Huurprijsvermindering in coronatijden: oh – (d% ÷ 2) = gh?

Rechtbank Amsterdam, kantonrechter, 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937

Stan Baggen

Eerder besprak ik de uitspraken in kort geding over huurprijsvermindering in verband met de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie. Inmiddels zijn er meerdere uitspraken gedaan door bodemrechters. In die uitspraken bepaalt de kantonrechter steeds dat de huurder inderdaad recht heeft op een huurprijsvermindering doordat het gehuurde door de maatregelen tijdelijk niet gebruikt kon worden. Een van die uitspraken bevat een formule om de huurprijsvermindering te bepalen.

De casus

De huurder is een groot hotel in Amsterdam. Dat hotel mocht ondanks de pandemie openblijven maar door het wegvallen van de toeristenstroom kelderde de omzet desalniettemin. De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg in 2019 nog 91,5%. In 2020 bleef daar nog maar 29,5% van over. De huurder meent dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid en dat de huurprijs om die reden tijdelijk zou moeten worden verminderd. De verhuurder verzet zich tegen de vordering tot huurprijsvermindering. De verhuurder stelt dat nu eenmaal geen aan de omzet gerelateerde huur overeen is gekomen zodat impliciet is voorzien in de mogelijkheid van onverwachte schommelingen in de omzet.

De kantonrechter

De rechter kan op verzoek van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst niet wordt gewijzigd. Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is hangt, zo oordeelt de kantonrechter, af van de vraag of de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren.

Bij onvoorziene omstandigheden zijn partijen verplicht tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomsten te komen. Als partijen het niet eens worden is het aan de kantonrechter om hier een beslissing over te nemen. De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis en dat het dus niet redelijk is dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. De tegenvaller dient volgens de kantonrechter gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld. Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan de huurder om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. De huurder dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020.

 Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormen de afgenomen omzetcijfers het uitgangspunt. Bij de bepaling van deze omzet dient de verkregen Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing te worden gelaten. Deze tegemoetkoming is geoormerkt om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur  wel bij de omzet te worden betrokken. Dit deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur  en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.

Bij het vaststellen van de korting neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.

Commentaar

De formule van de kantonrechte is aantrekkelijk omdat deze eenvoudig is en in vrijwel alle omstandigheden is toe te passen. Dat levert rechtszekerheid op en daar zit de praktijk wel op te wachten. Te verwachten valt dan ook dat we de formule nog met enige regelmaat zullen zien terugkeren in toekomstige uitspraken over dit onderwerp.

Toch valt er ook de nodige kritiek te leveren op de uitspraak. Als de huurder door de overheidsmaatregelen ook maar een beetje is beperkt in zijn gebruiksmogelijkheden levert dat volgens de uitspraak direct een “fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract”. Dat voert erg ver en verhoudt zich slecht tot de vaste rechtspraak dat een beroep op onvoorziene omstandigheden uiterst terughoudend moet worden getoetst. Een ander punt van kritiek is dat er alleen maar wordt gekeken naar de omzetkant. Wat als een bedrijf een flinke omzetdaling kent maar desalniettemin een leuke winst heeft gemaakt? Waarom zou de huurder ook in die situatie aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering?

Ten slotte zet ik de nodige vraagtekens bij de redenering die de kantonrechter hanteert om de verkregen overheidssteun enkel bij de omzet op te tellen als die aan de huurprijs is gerelateerd. Voor de coronacrisis werd het personeel en de vaste lasten uit de omzet betaald. Voor zover die omzet is vervangen door steun lijdt de huurder geen pijn door dat stuk omzetdaling. Dan hoeft er voor dat deel ook geen pijn verdeeld te worden.