Huurprijsvermindering wegens coronamaatregelen: een nieuwe maatstaf

Gerechtshof Amsterdam, 14 september 2021, ECLI:N:GHAMS:2021:2728

Stan Baggen

Het gerechtshof Amsterdam deed een uitspraak over huurprijsverlaging in verband met de coronamaatregelen. De rechter gebruikt daarbij een andere maatstaf dan eerder. De nieuwe maatstaf is gunstiger voor verhuurders omdat de verkregen overheidssteun op een andere manier wordt meegewogen.

Casus

Een hotel in Amsterdam heeft te kampen met een forse omzetdaling als gevolg van de coronapandemie. Dat komt enerzijds doordat er aanzienlijk minder toeristen naar Amsterdam komen en anderzijds doordat het restaurant een lange tijd moest sluiten door de maatregelen. De omzetdaling bedraagt in totaal meer dan 90%. Het hotel stelt dat zij 50% van de huurprijs mag opschorten omdat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW en/of een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. In kort geding vordert het hotel terugbetaling van het als gevolg van het opschortingsrecht teveel betaalde deel van de huur.

De voorzieningenrechter

Het hotel stelt dat door de overheidsmaatregelen in het kader van de coronacrisis de omzet aanzienlijk is gedaald. De genotsbeperking als gevolg van de coronamaatregelen is volgens haar te beschouwen als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en geeft recht op huurprijsvermindering. Of de coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, waardoor de huurovereenkomst moet worden aangepast zodat het nadeel gelijkelijk over huurder en verhuurder wordt verdeeld. De verhuurder stelt dat de genotsbeperking géén gebrek is. Verder meent zij dat de coronacrisis onder de gegeven omstandigheden, waaronder de inhoud van de overeenkomst, de financiële situatie van partijen, de resultaten van het hotel in de voorgaande jaren en de redelijke voorstellen die zij heeft gedaan om het hotel tegemoet te komen, géén onvoorziene omstandigheid is. Ten slotte trekt zij de door hotel overgelegde cijfers en de berekening van het opschortingspercentage in twijfel.

De voorzieningenrechter wijst de vordering tot opschorting van 50% van de huur toe vanaf 1 november 2020. Dat is de eerste vervaldatum van de huur na de brief waarin het hotel voor het eerst aanspraak maakte op huuropschorting. De rechter overweegt dat de coronacrisis door de verplichte sluiting van restaurants en de reisbeperkingen voor het hotel klemmende gevolgen heeft, waardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord. Dit zijn onvoorziene omstandigheden die maken dat de verhuurder redelijkerwijs geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten Omdat geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt ligt een 50/50 verdeling van het financiële nadeel voor de hand, aldus nog steeds de voorzieningenrechter.

Het gerechtshof

De verhuurder gaat in hoger beroep. Haar grieven gaan onder andere over de wijze waarop de voorzieningenrechter de 50/50-formule toepast.

De verhuurder stelt daarover ten eerste dat de huurprijs al ver onder de marktwaarde ligt en dat het dus niet redelijk is die nog verder te verlagen. Het hof vindt ook dat een extreem lage huur een element kan zijn die bij artikel 6:258 BW een rol speelt. Maar het hof acht zich in dit kort geding niet in staat met voldoende zekerheid een oordeel te geven over de hoogte van de contractuele huur ten opzichte van de markthuur. Ook doet de verhuurder een beroep op de goede financiële positie van de groep waarvan het hotel deel uitmaakt. Het hof oordeelt daarover dat niet aannemelijk is geworden dat de financiële situatie van de verhuurder zoveel slechter is dan die van het hotel.

Ten slotte stelt de verhuurder dat de 50/50-formule niet juist is toegepast door de eerdere rechter. Volgens de voorzieningenrechter moet de door de overheid aan de huurder verstrekte Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de behaalde omzet worden opgeteld. De verhuurder meent daarentegen dat de TVL van de totale vaste lasten moet worden afgetrokken, waarna het percentage huurkorting wordt berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met 50% van het omzetdalingspercentage. Het hof geeft de verhuurder daarin gelijk en oordeelt dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten op de manier die de verhuurder voorstaat. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. Het hof neemt de totale vaste lasten en trekt daar de TVL vanaf. Van het restant heeft een bepaald percentage betrekking op de huur, Over dat percentage wordt vervolgens de helft van het percentage omzetdaling als huurkorting vastgesteld.

Commentaar

Het hof wijkt af van de tot dat moment door het kantongerecht Amsterdam gehanteerde formule waarbij de TVL eenvoudig bij de omzet werd opgeteld en er vervolgens werd gekeken met welk percentage de omzet (inclusief de TVL dus) was gedaald. Dat percentage gedeeld door twee – de pijn wordt immers gedeeld –was dan het percentage huurkorting. Het hof hanteert een verfijndere methode, die daardoor helaas wel een stuk ingewikkelder is. Kon de kantonrechter volstaan met de omzetcijfers en de hoogte van de TVL, in de nieuwe methode is ook nodig dat vast staat wat de vaste lasten zijn en welk deel daarvan uit huurpenningen bestaat. De rekensom van het hof lijkt ingewikkeld maar de uitkomst komt erop neer dat de huurder geen huurprijsvermindering krijgt over het deel van de huurprijs waarvoor hij al een tegemoetkoming van de overheid heeft ontvangen. Dat past natuurlijk beter bij het uitgangspunt van het delen van de pijn. Bij de voorheen gehanteerde kantonrechtersformule kwam in feite een groter deel van die pijn bij de verhuurder terecht.

Het hof laat verder de deur op een kier voor andere redenen om de huurkorting in te perken zoals de omstandigheid dat de huur al lager is dan marktconform en de omstandigheid dat een huurder zich in een betere financiële positie bevindt dan de verhuurder.

Al met al blijft het recht op huurprijsvermindering van huurders die door de coronacrisis hun omzet zagen dalen overeind, maar dit arrest maakt de berekening daarvan wel iets verhuurdersvriendelijker.