Huurprijsaanpassing bij een gemengde overeenkomst
Hof ’s-Hertogenbosch 18 november 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:3472
Stan Baggen
Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch doet uitspraak in een door een huurster van een tankstation gestarte procedure over de huurprijs. Daarbij komt aan de orde of partijen een serieuze poging hebben gedaan om tot overeenstemming te komen. Want alleen dan kan de kantonrechter een deskundige benoemen. Ook gaat deze uitspraak over de vraag of huurprijsaanpassing wel mogelijk is bij een gemengde overeenkomst.
Feiten
Verhuurster verhuurt een verkooppunt voor brandstoffen met de daarbij behorende shop-, bakery- en wasfaciliteiten aan huurster. De huurster verkoopt daar brandstof voor de verhuurster tegen een zogenoemde uitschenkvergoeding. Huurster heeft aan verhuurster een voorstel gedaan tot aanpassing van de huurvergoeding en zij heeft daarbij ook direct een voorstel gedaan voor een door partijen aan te wijzen deskundige voor het geval verhuurster niet met het voorstel in zou stemmen. Verhuurster heeft daarop gereageerd met een tegenvoorstel dat vrijwel direct door huurster werd verworpen. Huurster heeft vervolgens een verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend tot vaststelling van een andere deskundige om advies uit te brengen over de nader vast te stellen huurprijs.
Kantonrechter
Verhuurster heeft bij de kantonrechter aangevoerd dat huurster niet ontvankelijk zou moeten worden verklaard omdat zij voorafgaand aan het verzoek niet daadwerkelijk een serieus overleg heeft willen voeren over de benoeming van de deskundige. De kantonrechter kan op grond van artikel 7:304 BW immers pas verzocht worden een deskundige te benoemen als partijen daar niet eerst zelf een (mislukte) poging toe hebben gedaan. Het verweer dat er niet daadwerkelijk een serieus overleg heeft plaatsgevonden, wordt door de kantonrechter verworpen. Huurster heeft immers een deskundige voorgesteld die door verhuurster is afgewezen.
Verhuurster heeft verder nog aangevoerd dat geen sprake is van een zogenoemde 290-bedrijfsruimte (heel kort door de bocht vaak aangeduid als winkelruimte) zodat de wettelijke regeling voor huurprijsaanpassing waar huurster een beroep op doet niet van toepassing is. De kantonrechter oordeelt evenwel dat sprake is van een gemengde overeenkomst van huur en opdracht (namelijk, het verkopen van brandstof van verhuurster tegen een vergoeding) en dat een gemengde overeenkomst waarbij een benzinestation in exploitatie wordt gegeven in beginsel onder de werking van 7:290 BW valt. De kantonrechter benoemt dan ook een deskundige.
Gerechtshof
Verhuurster gaat in beroep tegen deze uitspraak. Verhuurster wijst erop dat volgens vaste rechtspraak sprake dient te zijn van serieus overleg en dat een voorstel voor een te benoemen deskundige er niet op mag zijn gericht om juist geen overeenstemming te bereiken. Verhuurster meent dat daarvan sprake is want de door huurster voorgestelde deskundige werkte jarenlang als adviseur van huurster.
Het gerechtshof overweegt daarover dat vereist is dat partijen voorafgaand aan de indiening van het verzoek geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De Hoge Raad heeft in een eerder arrest overwogen, aldus het hof, dat aan de inhoud van het nodige overleg geen hoge eisen moeten worden gesteld. Voldoende en ook noodzakelijk is volgens de Hoge Raad dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt. Gelet op deze overwegingen meent het Hof dat het verweer van verhuurster in eerste aanleg terecht is verworpen. Huurster heeft immers een voorstel gedaan tot het benoemen van een deskundige en dat voorstel is door verhuurster afgewezen zonder dat daarbij een tegenvoorstel is gedaan.
Verhuurster voert verder aan dat inderdaad sprake is van een gemengde overeenkomst. Daarover zijn partijen het eens maar verhuurster stelt daarover dat de overeenkomst meer kenmerken van een overeenkomst van opdracht- dan van een huurovereenkomst toont en dat het wettelijk regime van de huurprijsaanpassing zich niet verenigd met de contractsvrijheid van partijen bij het sluiten van een overeenkomst van opdracht.
Het hof zet uiteen dat inderdaad sprake is van een gemengde overeenkomst, die enerzijds kenmerken van een huurovereenkomst heeft en anderzijds kenmerken van een overeenkomst van opdracht. Dit zijn beiden bijzondere, dat wil zeggen door de wet geregelde, overeenkomsten. Artikel 6:215 BW bepaalt dat in die situatie de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn (de hoofdregel), behalve voor zover deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet (de uitzonderingen). Verhuurster stelt dus dat dit laatste het geval is omdat anders afbreuk wordt gedaan aan de contractsvrijheid bij opdrachtovereenkomsten. Het Hof ziet dat anders. Naar het oordeel van het Hof kunnen de voor beide overeenkomsten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn en is er geen reden om van de hoofdregel af te wijken. Bij de huurprijsvaststelling kan immers rekening worden gehouden met de inkomsten van huurster die voortkomen uit de overeenkomst van opdracht. Partijen kunnen nog steeds zelf, conform de daarover gemaakte afspraken, bepalen wat de hoogte van de uitschenkvergoeding is.
Opmerkingen
Bij de verhuur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 e.v. kunnen partijen eens in de vijf jaar aan de kantonrechter verzoeken om de huurprijs nader vast te stellen als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De rechter let bij de nadere vaststelling van de huurprijs op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in een tijdvak van 5 jaar voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering. Voor het instellen van de vordering is vereist dat deze vergezeld gaat van een advies over de nadere huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen. Dat is bij wijze van spreken het toegangskaartje tot de rechter. Alleen als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, kan de rechter op verzoek van de meest gerede partij een deskundige benoemen. Eerder heeft de Hoge Raad al geoordeeld dat er dan wel een serieuze poging moet zijn gedaan om tot overeenstemming te komen, maar ook niet meer dan dat. Aan deze pogingen hoeven verder geen hoge eisen te worden gesteld. Het Gerechtshof maakt dat ook in deze uitspraak nog eens helder. Dat uitgangspunt getuigt van realiteitszin. Als partijen het er al niet over eens kunnen worden of ze al dan niet een serieuze poging hebben gedaan om tot een vergelijk te komen, valt er van die poging sowieso weinig resultaat te verwachten.
De problematiek van gemende overeenkomsten komt bij geschillen over de verhuur van bedrijfsruimte vaak aan de orde. Er bestaan daarbij meerdere smaken. Een overeenkomst kan deels de verhuur van woonruimte en deels de verhuur van bedrijfsruimte betreffen, deels de huur van 290-bedrijfsruimte en deels de huur van overige bedrijfsruimte en, zoals in het onderhavige geval, deels een huurovereenkomst zijn en deels een andersoortige overeenkomst. Alleen in die laatste situatie geldt het bepaalde in artikel 6:215 BW. In principe gelden de regels van beide overeenkomsten tenzij deze met elkaar onverenigbaar zijn of de strekking van die bepalingen zich tegen toepassing verzet in verband met de aard van de overeenkomst. In deze zaak is duidelijk gemaakt dat de omstandigheid dat een huurovereenkomst ook kenmerken van een overeenkomst van opdracht kent niet met zich brengt dat de eerder genoemde regels met betrekking tot huurprijsaanpassing daarmee onverenigbaar zouden zijn.