Huur van grond, waarop de huurder een chalet bouwt
Rechtbank Gelderland, sector kanton, 17 juli 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:3634
Duco van Praag
Tussen verhuurder en huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot een stuk onbebouwde grond waarop huurder een houten chalet heeft geplaatst. De rechter moet een oordeel vellen over de vraag of de verhuurder die huurovereenkomst met succes heeft opgezegd.
Casus
Tussen verhuurder en huurder bestaat sinds 1 augustus 2003 een huurovereenkomst. Deze is aanvankelijk aangegaan voor de duur van vijf maanden en daarna steeds verlengd met een jaar. Beide partijen hebben het recht de huurovereenkomst tegen het einde van de looptijd op te zeggen, mits zij daarbij een opzegtermijn van een maand in acht nemen. De huurovereenkomst heeft betrekking op een stuk onbebouwde grond. De huurder heeft met inachtneming van de tussen partijen afgesproken bestemming op het stuk grond een houten chalet geplaatst. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde alleen mag worden gebruikt voor het plaatsen van een houten chalet dat als recreatieve woonruimte wordt gebruikt en dat het huurder niet is toegestaan die bestemming te wijzigen. Niettemin bewoont hij dit al jaren permanent en is verhuurder daarvan klaarblijkelijk op de hoogte. In 2016 is de huurder gestart met een verbouwing van het zich naast zijn chalet bevindende tuinhuis. Hij heeft verhuurder hiervan schriftelijk mededeling gedaan die daarop reageerde dat het plaatsen van een tuinhuis niet is toegestaan. Partijen corresponderen hierover enige tijd, waarna verhuurder in de lente van 2017 zijn akkoord geeft op de plannen van de huurder. Als verhuurder €eind 2017 verzoekt om een inspectie, weigert huurder dat. Vervolgens waarschuwt verhuurder de huurovereenkomst met huurder te ontbinden als hij zijn tekortkomingen niet herstelt, waarna in februari 2018 alsnog een inspectie plaatsvindt. Verhuurder constateert daarbij dat het tuinhuis niet voldoet en meent hij dat sprake is van een onveilige situatie en hij is van mening dat de huurder hierdoor tekort schiet in zijn verplichtingen. Hij zegt de huurovereenkomst op tegen 31 december 2019. Omdat de huurder niet bereid is de ruimte vrijwillig leeg en ontruimd aan de verhuurder ter beschikking te stellen, vordert verhuurder (onder meer) een verklaring voor recht, inhoudend dat de huurovereenkomst door zijn opzegging op 31 december 2019 eindigt en de veroordeling van huurder de ruimte op die datum leeg en ontruimd op te leveren. Mocht de kantonrechter die vordering niet toewijzen, vordert verhuurder dat de huurder bepaalde verplichtingen moet nakomen, waaronder het verwijderen van het tuinhuis.
Kantonrechter
De kantonrechter stelt allereerst vast dat het huurobject betrekking heeft op een stuk onbebouwde grond betreft. De huurder heeft daarop weliswaar zelf een chalet geplaatst dat hij permanent bewoond maar dat betekent niet dat de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte. De huurder kan daarom geen aanspraak maken op de dwingend rechtelijke bescherming die geldt bij de huur van woonruimte. De huurder voert onder meer aan de opzegging door de verhuurder in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat hij bij zijn opzegging geen voldoende zwaarwegende grond heeft. De kantonrechter volgt de huurder in dit verweer. Hij stelt vast dat er weliswaar sprake is van een tekortschieten doordat huurder in strijd met gemaakte afspraken een tuinhuis heeft aangebracht maar dat dit tekortschieten niet zodanig ernstig is om een dergelijke zwaarwegende grond voor een beëindiging van de huurovereenkomst in het leven te roepen. Het enkele feit dat er zonder toestemming een schuurtje (met steiger) is gebouwd, rechtvaardigt onder de gegeven omstandigheden geen zwaarwegende grond om de huurovereenkomst op te zeggen. De kantonrechter neemt daarbij ook in ogenschouw dat de huurder het chalet permanent bewoont en daarvoor bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 35.000,- heeft geïnvesteerd. Wel wordt de huurder veroordeeld op een paar onderdelen de huurovereenkomst behoorlijk na te komen, onder door het schuurtje met toebehoren te verwijderen. Als hij dat niet doet, verbeurt hij een dwangsom van € 500,- per dag (met een maximum van € 20.000,-).
Commentaar
Bij de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, moet altijd eerst worden onderzocht wat er bij aanvang van de huurovereenkomst precies is gehuurd. Het staat in deze zaak vast dat de huurder de door hem zelf gebouwde woning permanent bewoont, maar dat betekent niet dat op de huurovereenkomst het dwingend rechtelijk huurregime van woonruimte van toepassing is. De huurder heeft namelijk alleen de onbebouwde grond gehuurd en daarbij het recht verkregen daarop een chalet (voor recreatief gebruik) te plaatsen. Onderwerp van de huurovereenkomst is dus de onbebouwde grond en niet het daarop door de huurder aangebrachte chalet (dat hij permanent bewoont). De wet kent voor onbebouwde grond geen afzonderlijk huurregime. Het is geen bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 290 en ook geen overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 230a. Bij die bedrijfsruimtes gaat het in de regel (een campingbedrijf uitgezonderd) altijd om gebouwde onroerende zaken. Dat betekent ook dat de huurder geen aanspraak kan maken op enige vorm van huur- of ontruimingsbescherming. De enige bescherming waarop de huurder wel aanspraak kan maken betreft wat partijen in de huurovereenkomst over de termijn en opzegging hebben afgesproken. Die afspraak was in dit geval duidelijk. De overeenkomst loopt immers steeds voor een jaar en kon door beide partijen tegen het einde van de termijn met inachtneming van een opzegtermijn van een maand worden opgezegd. Aan opzegging zelf zijn in de overeenkomst verder geen voorwaarden verbonden.
Toen de huurder niet deed wat de verhuurder wilde, maakte hij van het opzeggingsrecht gebruik. Uit deze zaak blijkt echter dat hij daarbij van een koude kermis thuis kwam. De kantonrechter oordeelde namelijk dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een opzegging in het onderhavige geval slechts mogelijk is als de verhuurder daarvoor voldoende zwaarwegende gronden kan aanvoeren. Hij oordeelde dat daarvan geen sprake was en dat het gestelde tekortschieten onvoldoende zwaarwichtig was. Eigenlijk zegt de rechter dat hij onvoldoende grond ziet om op basis van het beperkte tekortschieten kan komen tot een ontbinding van de huurovereenkomst en dat daarom ook een opzegging (op die grond) niet rechtvaardig is.
Daar valt iets voor te zeggen maar in de huurovereenkomst staat niet als voorwaarde vermeld dat de verhuurder alleen mag opzeggen als sprake is van een daarvoor zwaarwegende grond. Op grond waarvan kan een rechter dan toch oordelen dat die voorwaarde bestaat? Daarvoor moeten we terecht bij de “redelijkheid en billijkheid”, in het bijzonder – wat wordt genoemd – de aanvullende werking daarvan zoals die in artikel 6:248 lid 1 BW is geregeld. In dat artikel is bepaald dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsverhoudingen heeft, maar ook die welke voortvloeien uit (onder meer) de eisen van redelijkheid en billijkheid. Hierbij is het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:141) van belang. De Hoge Raad oordeelde daarin dat – indien een overeenkomst die voor een zekere tijd loopt (een zogenoemde duurovereenkomst, waaronder ook huurovereenkomsten worden begrepen) wel voorziet in een regeling over de opzegging – de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat aan die opzegging nadere eisen worden gesteld. Als nadere eis formuleert de kantonrechter in deze zaak dus dat de verhuurder alleen van zijn recht om op te zeggen gebruik mag maken als sprake is van een voldoende zwaarwegende grond om die opzegging te rechtvaardigen. Hoewel het huurrecht de huurder in deze situatie dus geen enkele huur- of ontruimingsbescherming biedt en de overeenkomst hem slechts de zekerheid geeft dat de overeenkomst – behoudens opzegging – steeds met een jaar wordt verlengd, is hij jegens de verhuurder over de duur van de huurovereenkomst dus zeker niet rechteloos. Het kan verkeren want de inhoud van de huurovereenkomst deed anders vermoeden.