Afwijkend beding: tussentijdse huuropzegging
Duco van Praag
Rechtbank Amsterdam 8 december 2017, WR 2018/158
De kantonrechter Amsterdam deed een uitspraak over een verzoek tot goedkeuring van een bepaling waarin van het dwingend huurrecht werd afgeweken. Hij verleende deze goedkeuring omdat de rechten van de huurder in dit geval door de afwijking niet wezenlijk werden aangetast.
Casus
Tussen huurder en verhuurder bestaat met ingang van 16 april 2015 een huurovereenkomst met betrekking tot een winkelruimte. Deze loopt tot 15 maart 2017. Indien partijen niets zouden doen, zou de huurovereenkomst vanaf 15 maart 2017 van rechtswege voor drie jaar doorlopen en daarna met vijf jaar worden verlengd. Partijen willen dat niet en vragen goedkeuring om van deze wettelijke regeling af te mogen wijken. De bepaling waarvan zij goedkeuring verlangen, luidt:
1. Met ingang van 15 maart 2017 wordt de huurovereenkomst verlengd met uiterlijk 23 maanden, aldus tot en met uiterlijk 14 februari 2019. Na het verstrijken van deze periode eindigt de huurovereenkomst van rechtswege, zonder dat hiervoor enige vorm van opzegging is vereist.
2. Gedurende de hiervoor in artikel 1 genoemde periode zijn zowel huurder als verhuurder gerechtigd de huurovereenkomst tussentijds op ieder gewenst moment eenzijdig door middel van opzegging te beëindigen overeenkomstig artikel 3.3 van de huurovereenkomst, met dien verstande dat opzegging tegen de laatste dag van de maand dient te geschieden. Een dergelijke tussentijdse opzegging zal plaatsvinden bij deurwaardersexploot of bij aangetekend schrijven, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste een maand.
Partijen voeren aan dat huurder sinds 2002 een mode-agentschap heeft in kinderkleding. Hij huurt daarvoor in een ander winkelcentrum een showroom en een winkelruimte op basis van een reguliere huurovereenkomst. Voor wat betreft de huur van de bedrijfsruimte waarom het in deze zaak gaat, stelt de huurder dat de omzet tegenvalt en dat de huurder het onverantwoord vindt zich te binden aan een vaste huurovereenkomst. De huurder heeft geen ander personeel in dienst dan zijn zoon, die ook werkzaam zou kunnen zijn in de andere vestiging. Hij heeft, gelet op de eerder voor beperkte duur aangegane huurovereenkomst, weinig investeringen gedaan. De verhuurder op zijn beurt wil graag een herenmodezaak aan de branchering toevoegen, kampt met leegstand in het winkelcentrum en wil de huurder – gelet op de goede ervaringen in het andere winkelcentrum – de gelegenheid geven de huidige exploitatie voort te zetten.
Kantonrechter
De kantonrechter kijkt allereerst naar de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder. Die positie maakt dat hij de bescherming van de wettelijke bepalingen van 290-bedrijfsruimte in redelijkheid wel nodig heeft. Daarom is het verzoek alleen toewijsbaar als de belangen van de huurder door de afwijking van het dwingend recht niet wezenlijk worden aangetast. Met inachtneming van wat partijen daarover hebben aangevoerd, stelt de kantonrechter vast dat van een dergelijke wezenlijke aantasting geen sprake is. De huurder heeft vanwege de eerdere korte duur geen wezenlijke investeringen in het gehuurde gedaan en is voor zijn voortbestaan niet afhankelijk van het gehuurde. Verder is voldoende aannemelijk dat het belang van de huurder om onverantwoorde risico’s te vermijden, juist wordt gediend door geen huurovereenkomst met een langere duur aan te gaan. Ook wordt de huurder gecompenseerd door een aanzienlijk lagere huurprijs. Tot slot wordt het belang van de huurder gediend doordat hij de mogelijkheid heeft tussentijds op te zeggen. Als de verhuurder tussentijds zou opzeggen, vallen de gevolgen voor de huurder mee, ook omdat hij geen extern personeel heeft en zijn zoon in zijn andere winkel kan werken.
Commentaar
Bij de huur van artikel 290-bedrijfsruimte geldt als uitgangspunt dat een huurovereenkomst voor de duur van vijf plus vijf jaar wordt aangegaan. Dit is alleen anders als de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van twee jaar of korter of als partijen aan de kantonrechter goedkeuring vragen om van het dwingend recht (en dus ook de 5+5 regel) te mogen afwijken. Op grond van artikel 7:291 lid 3 BW mag de kantonrechter die goedkeuring alleen verlenen als het beding de rechten die de huurder aan de wet ontleent niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de wet in redelijkheid niet nodig heeft. De kantonrechter stelt vast dat van dat laatste geen sprake is zodat hij moet beoordelen of de afspraken die partijen willen maken de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten.
In de regel wordt zo’n verzoek ingesteld omdat de verhuurder goede redenen heeft van het dwingend recht af te willen wijken. Denk bijvoorbeeld aan een situatie dat een winkel op betrekkelijk korte termijn zal worden gesloopt of gerenoveerd maar partijen toch graag willen dat deze nog enige tijd voor verhuurd. Een andere denkbare situatie is dat een huurder de exploitatie van zijn onderneming staakt en een onderhuurder bereid heeft gevonden tot het einde van de hoofdhuurovereenkomst van hem te huren. In dat geval wil die onderverhuurder niet gebonden zijn aan het wettelijk regime maar aansluiting zoeken bij de contractuele regeling met zijn verhuurder. Onder dergelijke omstandigheden kan een verzoek tot afwijking van het dwingend recht toewijsbaar zijn omdat de belangen van de (onder)huurder niet wezenlijk worden aangetast.
Wat in deze zaak opvalt, is dat het alleen maar gaat om de belangen van de huurder. Hij wil niet gebonden zijn aan het wettelijk regiem en flexibel zijn om de huurovereenkomst eerder te kunnen opzeggen. Op grond van deze belangen overweegt de kantonrechter dat de afwijking van het dwingend recht aanvaardbaar is. Het is maar de vraag of daarvoor goedkeuring is vereist. Het huurrecht met betrekking tot 290-bedrijfsruimte is – zoals dat heet – semi-dwingend. Dit betekent dat afwijkingen ten gunste van de verhuurder niet zijn toegestaan maar afwijkingen ten gunste van de huurder wel. Indien in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de huurder gerechtigd is de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, dit met inachtneming van een opzegtermijn van een maand (in plaats van de wettelijke opzegtermijn van een jaar), dan is een dergelijke regeling geldig. Hiervoor hoeft dus ook geen goedkering voor een afwijkend beding aan de rechter te worden gevraagd. Er wordt immers in het voordeel van de huurder afgeweken. Het kan natuurlijk zijn dat ook de verhuurder hier belang had bij een afwijking, maar daarover wordt in de uitspraak eigenlijk nauwelijks iets vermeld. Wellicht dat de inhoud van het verzoekschrift daarover meer meldde en dit voor de kantonrechter voldoende reden was het verzoek toch te behandelen, maar de uitspraak zwijgt daarover.