Ongemotiveerd weigeren van een overnamekandidaat is onredelijk
Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, WR 2019, 155
Stan Baggen
Het Gerechtshof Den Haag deed een uitspraak over voortzetting van de huurovereenkomst na overname van het bedrijf, een zogenaamde ‘indeplaatsstelling’. De verhuurder droeg haar bedrijf over en de overnamekandidaat wilde ook de huur voorzetten. De verhuurder weigerde de overnamekandidaat zonder reden. Moet de huurder aan de kantonrechter een vervangende machtiging verzoeken zoals bedoeld in artikel 7:307 lid 1 BW? Mag de huurder ook zelf zijn conclusie trekken en de huurovereenkomst voortijdig beëindigen? In hoeverre kan een verhuurder de huurder in deze omstandigheden aan zijn verplichtingen houden?
Casus
De procedure gaat over de voortijdige beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot een schoonheidssalon in Leiden. Die huurovereenkomst is gesloten voor de duur van vijf jaar en daarna voortgezet voor een aansluitende periode van nog eens vijf jaar, tot en met 31 januari 2017.
Medio 2015 krijgt de huurder financiële problemen door gezondheidsklachten. Daardoor kan zij de huur niet meer opbrengen. De huurder laat in september 2015 weten dat ze haar bedrijf vanaf januari 2016 wil overdragen. Ze is met twee kandidaten in gesprek. In oktober 2015 zegt de huurder de huur op tegen 31 januari 2017. Ze herhaalt dat ze bezig is om haar bedrijf over te dragen. Kort daarna, op 3 december 2015, stuurt de huurder haar plannen voor de overdracht aan de verhuurder. De huurder heeft een concrete overnamekandidaat. Deze kandidaat wil ook na 31 januari 2017 de huur voortzetten. De verhuurder laat weten niet geïnteresseerd te zijn.
Op 15 januari 2016 schrijft de huurder dat ze de huur over januari niet betaalt en dat ze de overeenkomst per 15 februari 2016 ontbindt omdat de verhuurder niet serieus op haar voorstellen ingaat. De verhuurder gaat niet akkoord. Desondanks verlaat de huurder het pand per 15 februari 2016 en betaalt zij geen huur meer. De huurder dringt aan op overleg, waarna de verhuurder instemt met het alsnog aandragen van een overnamekandidaat. De verhuurder laat weten – inmiddels is het mei 2016– dat zij de kandidaat pas in overweging neemt als de huurder de huurpenningen van januari tot en met mei 2016 betaalt, alsmede een contractuele boete wegens te laat betalen.
Bij dagvaarding van 1 augustus 2016 start de verhuurder een procedure. Zij vordert een veroordeling van de huurder tot het betalen van de huur tot 1 februari 2017, de overeengekomen duur van de overeenkomst, en tot het betalen van een boete op grond van de algemene huurvoorwaarden.
Op 1 oktober 2016 verkoopt en levert verhuurder het pand aan een derde partij.
Kantonrechter
De kantonrechter oordeelt ten eerste dat de verhuurder in haar vordering niet ontvankelijk is voor zover die vordering ziet op huurpenningen vanaf 1 oktober 2016 omdat de verhuurder vanaf dat moment geen eigenaar meer is. Hij oordeelt verder dat er bijzondere omstandigheden aanwezig zijn. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kan de verhuurder niet volledige huurbetaling vorderen. De kantonrechter overweegt daarbij dat de verhuurder herhaaldelijk de weg heeft geblokkeerd om een andere huurder in de plaats te stellen van de oorspronkelijke huurder. De beweerde afwezigheid van kredietwaardigheid van de voorgedragen kandidaten heeft de verhuurder niet vastgesteld en zelfs niet willen onderzoeken, aldus de kantonrechter. De verhuurder is blijven volharden in de eis dat de huurder eerst de huurachterstand moest voldoen, ook al gaf de huurder aan niet over de financiële middelen te beschikken. Daardoor is de huurachterstand volgens de kantonrechter verder opgelopen en is de mogelijkheid om langs andere weg huurpenningen voor het gehuurde te ontvangen bewust afgesneden. De kantonrechter wijst de vordering tot huurbetaling daarom slechts voor de helft toe en hij matigt de boete.
Gerechtshof Den Haag
In hoger beroep voert de verhuurder aan dat de huurder via de rechter een indeplaatsstelling had moeten afdwingen. Daarom hoefde zij niet te reageren op de voordrachten van overnamekandidaten, aldus de verhuurder. Uit de voordrachten bleek niet dat de kandidaten solvabel waren, en daarom moet -volgens de verhuurder- bovendien worden aangenomen dat ze dat niet zijn.
Maar ook het hof vindt dat de verhuurder geen steekhoudende argumenten aanvoert om de aangedragen overnamekandidaten te weigeren. Het hof stelt bovendien vast dat er geen enkele aanwijzing is, destijds niet en ook nu in hoger beroep niet, dat de voorgestelde overnamekandidaat onvoldoende waarborgen biedt voor nakoming van een nog lopende huurovereenkomst en voor behoorlijke bedrijfsvoering. Van wanbetaling door huurder was in het najaar van 2015 nog geen sprake en zij had een zwaarwichtig belang bij overname. De verhuurder heeft geen eigen bezwaren tegen een overname genoemd. Het hof oordeelt daarom, net als de kantonrechter, dat het in deze omstandigheden onaanvaardbaar is om vanaf januari 2016 volledige nakoming van de huurbetalingsverplichting te vorderen.
Commentaar
Het uitgangspunt bij de overname van overeenkomsten is dat daarvoor instemming van de wederpartij nodig is. Dat volgt uit artikel 6:159 BW. Dat is in het huurrecht niet anders. Voor bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW geldt dat de huurder aan de kantonrechter een machtiging tot indeplaatsstelling kan vorderen als hij zijn bedrijf over wil dragen. Dat vergt minst genomen dat de financiële gegoedheid van de kandidaat voldoende waarborg biedt voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. Hoewel het hof dat niet met zoveel woorden zegt laat ze, door in haar woordkeuze aan te sluiten bij deze voorwaarden, doorschemeren dat die machtiging waarschijnlijk wel verleend zou zijn als deze zou zijn gevorderd.
Maar de huurder heeft die machtiging niet gevorderd. Zij heeft in plaats daarvan op enig moment het gehuurde verlaten en is gestopt met het betalen van huur. Uitgangspunt is natuurlijk dat dit niet mag. De huurder moet de huurpenningen betalen en het gehuurde in gebruik houden gedurende de volledige looptijd van de overeenkomst. Dat had de verhuurder blijkbaar ook bedacht en zij zag dus geen reden om inhoudelijk te reageren op de voorstellen van de huurder. Daarbij ziet de verhuurder over het hoofd dat partijen bij een overeenkomst verplicht zijn zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Dat de houding van de verhuurder moeilijk redelijk of billijk genoemd kan worden, behoeft weinig betoog. De huurder maakt immers duidelijk dat zij een groot belang heeft bij een oplossing en ze doet daar ook concrete voorstellen toe zonder dat op enige wijze duidelijk wordt dat de verhuurder door die voorstellen zou worden benadeeld. Maar wat zijn de gevolgen van deze onredelijke opstelling? Betekent het, zoals de huurder lijkt te menen, dat ze niet meer aan de huurovereenkomst gebonden is?
Zover gaat de rechter niet. De huurder moet wel degelijk een deel van de huurpenningen voldoen. Dat in dit geval een deel onbetaald mag blijven, vloeit voort uit artikel 6:248 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt dat een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De woordkeuze is belangrijk. “Voor zover” impliceert dat geldende regels ook gedeeltelijk buiten toepassing kunnen blijven. “Onaanvaardbaar” duidt er op dat het niet voldoende is dat een bepaalde regel onredelijk of onbillijk is. De onredelijkheid en onbillijkheid moet zo ernstig zijn dat toepassing van de regel onaanvaardbaar is.
Deze zaak ziet op de huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Kort gezegd gaat het dan om winkelruimte of horeca in een voor publiek toegankelijk lokaal of om een hotel. De vraag rijst of dit arrest ook relevant is bij de verhuur van bijvoorbeeld kantoorruimte. Bij de verhuur van kantoorruimte kan geen beroep gedaan worden op artikel 7:307 lid 1 BW en kan dus geen machtiging tot indeplaatsstelling gevorderd worden. De regels inzake redelijkheid en billijkheid zijn evenwel onverkort van toepassing zodat een vergelijkbare uitspraak als de onderhavige zeker ook in geval van verhuur van kantoorruimte denkbaar is.
Opmerkelijk is, ten slotte, dat de opzegging door de huurder in deze procedure nauwelijks een rol heeft gespeeld. Door die opzegging zou de huurovereenkomst immers sowieso geëindigd zijn op 31 januari 2017 en dat betekent dat overnamekandidaten ook alleen maar partij bij een huurovereenkomst konden worden die op die datum zou eindigen. Van in ieder geval één van de overnamekandidaten is bekend dat deze ook na 31 januari 2017 wilde blijven huren. Daar hoefde de verhuurder niet mee in te stemmen maar het lijkt er op dat zij dat in de procedure niet heeft aangevoerd ter rechtvaardiging van het weigeren van de voorgestelde overnamekandidaten.