan is het niet direct vanzelfsprekend dat de huurder als enige de pijn daarvan moet dragen. Aan de andere kant moet niet vergeten worden dat wat voor de huurder een kostenpost is, voor de verhuurder een inkomstenbron is, waar uiteraard ook weer lasten tegenover staan.

 

De vraag is wat partijen in deze situatie redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Bij die weging kunnen alle omstandigheden een rol spelen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de financiële situatie van partijen en ook aan de compensatie die de overheid mogelijk biedt. Een redelijke oplossing zorgt er voor dat beide partijen kunnen overleven. Wat partijen in ieder geval van elkaar mogen verwachten is dat ze zo nodig het gesprek met elkaar aangaan. Een huurder kan niet zonder meer verwachten dat hij geen of minder huur hoeft te betalen maar het omgekeerde geldt ook: een verhuurder kan ook niet zonder meer verwachten dat de volledige huur wordt betaald zolang het gehuurde geheel of grotendeels niet gebruikt kan worden voor de overeengekomen bestemming. Komen ze er niet uit, dan kan in het uiterste geval de rechter een oordeel geven.