Huurster winkelruimte moet meewerken aan renovatie

Rb. Amsterdam 24 december 2021, WR 2022/124, ECLI:NL:RBAMS:2021:8038

Stan Baggen

De kantonrechter Amsterdam deed een uitspraak over de renovatie van een winkel in een winkelstrook. De rechter vond het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk ondanks het ontbreken van een schadevergoeding voor omzetderving of een voorstel voor een tijdelijke vervangende winkelruimte.

Feiten

Huurster huurt een ruimte in het gebouw Town House bestaande uit winkelruimte op de begane grond, kantoorruimte op de eerste verdieping en daarboven woningen. Huurster heeft daar een herenkledingwinkel. De verhuurder heeft een renovatieplan ontwikkeld waarbij de voorgevel van de begane grond en de eerste verdieping een aantal meter naar voren wordt geplaatst en een nieuwe voorgevel wordt gerealiseerd. De winkel- en kantoorruimten worden zo uitgebreid en de gedachte is dat een betere aansluiting zou ontstaan op de ingang van winkelcentrum Stadshart. De verhuurster heeft aan huurster een aantal renovatievoorstellen gedaan die allen door huurster zijn afgewezen. In het laatste voorstel stelt verhuurster voor op dezelfde locatie een ruimte met hetzelfde oppervlakte te blijven huren voor dezelfde huurprijs en tegen dezelfde huurtermijn. Het voorstel gaat uit van een tijdelijke sluiting van de winkel van ongeveer een maand. De verhuurster verklaart zich bereid te onderzoeken of huurster gedurende de tijdelijke sluiting een andere unit in Town House kan gebruiken om haar activiteiten voort te zetten. Ook stelt de verhuurster voor het overleg aan te gaan over de werkelijke en in redelijkheid door de huurster te maken kosten, die zien op de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd om de winkelinrichting aan te passen aan de nieuwe situatie. Omdat de huurster dit weigert en ook geen opgave doet van de herinrichtingskosten die zij verwacht, heeft de verhuurster zelf een schatting van die kosten gemaakt en biedt zij een vergoeding aan van € 34.900,-.

Kantonrechter

Bij de kantonrechter vordert de verhuurster een verklaring voor recht dat haar renovatievoorstel een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat de huurster wordt veroordeeld om medewerking aan die renovatie te verlenen op straffe van een dwangsom. De verhuurster voert aan dat renovatie de winkelstrook aantrekkelijker zal maken voor het winkelpubliek en toekomstbestendiger. Aldus behoudt verhuurster de beleggingswaarde en het rendement en kunnen de winkels duurzaam worden gebruikt. De verhuurster wijst erop dat zij geen huurprijsverhoging verlangt hoewel dit volgens haar wel gerechtvaardigd zou zijn. Daarmee blijft de huidige huurovereenkomst na renovatie ongewijzigd van kracht terwijl de huurster, volgens de verhuurster, wel van de voordelen van de renovatie geniet. Verhuurster wijst erop dat zij de herinrichtingskosten van huurster wil vergoeden en dat zij heeft aangeboden om de mogelijkheid van een tijdelijke vervangende winkelruimte te onderzoeken.

De huurster blijkt dit alles helemaal anders te zien. Het is volgens huurster nog maar de vraag of de uitstraling en aantrekkingskracht van de winkelstrook daadwerkelijk beter wordt, want door het naar voren halen van de winkels wordt de breedte van de ingang naar winkelcentrum het Stadshart smaller. Huurster meent dat de verhuurster haar werkelijke schade moet voldoen, waaronder ook de bruto omzetderving. Die kosten begroot huurster op meer dan € 100.000,-. Huurster vindt ook dat de verhuurster onvoldoende duidelijkheid schept over de duur van de noodzakelijke sluiting. Zij vindt dat de locatie van een noodwinkel van te voren bekend moet zijn en dat deze op kosten van verhuurster inhangklaar wordt opgeleverd. Huurster vreest vertraging van de uitvoering van de werkzaamheden en wijst erop dat de timing van de sluiting ongelukkig is omdat het laatste kwartaal de beste tijd is voor de kledingbranche.

De kantonrechter oordeelt dat niet in het geschil is dat sprake is van een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. De bestaande huurovereenkomst wordt immers voortgezet en de functie van het gehuurde blijft ongewijzigd. Dat betekent dat huurster mee moet werken aan de renovatiewerkzaamheden als daartoe gelet op het belang van beide partijen een redelijk voorstel is gedaan. Bij de beoordeling van die vraag spelen meerdere aspecten een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van huurster, de financiële consequenties voor verhuurster als huurster niet zou meewerken, de eventuele huurprijsverhoging voor huurster, de mogelijkheid van een (tijdelijk) vervangend huurobject en de overige omstandigheden van het geval. De kantonrechter gaat al deze aspecten na en constateert dat de renovatie niet gerealiseerd kan worden zolang huurster het gehuurde gebruikt. De kantonrechter hecht er waarde aan dat met de overige huurders al afspraken zijn gemaakt over de renovatie. De verhuurster lijdt schade, aldus de kantonrechter als de renovatie wordt uitgesteld omdat huurster niet tijdig meewerkt. De verhuurster heeft immers al investeringen inzake de gewenste renovatie gepleegd en beoogt de winkelstrook aantrekkelijker voor het publiek en toekomstbestendig te maken. De kantonrechter oordeelt dat huurster daar alleen maar algemeen geformuleerde bezwaren tegen heeft aangevoerd die daardoor onvoldoende gewicht in de schaal leggen.

Dat aan huurster geen volledige schadevergoeding wordt toegekend, acht de kantonrechter onvoldoende zwaarwegend om het voorstel niet redelijk te achten. De kantonrechter overweegt daartoe dat de werkzaamheden slechts van korte duur zijn. De kantonrechter overweegt dat de huurster enkel de herinrichtingskosten voor haar rekening moet nemen en daartoe een vergoeding van € 34.900,- verkrijgt. Dat de kosten meer dan € 100.000,- zouden bedragen is door huurster niet onderbouwd. De kantonrechter oordeelt uiteindelijk dat een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW niet per se inhoudt dat een huurder kan verlangen dat hij volledig wordt gecompenseerd. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat de verhuurster in dit geval geen huurprijsverhoging verlangt na realisatie van de renovatie en dat ook de huurvoorwaarden niet worden gewijzigd. Tot slot heeft de verhuurster de huurster geïnformeerd dat zij de huur niet hoeft te betalen in de periode dat de winkel dicht moet voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Alles overziend komt de kantonrechter tot het oordeel dat het renovatievoorstel voldoende rekening houdt de belangen van huurster en het dus als een redelijk voorstel is te beschouwen.

Commentaar

Tijdelijk je winkel moeten sluiten is voor iedere ondernemer een tegenvaller. Bij renovatie staat daar tegenover dat er iets beter voor terugkomt. Maar of het dat waard is zal door verschillende ondernemers verschillend worden beoordeeld en dat kan met name wringen bij de renovatie van winkelcentra en dergelijke. Een ondernemer die een renovatie eigenlijk niet nodig vind stelt zich al snel op het standpunt dat diens schade volledig moet worden vergoed. Vanuit de verhuurder bezien is dat niet zonder meer redelijk. De huurder krijgt immers een winkel in een gerenoveerd winkelcentrum terug.

Deze uitspraak maakt nog eens duidelijk dat bij de vraag wat redelijk is naar alle aspecten van het geval gekeken wordt en dat het in ieder geval niet zo is dat een voorstel alleen redelijk kan zijn als de huurder volledig schadeloos wordt gesteld.