Gevolgen van te late huurbetaling voor ondernemingen en consumenten
Stan Baggen
Dit artikel verscheen juli 2021 in Huurrecht in de Praktijk 2021/5
Inleiding
De belangrijkste verplichting van een huurder is het tijdig betalen van de huurprijs. Een serieuze betaalachterstand of het stelselmatig te laat betalen kan leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Maar ook als de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, heeft te late betaling rechtsgevolgen. Uitzonderingen daargelaten, heeft de verhuurder recht op vergoeding van de schade die door de te late betaling ontstaat. Die schadevergoeding kan in de huurovereenkomst zijn afgesproken en volgt bij gebreke van afspraken uit de wet. Onder invloed van Europese richtlijnen maakt het recht in toenemende mate onderscheid tussen de gevolgen van te late betaling naar gelang partijen onderneming of consument zijn.
Wettelijke rente versus wettelijke handelsrente
De schade die een partij lijdt door te late betaling bestaat op grond van de wet uit rente over de te laat betaalde som. Men spreekt over wettelijke rente. Die wettelijke rente is er in twee smaken: de reguliere wettelijke rente, geregeld in artikel 6:119 BW en de wettelijke handelsrente geregeld in artikel 6:119a BW. De reguliere wettelijke rente bedraagt momenteel 2% per jaar en de wettelijke handelsrente 8%. Dat maakt dus nogal een verschil. Een te laat betalende consument zal op grond van de wet reguliere wettelijke rente verschuldigd zijn. Voor een te laat betalende ondernemer ligt dat genuanceerder: als de wederpartij ook een onderneming is en bovendien sprake is van een betaling uit hoofde van een handelsovereenkomst, betaalt de ondernemer de wettelijke handelsrente. In andere gevallen, waaronder bijvoorbeeld ook betalingsverplichtingen uit hoofde van schadevergoeding, betaalt ook de ondernemer de reguliere wettelijke rente.
De wettelijke handelsrente is in 2002 ingevoerd en is op grond van het overgangsrecht van toepassing op handelstransacties die zijn gesloten op of na 8 augustus 2002. Met artikel 6:119a BW is de Europese richtlijn 2000/35/EG van 29 juni 2000 geïmplementeerd en het wetsartikel moet conform die richtlijn uitgelegd worden. De wettelijke handelsrente is van toepassing als de betalingsverplichting voortvloeit uit een handelsovereenkomst: een overeenkomst om baat die een of meer van de partijen verplicht iets te geven of te doen en die tot stand is gekomen tussen een of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf of rechtspersonen. Voor een richtlijnconforme uitleg van dit wetsartikel is nog relevant dat de richtlijn spreekt over handelstransacties, die de richtlijn definieert als transacties tussen ondernemingen of tussen ondernemingen en overheidsinstanties die leiden tot het leveren van goederen of het verrichten van diensten tegen vergoeding. Een onderneming is volgens de richtlijn elke organisatie die handelt in het kader van haar zelfstandige economische of beroepsmatige activiteit, ook wanneer deze door slechts één persoon wordt uitgeoefend.
Verhuur van bedrijfsruimte: Nederlandse jurisprudentie
In de Nederlandse rechtspraak bestond geen eenduidig antwoord op de vraag of een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimtes als een handelsovereenkomst zou moeten worden aangemerkt en of daar dus de wettelijke handelsrente op van toepassing is. De discussie in de Nederlandse rechtspraak ging vooral over de vraag of een huurovereenkomst een overeenkomst is die verplicht om iets te geven of te doen. Is het genot van een zaak verschaffen een geven of een doen? Kan een handelstransactie sowieso wel een duurovereenkomst zijn?
Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt bij arrest van 7 december 2010[1] bijvoorbeeld:
“Bij een huurovereenkomst verbindt de verhuurder zich om iets in gebruik te verstrekken. De verhuurder verbindt zich niet om iets te geven of te doen, zodat geen sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van art. 6:119a BW. Dit is niet anders als in aanmerking wordt genomen dat de wetsbepaling is ingevoerd ter implementatie van Richtlijn 2000/35/EG van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie van 29 juni 2000 betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties. Uit deze richtlijn blijkt dat sprake is van een “handelstransactie” als de transactie leidt tot het leveren van goederen of het verrichten van diensten. Er is dus geen plaats voor vergoeding van handelsrente.”
Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelt in een arrest van 3 januari 2012[2] anders, namelijk dat een huurovereenkomst bedrijfsruimte wel een handelsovereenkomst is:
“Deze schade wordt begroot in de vorm van de wettelijke handelsrente (vgl. 6:119a BW, er is sprake van een overeenkomst tussen twee professionals die een of meer van de partijen verplicht om tegen betaling iets te geven of te doen;(…)).”
Het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden oordeelt op 10 maart 2020[3] dat geen handelsrente verschuldigd is. Niet omdat de huurovereenkomst niet zou zien op de levering van diensten maar omdat niet zou zijn gebleken dat de verhuurder beroepsmatig handelde. Dat roept een interessante vraag op: Is het verhuren van een ruimte niet per definitie een beroepsmatige of bedrijfsmatige activiteit? En hoe zit dat met een huurder van bedrijfsruimte? Impliceert het verhuren van een bedrijfsruimte een bedrijfsmatige activiteit of zit daar nog licht tussen? Ik kom daar nog op terug.
Europees Hof van Justitie, 9 juli 2020
Bij arrest van 9 juli 2020[4] heeft het Europese Hof van Justitie enkele prejudiciële vragen van een Poolse rechter over dit onderwerp beantwoord. Het Hof behandelt vooral de vraag of het in tijdelijk gebruik geven van een zaak als een levering van diensten als bedoeld in de richtlijn moet worden beschouwd. In de zaak had de huurder hetzelfde standpunt ingenomen als in de hiervoor geciteerde rechtsoverweging van het Gerechtshof Amsterdam, namelijk dat geen sprake is van het leveren van goederen of het verrichten van diensten en dat dus geen sprake is van een handelsovereenkomst als bedoeld in de richtlijn. Het Hof bespreekt de twee voorwaarden waaraan moet zijn voldaan om van een handelstransactie als bedoeld in de richtlijn te kunnen spreken. Ten eerste moet de transactie worden verricht tussen ondernemingen. Het Hof overweegt dat niet duidelijk is of de huurder in kwestie een onderneming is:
“Daarentegen blijkt niet duidelijk uit de verwijzingsbeslissing of J. M. bij de sluiting met RL van de overeenkomst voor de huur van een bedrijfsruimte heeft gehandeld als organisatie in het kader van een zelfstandige economische of beroepsmatige activiteit, en derhalve ook een „onderneming” is. Het feit dat de ruimte die het voorwerp is van de huurovereenkomst beroepsmatig wordt gebruikt, geeft daartoe een aanwijzing.”
Ten tweede komt de vraag aan de orde of het ter beschikking stellen van een onroerende zaak voor tijdelijk gebruik moet worden aangemerkt als het verrichten van een dienst in de zin van de richtlijn. Hoewel het Hof erkent dat de tekst van de richtlijn niet al te veel duidelijkheid biedt, merkt zij wel op dat zij in eerder arresten al heeft uitgesproken dat economische activiteiten overeengekomen tussen ondernemingen handelstransacties zijn:
“Hieruit volgt dat een overeenkomst waarvan de kenmerkende prestatie bestaat in het onder bezwarende titel ter beschikking stellen van een onroerend goed voor tijdelijk gebruik, zoals een overeenkomst voor de huur van een bedrijfsruimte, kan neerkomen op het „leveren van goederen” of een „verrichting van diensten” in de zin van deze bepalingen.
Vervolgens kijkt het Hof naar het begrip verrichten van diensten in de ruimere context van het Unieverdrag en constateert dan dat zij de verhuur van onroerend goed al eerder als het verrichten van diensten als bedoeld in dat verdrag heeft gekwalificeerd:
Het Hof heeft in dit verband reeds verduidelijkt dat de verhuur van onroerend goed een dienstverrichting tegen vergoeding in de zin van artikel 57 VWEU vormt, zonder dat de omstandigheid dat deze dienstverrichting zich over meerdere jaren uitstrekt, zich tegen deze kwalificatie verzet.
De conclusie luidt dat bij huurovereenkomsten tussen ondernemingen en/of overheden wettelijke handelsrente van toepassing is maar ook dat het enkele feit dat bedrijfsruimte wordt verhuurd, nog niet betekent dat partijen dus ook onderneming zijn.
Boetebedingen in handelsovereenkomsten
In de meeste huurovereenkomsten worden afspraken gemaakt over de gevolgen van een te late betaling. Daarover wordt vaak afgesproken dat de huurder bij te late betaling een boete is verschuldigd. Die boete pakt meestal hoger uit dan de wettelijke (handels)rente. In het in de praktijk veel voorkomende ROZ-model is een boete bij te laten betaling overeengekomen van 1% per maand, met een minimum van € 300,-. Dat levert 12% boete per jaar op en als de huurder die boete niet op tijd betaald is hij of zij daarover weer wettelijke rente verschuldigd[5]. Ook bij de rechterlijke toetsing van dit soort boetebedingen loopt de rechtspraak ten aanzien van consumentenhuurders en ten aanzien van ondernemingshuurders steeds verder uit elkaar, opnieuw onder invloed van een Europese Richtlijn, in dit geval de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.
Als de huurder een onderneming is, is deze richtlijn niet van toepassing. Hooguit kan een rechter dan gebruik maken van zijn bevoegdheid op grond van artikel 6:94 lid 1 BW om een boete te matigen. Die matiging mag niet verder gaan dan waartoe de verhuurder op grond van de wet toekomt. Als de verhuurder ook een onderneming is heeft hij in beginsel recht op de wettelijke handelsrente. Het eerder aangehaalde arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 3 januari 2012 ging over het al dan niet matigen van de overeengekomen boete. Juist doordat het hof inderdaad oordeelde dat de handelsrente van toepassing was, zag het hof geen reden om de overeengekomen boete – die overigens hoger was dan die wettelijke handelsrente – te matigen. Het is overigens vaste rechtspraak[6] – althans, voor niet-consumenten – dat een rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken.
De werking van boetebedingen als de huurder een consument is
De richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten bestaat al sinds 1993 maar door uitspraken van het Europese Hof van Justitie is daar met name de laatste tijd veel meer aandacht voor. De richtlijn is in Nederland geïmplementeerd door wijzigingen in de afdeling over algemene voorwaarden, de artikelen 6:231 e.v. BW. Op grond van de richtlijn wordt een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij bedingen die ten nadele van de consument afwijken van de wettelijke regeling wordt doorgaans al snel geoordeeld dat dit oneerlijke bedingen zijn.
De reden dat deze richtlijn in toenemende belangstelling staat, is dat het Europese Hof heeft geoordeeld dat de rechter bedingen ambtshalve op oneerlijkheid moet toetsen[7] en, recenter, vooral dat een beding dat wegens oneerlijkheid nietig wordt verklaard, niet mag worden vervangen door regelend recht. Oneerlijke bedingen konden voorheen straffeloos in overeenkomsten worden opgenomen. Immers, als ze al nietig zouden worden verklaard, kon de gebruiker terugvallen op het regelend recht dat ook zou hebben gegolden als geen beding zou zijn overeengekomen. Juist tegen die praktijk heeft het Europese Hof op willen treden en sinds 2012 zijn meerdere arresten gewezen[8] waaruit volgt dat als een beding nietig is wegens strijd met het consumentenrecht, dat beding niet door de rechter niet door herziening of aanvulling mag worden gerepareerd. In een arrest van 27 januari 2021 oordeelde het Europese Hof op prejudiciële vragen van het Gerechtshof Den Haag over de gevolgen van het nietig verklaren van een oneerlijk geacht boetebeding:
“dat richtlijn 93/13 aldus moet worden uitgelegd dat een verkoper die — in die hoedanigheid — de consument een beding heeft opgelegd dat door de nationale rechter oneerlijk is verklaard en dus is vernietigd, wanneer de overeenkomst zonder dat beding kan voortbestaan, geen aanspraak kan maken op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke schadevergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.”
Als een boetebeding oneerlijk wordt geoordeeld, heeft de verhuurder die aan een consument verhuurd dus ook geen recht meer op wettelijke rente.
Consument of onderneming?
Gelet op de uitwerking van de twee besproken Europese richtlijnen, is het van belang om steeds goed vast te kunnen stellen of een contractspartij een consument is of een onderneming. Hoewel de begrippen onderneming en consument in verschillende richtlijnen zijn gedefinieerd sluiten ze toch goed op elkaar aan. Doorgaans is een partij een onderneming óf een consument. In de meeste gevallen zal dat bovendien vrij duidelijk vast te stellen zijn. Ondernemingen huren over het algemeen bedrijfsruimtes en consumenten huren over het algemeen woonruimte. Een verhuurder zal over het algemeen een ondernemer zijn.
Toch is dat niet altijd zo. Uit het besproken arrest van het Europese Hof van 9 juli 2020 valt op te maken dat het enkele feit dat iemand bedrijfsruimte huurt nog niet meebrengt dat iemand ook een onderneming is. Dat valt ook goed voor te stellen: Iemand kan bijvoorbeeld een bedrijfsruimte huren om daar een hobby uit te oefenen. Maar het Europese Hof lijkt verder te gaan en acht ook het feit dat een huurder de ruimte wel degelijk beroepsmatig gebruikt niet per sé doorslaggevend. Daar valt wat minder goed een idee bij te vormen maar het suggereert wel dat er op dit punt nog wat te procederen valt. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaat er vanuit dat ook een verhuurder niet per sé een onderneming hoeft te zijn en dus, dat verhuur niet per sé een bedrijfsmatige activiteit is. Het hof verwijst daarbij naar een uitspraak van het Europese Hof van Justitie uit 2016[9] waarin dat hof oordeelde dat het feit dat iemand goederen en diensten levert, die persoon niet persé tot onderneming maakt in de zin van de richtlijn. Daartoe is vereist dat die persoon:
“die activiteit gestructureerd en duurzaam uitoefent, zodat het bij die activiteit niet slechts dient te gaan om één geïsoleerde verrichting, en dat de betrokken transactie wordt gesloten in het kader van genoemde activiteit”.
Het omgekeerde laat zich ook voorstellen. Dat iemand woonruimte huurt maakt diegene nog niet per definitie tot consument. Denk bijvoorbeeld aan een bedrijf dat woonruimte huurt om deze aan haar werknemers ter beschikking te kunnen stellen. Veel zal hier afhangen van de contractuele bestemming van het gehuurde. Voor zover die bestemming onvoldoende duidelijk is zal de bedoeling van partijen met hulp van de gebruikelijke uitlegregels moeten worden uitgelegd.
Conclusie
Uit het voorgaande valt de vuistregel op te maken dat bij te late betaling in het geval van de verhuur van bedrijfsruimtes wettelijke handelsrente is verschuldigd of een maar in beperkte mate te matigen boete terwijl bij de verhuur van woonruimtes reguliere wettelijke rente is verschuldigd en dat verder strekkende boetebepalingen al snel meebrengen dat überhaupt geen schadevergoeding is verschuldigd. Maar, zoals altijd: vuistregels moeten behoedzaam worden toegepast en dat geldt zeker ook in dit geval. Ook bij de verhuur van bedrijfsruimte kunnen consumenten partij zijn en dan is de wettelijke handelsrente niet van toepassing. Omgekeerd valt niet in te zien waarom de verhuur van woonruimte niet ook een handelsovereenkomst zou kunnen zijn als beide partijen ondernemingen zijn.
[1] ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0320
[2] ECLI:NL:GHSHE:2012:BV0807
[3] ECLI:NL:GHARL:2020:2148
[4] ECLI:EU:C:2020:548
[5] Maar geen wettelijke handelsrente: zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHLEE:2012:BY7407
[6] ECLI:NL:HR:2007:AZ6638
[7] ECLI:EU:C:2009:350
[8] Bijvoorbeeld: ECLI: EU:C:2020:138.
[9] ECLI:EU:C:2016:954