Grondrechtelijke toetsing van contractuele bedingen in het huurrecht

Stan Baggen

Dit artikel verscheen maart 2023 in Huurrecht in Praktijk 2023/2

Dit artikel bespreekt een aantal contractuele bedingen die in de praktijk voorkomen in huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte, hoe deze bedingen strijd op kunnen leveren met de grondrechten van een huurder en wat dit dan betekent voor de geldigheid van een dergelijk beding.

Inleiding

Huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte worden meestal opgesteld door de verhuurder. Dat is over het algemeen immers de professionele partij. Het verbaast dan ook niet dat deze huurovereenkomsten vaak een groot aantal bedingen bevatten die erop zijn gericht om bepaalde gedragingen van huurders te verbieden dan wel te verplichten. Uitgangspunt in het recht is dat het partijen vrij staat om de afspraken te maken die zij willen maken, de zogenoemde contractsvrijheid, en dat zij deze afspraken vervolgens ook moeten nakomen. Op dat uitgangspunt valt veel af te dingen. Dat geldt zeker voor het huurrecht dat voor een groot deel uit bepalingen bestaat die zijn bedoeld om huurders van woonruimte, over het algemeen gezien als de zwakkere partij, te beschermen tegen al te gortige contractuele bepalingen.

De contractuele relatie tussen een verhuurder en een huurder van woonruimte is niet alleen bijzonder omdat de huurder als zwakkere partij wordt beschermd maar ook omdat het onderwerp van de overeenkomst de woon- ruimte van de huurder betreft. Alles wat daarover wordt afgesproken raakt daardoor vrijwel direct zijn persoonlijke levenssfeer. Die levenssfeer wordt beschermd door art. 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (‘EVRM’): ‘Een ieder heeft recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie’ alsmede het vrijwel gelijkluidende art. 10 van de Nederlandse Grondwet. Ook andere grondrechten kunnen in het geding zijn. Het recht van een huurder om informatie te kunnen vergaren door een schotelantenne op zijn balkon te plaatsen kan beschermd worden door art. 10 EVRM: ‘Een ieder heeft recht op vrijheid van meningsuiting. Dit recht omvat de vrijheid een mening  te  koesteren  en  de  vrijheid  om inlichtingen of denkbeelden te ontvangen of te verstrekken (…).’

Voorafgaand aan het bespreken van de verhouding tussen huurrechtbedingen en grondrechten eerst een aantal opmerkingen over de aard van grondrechten. Grondrechten hebben primair werking in de relatie tussen burgers en de overheid. Dat heet de verticale werking van grondrechten. Het EVRM dient met name om de burger te beschermen tegen de overheid. Maar burgers kunnen ook in hun onderlinge verhoudingen een beroep doen op grondrechten, zoals we ook in dit artikel zullen zien. De overheid – waaronder de rechterlijke macht – moet er immers voor zorgen dat grondrechten voldoende gewaarborgd zijn, zowel in publiekrechtelijke als in privaatrechtelijke rechts- verhoudingen. Dat wordt ook wel de indirecte horizontale werking van grondrechten genoemd. Procespartijen zullen wel een beroep moeten doen op een gepercipieerde schending van een grondrecht. De rechter toetst dat niet ambtshalve.

Grondrechten zijn verder, over het algemeen, niet absoluut. Dat wil zeggen dat beperkingen mogelijk zijn als die in een democratische samenleving noodzakelijk kunnen worden geacht. Daarbij zal in ieder geval getoetst moeten worden of de beperking van een grondrecht, gelet op het daarmee beoogde doel, proportioneel is en of niet kan worden volstaan met een andere maatregel die hetzelfde doel bereikt met een beperktere inperking van dat grondrecht. Sommige grondrechten zijn wel absoluut. Een ook voor de huurrechtpraktijk relevant voorbeeld van zo’n absoluut grondrecht vinden we in art. 1 Grondwet (alsmede in art. 14 EVRM): het verbod op het maken van ongerechtvaardigd onderscheid tussen mensen die zich in Nederland bevinden. Het spreekt haast voor zich dat een verhuurder een bepaalde huurder niet mag weigeren vanwege diens afkomst. Toch lijkt dat op vrij grote schaal te gebeuren: uit recent onderzoek (1) blijkt dat woningzoekenden met een niet-Nederlands klinkende naam aanzienlijk minder kans hebben om te worden uitgenodigd voor de bezichtiging van een huurwoning. Het probleem van dit soort discriminatie is dat het in individuele gevallen lastig aan te tonen is, met name ook omdat er op dat moment nog geen contractuele relatie bestaat. Als een huurovereenkomst eenmaal is getekend zal daarin zelden een discriminerend beding staan. Bij de Tweede Kamer is een wetsvoorstel Goed Verhuurder- schap in behandeling (2) dat onder andere beoogt om ongerechtvaardigd onderscheid tegen te gaan door regels op te stellen voor de selectieprocedure van nieuwe huurders.

Na deze algemene opmerkingen bespreek ik enkele voorbeelden uit de praktijk waar grondrechten in het geding kunnen zijn.

Schotelantennes

Een huurrechtelijke kwestie waarbij in het verleden grondrechten uitgebreid en herhaaldelijk aan bod zijn gekomen, en waarover ook het Europese Hof voor de Rechten van de Mens zich heeft uitgesproken, betreft de vraag of huurders, zonder toestemming van de verhuurder een schotelantenne aan de buitenzijde van het gehuurde mogen plaatsen. Op grond van de wet – nu art. 7:215 BW – heeft een huurder die toestemming nodig. En omdat het een wijziging van de buitenzijde van het gehuurde betreft kan de verhuurder die toestemming in beginsel weigeren. Huurders hebben even- wel aangevoerd dat zij recht hebben op een vrije informatievergaring, beschermd door art. 10 EVRM. Aanvankelijk werd niet snel geoordeeld dat huurders met een beroep op art. 10 EVRM een schotelantenne konden plaatsen.

De Hoge Raad (3) erkende in 1989 de belangen van de huurder en diens recht op informatievergaring, maar liet de uitspraak van de feitenrechter, dat de huurder door de aanwezigheid van een centrale antenne met een gebruikelijk zenderpakket relevant om de belangen van de verhuurder – risico op lekkage – zwaarder te laten wegen, in stand. Immers, aldus de noot bij dat arrest: ‘De “kern” van die vrijheid blijft onaangetast, alleen aan de “periferie” ervan brengt het antenneverbod beperkingen  aan.’  De  toets  die  de Hoge Raad daarbij hanteerde was of het beding, en daarmee de contractuele beperking van de voor huurder uit art. 10 EVRM voortvloeiende vrijheid, onredelijk bezwarend is.

Dat standpunt is onder invloed van een uitspraken van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (het ‘EHRM’) behoorlijk gaan schuiven. Huurders die een schotelantenne willen plaatsen, doen dat over het algemeen juist omdat ze het gebruikelijke zenderpakket onvoldoende achten, ongeacht of dat een gebruikelijk pakket is of niet. Bij arrest van 16 december 2008 (4) oordeelde het EHRM dat een beslissing van de Zweedse rechter tot verwijdering van een schotelantenne, op straffe van ontbinding van de huurovereenkomst, in strijd is met het EVRM. In dit arrest werd de Zweedse staat erop aangesproken dat een Irakees gezin door zijn verhuurder werd gedwongen te verhuizen, omdat het gezin geen schotelantenne mocht plaatsen om uitzendingen uit het moederland te ontvangen:

‘Having regard to the above, the Court concludes that, even if a certain margin of appreciation is afforded the national authorities, the interference with the applicants’ right to freedom of information was not “necessary in a democratic society” and that the respondent State failed in their positive obligation to protect that right.’

Latere Nederlandse uitspraken gaan dan ook niet langer uit van de vraag of een beroep op het beding door de verhuur- der onredelijk bezwarend is dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Die toets zou in het licht van de uitspraak van het EHRM te beperkt zijn. De rechter moet ondanks een contractueel verbod toch een volledige afweging van concrete en reële belangen maken met daarin een serieuze plaats voor het grondrecht (5). Dit laat overigens onverlet dat ook latere beslissingen vaak in het voordeel van verhuurders uitvallen. Door moderne technieken, met name internet, kunnen huurders de door hen gewenste informatie immers meestal ook op andere wijze dan door middel van een schotelantenne vergaren (6).

Samenwoonverbod

Het verbod op samenwonen lijkt niet echt meer van deze tijd. Hoewel met name oudere huurovereenkomsten toch nog wel dit soort verboden bevatten, zijn die in de prak- tijk een dode letter. Degene die met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, kan immers, zo nodig, de kantonrechter verzoeken om medehuurder te worden. Slechts als de duurzame gemeenschappelijke huishouding niet zou kunnen worden vastgesteld en de kantonrechter het verzoek afwijst, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen of ontbinden wegens strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst. Art. 7:267 BW bepaalt dit laatste met zoveel woorden, om te voor- komen dat een gang naar de kantonrechter door de huurder anders door opzegging of ontbinding doorkruist zou kunnen worden. Over het algemeen bevatten huurovereenkomsten een bepaling waaruit volgt dat de huurder het gehuurde ‘samen met zijn gezin’ mag bewonen. Veel uitspraken gaan daardoor over de vraag wie tot het gezin van een huurder gerekend kunnen worden. Daar is de rechtspraak vrij ruimhartig in, zolang de huurder ook maar zelf in het gehuurde woont, kunnen meerderjarige kinderen en hun partners maar ook ouders tot het gezin gerekend worden. Aangenomen mag worden dat diezelfde ruimhartigheid zal worden getoond als er niet met zoveel woorden in de huurovereenkomst zou staan dat het gehuurde ook door het gezin mag worden bewoond. Iets anders zou immers al snel in strijd zijn met art. 8 EVRM. De vrijheid van de huurder om samen met zijn gezin te wonen, wordt begrensd door de overlast die met overbewoning gepaard gaat. Overbewoning kan gezien worden als strijdig met de verplichting van de huurder om zich als goed huurder te gedragen – art. 7:213 BW – en levert zo een tekortkoming in de nakoming van de huur- overeenkomst op die in voorkomende gevallen tot opzeg- ging of ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden (7).

Ook komt voor – nog minder vaak – dat een huurovereenkomst bepaalt dat het hebben van kinderen niet is toegestaan. Maar wat gebeurt er dan als er toch een kind wordt geboren? Moeten de kersverse ouders hun huurwoning dan stel op sprong verlaten? Het antwoord op die laatste vraag laat zich raden. Nee, uiteraard. Dat zou een ongerechtvaardigde inbreuk vormen op de persoonlijke levenssfeer, beschermd door art. 8 EVRM. Toch valt te denken aan situaties waar dit anders zou kunnen liggen. Zou een kinder- verbod ook nietig zijn als het om een studentenflat gaat? Of om een seniorenflat? Of als in een tweekamerwoning het tiende kind geboren wordt? Ook hier zal naar mijn idee steeds gekeken moeten worden of de aanwezigheid van de kinderen van dien aard is dat daardoor overlast ontstaat en zal die overlast afgewogen moeten worden tegen het belang van de huurder en diens gezin.

Huisdierenverbod

In huurovereenkomsten staat vaak opgenomen dat een huurder geen huisdieren mag hebben. De rechtspraak daarover gaat vrijwel steeds over een overtreding van dat verbod waarbij ook overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt. Het belang dat een verhuurder bij een huis- dierverbod zou kunnen hebben ter voorkoming van schade aan het gehuurde komt in de rechtspraak niet echt aan bod. De tekortkoming wordt dan ook niet zozeer gevormd door de overtreding van het huisdierenverbod, maar meer door de overlast die strijd met goed huurderschap oplevert. In een procedure waarbij sec overtreding van het huisdieren- verbod aan een ontbindingsvordering ten grondslag werd gelegd, en er dus geen sprake was van overlast, oordeelde de Hoge Raad (8):

‘Door te oordelen dat de enkele overtreding van het huis- dierenverbod niet een zo ernstige wanprestatie oplevert dat daardoor ontbinding en ontruiming worden gewettigd, heeft de Rb., die aldus kennelijk het gewicht van de tekortkoming heeft afgezet tegen het woonbelang (HR 30 nov. 1984, NJ 1985, 232), niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.’

De Hoge Raad deed de zaak daarmee af zonder verwijzing naar grondrechten en laat het beding ook gewoon in stand, maar oordeelt dat overtreding niet voldoende ernstig is om de overeenkomst te beëindigen.

Rookverbod

Ook een rookverbod maakt inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van een huurder. Daar staat tegenover dat roken ook overlast kan veroorzaken bij omwonenden – wat natuurlijk óók een inbreuk op persoonlijke levenssfeer is – en dat roken schade aan het gehuurde kan veroorzaken in de vorm van nicotineaanslag. Wat dat laatste betreft, heeft Hof Amsterdam nog vrij recent uitgemaakt (9) dat nicotineaanslag niet gerekend moet worden tot de normale slijtage die een huurder bij het einde van de huur niet hoeft te herstellen. De schade van nicotineaanslag komt dus voor rekening van de rokende huurder, ongeacht of er wel of niet een rookverbod gold. Als er wel een rookverbod is opgenomen, ligt het voor de hand dat in voorkomende gevallen te beoordelen langs dezelfde maatstaf als gehanteerd bij de beoordeling van schotelantenneverboden sinds het EHRM zich daar in 2008 over uitsprak: een volledige afweging van concrete en reële belangen met daarin een serieuze plaats voor de door art. 8 EVRM beschermde persoonlijke levenssfeer.

Toegang voor inspectie

De modelhuurovereenkomst van de ROZ bevat in de algemene bepalingen een beding dat het de verhuurder toestaat om in bepaalde gevallen, in beginsel na overleg met de huurder, het gehuurde te betreden: voor inspectie van de staat van het gehuurde, voor taxaties, voor werkzaamheden die door de verhuurder moeten worden uitgevoerd en bij voorgenomen verkoop ter bezichtiging van belangstel- lenden. De vraag is of een verhuurder met een beroep op dit beding ook tegen de zin van de huurder toegang tot het gehuurde kan afdwingen. Voor dringende werkzaamheden en renovatie waartoe een redelijk voorstel is gedaan, luidt het antwoord op die vraag ondubbelzinnig ja. De wet voor- ziet daar in art. 7:220 BW uitdrukkelijk in. Hetzelfde geldt voor bezichtigingen door potentiële kopers (art. 7:223 BW). Maar geldt dat ook voor niet-wettelijk geregelde taxaties en inspectie van de staat van het gehuurde? Toegang vormt uiteraard een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder. Tegelijkertijd kan de verhuurder een legitiem belang hebben bij toegang. Vaak is dat immers de enige manier om wanprestatie door een huurder te kunnen ontdekken.

In een uitspraak uit 2017 (10) oordeelde de Amsterdamse kantonrechter over het toepassen van de genoemde ROZ- bepaling door een verhuurder die onaangekondigde woninginspecties wilde uitvoeren. De huurder beriep zich op de bescherming van zijn persoonlijke levenssfeer door onder andere art. 8 EVRM en art. 10 Grondwet. De kantonrechter oordeelde:

‘Niet valt in te zien dat grond bestaat om te kunnen concluderen dat de verhuurder ook de bevoegdheid om zonder toestemming van de huurder in de woning binnen te treden toe zou moeten komen zonder dat sprake is van een nood- geval. Deze bevoegdheid zou een te grote inbreuk zijn op het in artikel 10 en 12 van de Grondwet gegarandeerde recht op privacy van de huurder in de woning en daarmee op zijn huurgenot.‘

Conclusie en aanbeveling

Uitgangspunt in het recht is dat een beding, zolang dat niet in strijd is met dwingend recht, geldig is en slechts dan niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat is een terug- houdende toets. Alleen maar strijd met de redelijkheid en billijkheid is onvoldoende. De toepassing moet daardoor ‘onaanvaardbaar’ zijn (11). Die terughoudendheid is, gelet op de eerder besproken uitspraak van het EHRM, niet op zijn plaats waar het een beperking van grondrechten betreft. Veel huurovereenkomsten bevatten bedingen die aan de huurder een bepaald gedrag voorschrijven of verbieden. Die bedingen zullen, zeker waar het woonruimte betreft, al snel een beperking opleveren van het recht op respect voor zijn persoonlijke levenssfeer. In die gevallen ligt een volledige afweging van de belangen in de rede. Het valt op dat art. 8 EVRM, in tegenstelling tot art. 10 EVRM, in huurrechtelijke procedures niet vaak in stelling wordt gebracht, terwijl met name huurders daar wel belang bij kunnen hebben. Huurders en hun gemachtigden moeten wel zelf een beroep op grondrechten doen. Rechters toetsen namelijk niet ambtshalve of de toepassing van een beding strijd oplevert met grondrechten.

Dit artikel is afgesloten op 25 januari 2023

1	Monitor discriminatie bij woningverhuur 2022, Verwey-jonker Instituut.
2	kamerstukken 36130, nr. 2.
3	Hr 3 november 1989, NJ 1991, 168.
4	EHrM 16 december 2008, NJ 2010, 149.
5	Zie ook Asser/Rosell & Heisterkamp 7-II 2021/95.
6	Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 3 april 2018, EclI:Nl:GHAMS:2018:1107.
7	Zie bijvoorbeeld Hr 25 juni 1982, NJ 1983, 152.	
8	Hr 10 juni 1988, NJ 1988, 873
9	Hof Amsterdam 26 april 2022, WR 2022/138.
10      ktr. Amsterdam 23 oktober 2017, WR 2018/102.	
11      Hr 9 januari 1998, NJ 1998/363.