De Corona-crisis: huurvermindering is niet vanzelfsprekend

Rechtbank Den Haag, sector kanton, 19 juni 2020, WR 2020/106
 

Stan Baggen

 
Inmiddels zijn in kort geding al de nodige uitspraken gedaan over de gevolgen van de Corona-crisis voor de verplichtingen van partijen bij een huurovereenkomst. Daarbij is de meeste aandacht gegaan naar huurovereenkomsten van bedrijven die ook daadwerkelijk moesten sluiten, in het bijzonder de horeca. In die gevallen wordt vaak geoordeeld dat een tijdelijke huurvermindering op zijn plaats is. Maar hoe zit het met zaken die gewoon open mochten blijven? Menig ondernemer heeft de omzet door de crisis fors zien dalen. Levert dat ook een recht op huurvermindering op? Deze uitspraak ziet op zo’n geval, waarbij ook duidelijk wordt dat de Corona-crisis geen excuus kan zijn voor eerder al ontstane betalingsachterstanden.
 

Casus

 
De huurster huurt al een paar jaar kantoor- en vergaderruimtes en parkeerplaatsen in een verzamelgebouw in Den Haag. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van het ROZ-model van toepassing. Daarin staat onder andere dat de aanwezigheid van een gebrek aan het gehuurde geen recht geeft op huurvermindering. Het gehuurde wordt gebruikt voor het houden van evenementen zoals congressen, trainingen en vergaderingen. Behalve de gehuurde ruimtes mocht de huurster een tijd lang ook drie zalen gebruiken zonder daarvoor te betalen. De voormalige verhuurster heeft die toestemming in december 2019 ingetrokken. Vrijwel direct na het intrekken van deze toestemming heeft de voormalige verhuurster het gehuurde verkocht. Er kwam een nieuwe eigenaar, die daardoor ook de verhuurster werd.
 
Vanaf het tweede kwartaal van 2019 laat huurster een betalingsachterstand ontstaan. Er komt een betalingsregeling om de achterstand uiterlijk 15 februari 2020 af te lossen. Maar aan die regeling houdt huurster zich niet. Na enkele sommaties start de verhuurster een kort geding waarbij zij, op grond van de betalingsachterstand, ontruiming vordert. Kort voor de zitting betaalt de huurster de betalingsachterstand uit 2019 maar de huur over het eerste en het tweede kwartaal van 2020 betaalt zij niet. De huurster beroept zich erop dat de Corona-crisis en met name de maatregelen van de overheid, ertoe hebben geleid dat het gehuurde vrijwel niet meer wordt gebruikt. Hierdoor is de omzet van de huurster vanaf 1 maart 2020 sterk verminderd en daardoor kan zij niet aan haar huurbetalingsverplichtingen voldoen. Deze buitengewone omstandigheden zijn volgens huurster een vorm van overmacht, dan wel onvoorziene omstandigheden, die maken dat de verhuurster een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet kan verlangen. De huurster dient daarom een tegenvordering in, namelijk dat de rechter voorlopig bepaalt dat de huurster betaling van de huur mag opschorten, in afwachting van een definitieve beslissing van de bodemrechter: 100% over de periode 1 maart tot en met 31 mei, 50% over de periode 1 juni tot en met 30 juni en 25 % over de periode daarna tot het moment dat de anderhalve-meter-maatregel niet meer geldt in kantoorgebouwen.
 

Kantonrechter

 
Omdat het om een kort geding gaat geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel, gebaseerd op een inschatting van wat een rechter in een uitgebreidere bodemprocedure zou oordelen. Voor toewijzing van vorderingen in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Om te kunnen bepalen of ontruiming gerechtvaardigd is, moet de kort gedingrechter een oordeel geven over de vraag of de tekortkoming van de huurster ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Uitgangspunt is daarbij dat iedere tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen de andere partij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden tenzij die ontbinding niet gerechtvaardigd is, gelet op de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming.
 
De kantonrechter oordeelt in dit geval dat de huurachterstand dermate groot is dat ontbinding – en dus ook ontruiming – in beginsel gerechtvaardigd is. Vervolgens kijkt de kantonrechter naar de argumenten die de huurster naar voren heeft gebracht. Huurster stelt dat haar omzet onder andere flink is gedaald doordat de verhuurster plotseling de toestemming om drie zalen gratis te gebruiken heeft ingetrokken. De kantonrechter oordeelt dat dit argument niet steekhoudend is. Het mogelijke gebruiksrecht geldt niet jegens de nieuwe verhuurster en bovendien had de huurster eind 2019 uitdrukkelijk gemeld dat ze dit punt wilde laten rusten en heeft ze ook niet aangetoond dat ze inderdaad omzetverlies heeft gehad als gevolg van het niet langer kunnen gebruiken van de ruimtes. Huurster voert verder aan dat redelijk overleg met de verhuurster om tot een oplossing te komen niet mogelijk was, maar de kantonrechter vindt het niet onredelijk dat de verhuurster pas wilde praten nadat de achterstand was ingelost. Daarbij weegt mee dat de huurster de eerdere betalingsregeling niet was nagekomen.
 
Dan komt de kantonrechter toe aan het beoordelen van de tegenvorderingen van de huurster: is de Corona-crisis een goede reden om de huur (nog) niet volledig te betalen? Het beroep op overmacht slaagt niet omdat de kantonrechter oordeelt dat in deze zaak de prestatie, huurbetalingen, op zichzelf mogelijk is: niets of niemand belet de huurster om de huur en servicekosten te betalen. Dat zij niet aan haar verplichtingen voldoet is, volgens de huurster, veroorzaakt door betalingsonmacht. Betalingsonmacht behoort echter tot de risicosfeer van de huurster en kan haar niet ontslaan van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Anders gezegd: als een huurder niet kan betalen omdat bijvoorbeeld het banksysteem plat ligt kan dat overmacht opleveren. Als een huurder niet kan betalen omdat hij eenvoudigweg het geld niet heeft, is dat geen overmacht.
 
Ook het beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt niet. De kantonrechter oordeelt eerst dat de huurster wel gelijk heeft dat de overheidsmaatregelen een gebrek opleveren. In de parlementaire geschiedenis is namelijk opgemerkt dat hiervan ook sprake is als een overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert. Dat is hier het geval. Maar de algemene huurvoorwaarden bepalen dat de aanwezigheid van een gebrek geen recht op huurvermindering oplevert. De vraag is of die bepaling in de huidige omstandigheden geldig is. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van de huurster dat zij de huurovereenkomst gewijzigd wil hebben op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 dan wel 6:258 lid 1 BW. De maatstaf die bij beide artikelen moet worden aangelegd is (vertaald naar het onderhavige geval:) of het vasthouden aan de in huurovereenkomst en algemene voorwaarden neergelegde bepalingen omtrent de huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat is, aldus de kantonrechter, een strenge maatstaf, die terughoudend moet worden toegepast. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de stellingen van huurster deze zware toets niet doorstaan omdat de huurster die omstandigheden niet aannemelijk heeft gemaakt. De huurster heeft gesteld dat haar omzet door de Corona-crisis en -maatregelen ‘sterk is verminderd’ maar heeft dat niet met documenten of anderszins cijfermatig onderbouwd. Dit betekent niet alleen dat onduidelijk is in hoeverre de Corona-crisis tot een omzetdaling heeft geleid, maar ook dat niet duidelijk is geworden hoe die zich verhoudt tot eventuele, eveneens aan de Corona-crisis te relateren, kostendalingen. De kantonrechter wijst de verweren van de huurster af en wijst de door de verhuurster gevorderde ontruiming toe.
 

Commentaar

 
Het merendeel van de uitspraken over huurverplichtingen in tijden van Corona geeft huurders recht op huurprijsvermindering doordat ze het gehuurde tijdelijk niet of nauwelijks hebben kunnen gebruiken door de overheidsmaatregelen. Deze uitspraak brengt daar een aantal nuanceringen op aan.
 
Drie punten lijken voor de praktijk relevant.
1. Een eerste punt van aandacht is dat de huurster in kwestie op voorhand weinig sympathie van de rechter lijkt te krijgen omdat de betalingsproblemen al van ruim voor de pandemie dateren. Wie de uitspraak leest kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de Corona-crisis in dit geval op zijn hoogst de druppel was die de emmer deed overlopen. De Corona-crisis mag niet een excuus worden voor huurders die zich toch al niet aan de afspraken hielden.
2. Een tweede punt van aandacht is dat een huurder die zich op onvoorziene omstandigheden beroept, met de billen bloot zal moeten. Een huurder moet aantonen – of, in kort geding, aannemelijk maken – dat de onvoorziene omstandigheden inderdaad meebrengen dat de verhuurder niet kan verlangen dat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft. Als een huurder een beroep doet op omzetdaling zal hij dus ook aan moeten tonen dat de omzet aanzienlijk is gedaald en dat dit inderdaad het gevolg is van de onvoorziene omstandigheden, oftewel: van de Corona-crisis en de daarop gebaseerde maatregelen.
3. Een derde punt is dat deze uitspraak de deur open houdt voor huurprijsvermindering in verband met – alleen – omzetdaling door de Corona-crisis. Dat betekent dat ook huurprijsvermindering mogelijk lijkt te zijn voor huurders die strikt genomen niet hoefden te sluiten maar die wel ernstige klappen hebben gekregen door de crisis.
 
Maar hoewel de feitelijke uitkomst van deze uitspraak goed te billijken valt, zijn er ook enkele kritische kanttekeningen te maken.
– Ten eerste is het de vraag of de overheidsmaatregelen als gebrek gezien moeten worden. Hoewel dat standpunt in de grote meerderheid van de uitspraken over dit onderwerp wordt gevolgd, is de onderbouwing dun. Een inbreuk op het huurgenot door derden zonder rechtsvordering is namelijk geen gebrek. Dat staat vrijwel letterlijk in de wet. De meeste uitspraken verwijzen, net als ook deze uitspraak, naar de parlementaire geschiedenis waarin overheidsmaatregelen een gebrek worden genoemd maar die parlementaire geschiedenis is helemaal niet zo duidelijk. De in die geschiedenis genoemde overheidsmaatregel was een saneringsbesluit: een maatregel die rechtstreeks op het gehuurde betrekking had en dus niet een algemene maatregel die ziet op bedrijven zoals het bedrijf van een huurder.
– Ten tweede merk ik op dat een maatregel in de meeste gevallen niet tegelijkertijd een gebrek en een onvoorziene omstandigheid kan zijn. De huurovereenkomst voorziet meestal immers in het bestaan van gebreken en regelt precies wat daar wel en niet het gevolg van kan zijn. Dat geldt in ieder geval voor huurovereenkomsten gebaseerd op het ROZ-model. Dat zich een gebrek aan het gehuurde kan voordoen is dus niet onvoorzien. Ook dit punt wordt in de meeste Corona-uitspraken tot nu toe over het hoofd gezien.