Het Spaanse huurrecht

Stan Baggen

Dit artikel verscheen in Huurrecht in Praktijk 2024/3

De meeste lezers van dit blad zullen vrij goed bekend zijn met het Nederlandse huurrecht. Dat wordt gekenmerkt door een sterke huurbescherming: zowel bescherming tegen huurbeëindiging als bescherming tegen onredelijke huurprijsverhogingen. In andere landen ziet het huurrecht er vaak heel anders uit. In dit artikel maken we een uitstapje over de grens. Hoe ziet het huurrecht in Spanje eruit?

Het Spaanse huurrecht staat maar voor een zeer beperkt deel in het Burgerlijk Wetboek (de Código Civil). Dat Burgerlijk Wetboek bevat in art. 1542 t/m 1603 huurrechtelijke bepalingen. Deze bepalingen zien voor een groot deel op rechtshandelingen die we in Nederland niet als huur zouden beschouwen.

Het betreft de huur van  werk, de  huur  van  diensten  en de huur van  ‘rustieke  gebouwen’.  Deze  rechtsvormen zijn vergelijkbaar met de Nederlandse overeenkomst van aanneming van werk, de overeenkomst van dienstverlening en de overeenkomst van pacht. Maar het Burgerlijk Wetboek regelt ook de huur van zaken, die wij in Neder- land ook als huur beschouwen. Het Burgerlijk Wetboek regelt zaken die voor de huur van alle gebouwen gelden. Daarnaast kent het Spaanse huurrecht ook afzonderlijke bepalingen specifiek voor de huur van woonruimte en van bedrijfsruimte. Die bepalingen wijken vaak ook in voor huurders gunstige zin af van de algemene huurregels en ze staan in een aparte huurwet.

Algemeen deel van het huurrecht: het Burgerlijk Wetboek

De definitie van huur is vrijwel gelijk aan de Nederlandse definitie: het leveren van het genot of het gebruik van een zaak gedurende een bepaalde duur in ruil voor een tegen- prestatie. Nederland kent ook huurovereenkomsten voor onbepaalde duur. Spanje niet: als geen duur is afgesproken, voorziet de wet daarin. Een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan eindigt zonder dat opzegging is vereist. Als er geen bepaalde duur overeengekomen is, geldt de overeenkomst slechts voor een duur die gelijk is aan de overeengekomen betaalperiode. Als er per maand betaald wordt, geldt de overeenkomst dus slechts voor de bepaalde duur van een maand. Ook dan eindigt de overeenkomst zonder dat opzegging vereist is, met  dien  verstande  dat de overeenkomst voor aanvullende periodes van dezelfde bepaalde duur doorloopt als de huur niet is opgezegd en de huurder met goedvinden van de verhuurder minstens vijf- tien dagen na het verstrijken van de duur in het gehuurde verblijft. We zullen zo zien dat bij de huur van woonruimte afwijkende regels gelden.

Ook de hoofdverplichtingen van verhuurder en huurder zijn over en weer min of meer hetzelfde in Spanje en in Nederland. De verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking te stellen, de nodige reparaties uit te voeren zodat de zaak blijft voldoen aan het overeengekomen gebruik en de verhuurder het rustige genot van het gehuurde te verschaf- fen terwijl de huurder verplicht is de huur te betalen, het gehuurde als een  goed  huurder  (‘een  goed  huisvader’)  te gebruiken en dringende werkzaamheden te gedogen, ook als dat verbeteringen zijn waar de verhuurder onder omstandigheden een huurverhoging voor mag vragen.

Hoewel het Spaanse huurrecht anders dan het Nederlandse huurrecht niet een definitie van gebrek kent, althans niet een die zo centraal staat als in het Nederlandse huurrecht, geldt ook in Spanje de regel dat de verhuurder niet hoeft op te treden tegen een feitelijke stoornis door derden en dat er geen sprake is van een feitelijke stoornis door derden als die derde handelt op grond van een hem of haar toekomend recht.

Net als in Nederland is de  hoofdregel  dat  onderhuur  in het algemeen is toegestaan tenzij dit uitdrukkelijk is uitgesloten, maar net als in Nederland  geldt  bij  de  verhuur  van woonruimte een afwijkende regeling. In dat geval is alleen gedeeltelijke onderverhuur mét toestemming van de verhuurder toegestaan. Bij onderhuur heeft de onderhuur- der niet alleen een verbintenis jegens de onderverhuurder maar ook jegens de hoofdverhuurder, voor zover het het goede gebruik van het gehuurde betreft en, op verzoek van de hoofdverhuurder, voor het betalen van de onderhuur- prijs rechtstreeks aan de hoofdverhuurder. Voor onderhuur van een bedrijfsruimte heeft een huurder geen toestemming nodig, maar de verhuurder heeft wel recht op een huurprijs- verhoging van 10% van de huur in geval van gedeeltelijke onderverhuur en van 20% van de huurprijs in het geval van volledige onderhuur.

De huurder wordt, tenzij iets anders is overeengekomen, geacht het gehuurde in een goede staat te hebben ontvangen en moet het ook in die staat retourneren. De huurder wordt vermoed aansprakelijk te zijn voor niet alleen de schade maar ook de achteruitgang van het gehuurde.

De tot nu toe genoemde regels gelden, tenzij anders vermeld natuurlijk, voor de huur van alle soorten gebouwen. Het Spaanse huurrecht kent, gelukkig voor huurders, ook afzonderlijke bepalingen voor de huur van woningen enerzijds en, in zeer beperkte mate, voor de huur van bedrijfsruimte anderzijds. Deze bepalingen zijn opgenomen in de zogenoemde Ley de arrendamientos Urbanos van 1994.

Huurrecht woonruimte

Het voert te ver om in dit artikel alle regels van het huurrecht woonruimte te bespreken. Ik beperk mij tot de bescherming die dat huurrecht aan huurders biedt op het gebied van huurbeëindiging en de huurprijs.

De bescherming tegen huurbeëindiging is in Nederland erg sterk. Uitzonderingen daargelaten, vereist huurbeëindiging opzegging en zelfs opzegging doet de huur niet eindigen  als de huurder daar niet mee instemt. In dat geval kan de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigen op een limitatief aantal in de wet genoemde beëindigingsgronden. Dat is in Spanje niet zo. De huurder van woonruimte wordt slechts in beperkte mate beschermd tegen huurbeëindiging. Die bescherming bestaat uit het recht van de huurder op een minimale duur van de overeenkomst. Die minimale duur is vijf jaar als de verhuurder een natuurlijk persoon is en zeven jaar als de verhuurder een rechtspersoon is. Uitgangspunt is de overeengekomen duur maar als deze korter is dan de genoemde minimale duur, wordt de overeenkomst steeds met een jaar verlengd tot die minimale duur is bereikt.

De huurder kan er, anders dan de verhuurder, wel voor kiezen om de huur tegen een van deze tussentijdse verlengingsmomenten op te zeggen. De verhuurder die natuurlijke persoon is, kan in één geval ook eerder opzeggen, namelijk als er een uitzondering op de minimale duur in   de overeenkomst is opgenomen die eruit bestaat dat de verhuurder de overeenkomst eerder op kan zeggen als hij of zij het gehuurde voor het verloop van de minimale duur (van vijf jaar) nodig zal hebben voor zichzelf of zijn familie in eerste graad.

Als geen van beide partijen de huur tegen het einde van    de duur, of in het geval van verlengingen tegen het einde van de minimale duur, opzegt met een opzegtermijn van vier maanden voor de verhuurder en twee maanden voor de huurder, wordt deze voortgezet voor aansluitende periodes van een jaar. Tegen het einde van ieder van deze aansluitende periodes kan de overeenkomst ook worden opgezegd. In dat geval geldt een opzegtermijn van twee maanden en een maand respectievelijk voor de verhuurder en de huurder.

Na verloop van minstens een halfjaar kan een huurder sowieso afzien van het huurcontract maar voor dat geval kunnen partijen overeenkomen dat de huurder een maand- huur verschuldigd is voor ieder jaar dat het contract nog zou lopen, bij wijze van schadevergoeding.

Sinds enkele jaren geldt ook in Spanje de regel dat de koper van een verhuurde woning in de plaats van de verhuurder treedt, maar dit geldt alleen gedurende de minimale duur van de overeenkomst van vijf, respectievelijk zeven jaar.

De huurprijsbescherming stelde in Spanje tot voor kort weinig voor. Het stond partijen vrij zelf de huurprijs te bepalen. Partijen mochten ook zelf bepalen met welk bedrag of welk percentage de huurprijs mag worden verhoogd met als enige begrenzing dat een verhoging slechts één keer per jaar is toegestaan. Partijen moesten wel een huurprijsverhoging afspreken. Als zij dat niet deden gold de aanvankelijk overeengekomen huurprijs voor de gehele duur van de overeenkomst. Op grond van een overgangsbepaling in de nieuwe Ley de Vivienda, een wet uit 2023 die enigszins vergelijkbaar is met onze Woningwet, geldt voor het jaar 2024 dat partijen – ongeacht wat de huurovereenkomst vermeld – een huurverhoging kunnen overeenkomen. Bij grote verhuurders – met meer dan tien woningen – mag  die nieuwe overeen te komen huurverhoging maximaal 3% bedragen. Bij alle verhuurders, groot en klein, geldt dat percentage als partijen niet tot overeenstemming komen.

Ook nieuw in deze Ley de Vivienda is dat er door lokale overheden zogenoemde zonas tensionadas uitgeroepen kunnen worden, probleemwijken waar tijdelijk afwijkende huurregels kunnen gelden zoals maximale huurprijzen voor nieuwe huurders en verplichte verlenging van overeenkomsten.

Huurrecht bedrijfsruimte

Bij bedrijfsruimte – strikt genomen: niet-woonruimte, want ook de huur van vakantiewoningen valt hieronder – geldt dat koop wel huur breekt tenzij de huurovereenkomst in het eigendomsregister staat ingeschreven.

Bij de verhuur van bedrijfsruimte gelden geen bijzondere beschermingsbepalingen ten aanzien van de duur van het gehuurde of de huurprijs. Daarop geldt één uitzondering. Als een huurovereenkomst met betrekking tot een voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte, die vijf jaar of langer heeft geduurd, eindigt door het verstrijken van de termijn en de huurder uiterlijk vier maanden voorafgaand aan het einde van die termijn zijn wil kenbaar heeft gemaakt om het gehuurde nog voor minstens vijf jaar langer tegen een marktconforme huurprijs te huren, en de verhuurder niet instemt met deze verlenging, heeft de huurder recht  op een schadevergoeding. De marktconforme huurprijs is de huurprijs die partijen overeenkomen of, als zij het niet eens worden, de huurprijs die een door hen aangewezen arbiter vaststelt.

De hoogte van de schadevergoeding wordt als volgt bepaald: als de huurder binnen zes maanden na beëindiging van de overeenkomst binnen dezelfde gemeenschap dezelfde activiteit gaat uitoefenen, heeft hij recht op verhuiskosten en de schade die hij lijdt door het verlies van omzet in vergelijking met de omzet die hij in de vorige locatie had voor een periode van zes maanden. Als de huurder niet binnen zes maanden dezelfde activiteit gaat uitoefenen maar de verhuurder of een derde in het voorheen gehuurde dezelfde activiteit uitoefent, heeft de huurder recht op een schade- vergoeding gelijk aan één maand huur per jaar dat de overeenkomst heeft geduurd met een maximum van achttien maanden huur. Maar wat nu als de huurder zijn zaak niet binnen de gemeente voortzet maar de verhuurder ook geen gelijksoortige zaak in het gehuurde uitoefent of laat uitoefenen? De wet zwijgt, maar aangenomen wordt dat er dan geen recht op schadevergoeding bestaat.

Concluderend kan worden gezegd dat de huurbescherming in Spanje in vergelijking met Nederland  erg  beperkt  is.  Als huurder van woonruimte geniet je maar een paar jaar huurbescherming, waarna je mogelijk weer moet verhuizen. De wil van partijen speelt dus een grotere rol. De oorzaak daarvoor is waarschijnlijk dat de woningnood in Spanje minder groot is dan in Nederland, waardoor in mindere mate sprake is van een zwakkere partij die beschermd moet worden. Tegelijk valt op dat de huurbescherming de afgelopen jaren wel een stuk sterker is geworden. De minimale duur van de huurovereenkomst woonruimte is pas sinds kort vijf jaar (voorheen was dat drie) en nu kent Spanje zelfs, al dan niet tijdelijk, een maximale huurprijsverhoging.

Dit artikel is afgesloten op 6 mei 2024.