Koop breekt geen huur: waar is de koper aan gebonden?
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 januari 2021, WR 2021/116
S. Baggen
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden deed een uitspraak over de vraag of een koper gebonden is aan een voorkeursrecht van koop dat de zittende huurder had bedongen bij de voorgaande eigenaar.
Casus
Huurster huurde vanaf 1 mei 2004 winkelruimte in Enschede van A, de voorgangster van de huidige verhuurster. In de huurovereenkomst was een voorkeursrecht van koop opgenomen. Huurster heeft dit voorkeursrecht tegenover de oorspronkelijke verhuurster A niet kunnen uitoefenen omdat het gehuurde in een meeromvattende portefeuille-verkoop werd verkocht. De nieuwe verhuurster B verkoopt het gehuurde weer aan een ander. De huurster meent dat verhuurster B ook gebonden is aan het voorkeursrecht en vordert betaling van de contractuele boete wegens niet-nakoming. Uit de uitspraak blijkt dat verhuurster B het gehuurde samen met een ander appartement eerst te koop had aangeboden aan huurster maar kennelijk voldeed dat bod niet aan de contractuele voorwaarden.
Huurster beroept zich op artikel 7:226 BW, waarin de regel is opgenomen die bekend staat als ‘koop breekt geen huur’ en die er in grote lijnen op neerkomt dat een verkrijger van een onroerende zaak, als verhuurder, gebonden is aan een bestaande huurovereenkomst ten aanzien van die onroerende zaak. De koop breekt geen huur regel is echter begrensd. Lid 3 van het artikel bepaalt dat de verkrijger alleen wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. De vraag is of een voorkeursrecht een dergelijk beding is. Huurster stelt dat dit wel het geval is en dat een vergoeding voor het voorkeursrecht in de huurprijs – die hoger was dan de huurprijs die een vorige huurder betaalde – was inbegrepen. Huurster stelt bovendien dat deze toets in het onderhavige geval niet al te streng moet worden uitgevoerd omdat het voorkeursrecht voor huurster anders een lege huls zou betreffen. Huurster stelt zelfs dat een beroep op deze wettelijke toets naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geoordeeld omdat ook de verhuurster B aanvankelijk meende dat zij aan het voorkeursrecht gebonden was.
Het gerechtshof
Het hof wijst op uitspraken van de Hoge Raad in arresten van 15 juni 2007 (Vendex-arrest) en 26 maart 2010. Toen maakte de Hoge Raad al uit dat een recht tot koop alleen als een beding als bedoeld in lid 3 kan worden beschouwd als de huurprijs naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, zoals in leaseovereenkomsten. De Hoge Raad oordeelde in het arrest van 2007 verder dat de beantwoording van de vraag of opvolgende verhuurders al of niet zijn gebonden aan het beding, niet afhangt van de vraag of de oorspronkelijke contractspartijen zo’n binding beoogden, maar of de wet die binding van rechtswege – dus los van de partijbedoeling – meebrengt. Het hof oordeelt dat in de huurprijs in dit geval geen vergoeding was begrepen voor het voorkeursrecht. Nergens is namelijk benoemd dat de hogere prijs die huurster bereid was te betalen ten opzichte van de voorgaande huurder te maken had met het voorkeursrecht, niet in de huurovereenkomst zelf en niet in de correspondentie of de later getekende allonge. Het hof wijst er ook nog op dat huurster ook niet heeft weersproken dat de huurprijs destijds marktconform was.
Voor een minder strenge toets ziet het hof geen aanleiding. Huurster kende de beperking van het voorkeursrecht en ook als verhuurster B in eerste instantie gemeend zou hebben dat zij eraan gebonden was, dan geeft dit huurster nog geen voorkeursrecht. Het gaat namelijk om de vraag of de wet de binding van verhuurster meebrengt. Ook kan volgens het hof niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verhuurster zich op haar wettelijke positie beroept, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat zij het gehuurde samen met een appartementsrecht aan huurster te koop heeft aangeboden, maar dat huurster nooit een bod heeft uitgebracht.
Commentaar
Op de redenering dat huurster niet betaalt voor het voorkeursrecht valt het nodige aan te merken. Huurster krijgt dat voorkeursrecht immers niet zomaar, maar in het kader van een huurovereenkomst waar zij wel degelijk een prijs voor betaalt. Dat gezegd hebbende is het evident de bedoeling van de wetgever geweest om een opvolgende verhuurder niet aan alle bedingen in een huurovereenkomst te houden maar alleen aan die bedingen die onmiddellijk verband houden met de kern van de huurovereenkomst: het gebruik tegen betaling. Het is vaste rechtspraak dat een voorkeursrecht daar alleen onder valt als daar een afzonderlijke vergoeding tegenover staat. De enkele wil van de oorspronkelijke partijen om ook rechtsopvolgers te binden is dus niet voldoende. Als de oorspronkelijke partijen die wil hebben kunnen ze er uiteraard wel voor zorgen dat een rechtsopvolger aan het beding gebonden is: door een bepaald deel van de door huurder te betalen prijs als vergoeding voor het voorkeursrecht aan te merken. Maar daardoor wordt de huurprijs dus lager dan de totale prijs en dat heeft natuurlijk ook wel weer gevolgen, bijvoorbeeld bij een marktconforme herziening van de huurprijs.