Ontruiming na burgemeesterssluiting. Of toch niet?
Rechtbank Rotterdam, sector kanton, 8 november 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:10356
Stan Baggen
De kantonrechter te Rotterdam wijst een door de verhuurder in kort geding gevorderde ontruiming af ondanks de omstandigheid dat de burgemeester de gehuurde bedrijfsruimte heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet.
Feiten
De huurder huurt sinds 2016 een bedrijfsruimte van verhuurder en baat in deze bedrijfsruimte een minimarkt met verpakkingen en levensmiddelen uit. Op 31 mei 2022 heeft de politie het gehuurde doorzocht. Bij die doorzoeking zijn een flink aantal zaken aangetroffen die ook wel worden gebruikt voor de vervaardiging van, en handel in, drugs. Dit was reden voor de burgemeester van Rotterdam om het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor drie maanden te sluiten. Verhuurder heeft vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Dat artikel maakt het mogelijk dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt na sluiting van een gebouw op grond van artikel 13b van de Opiumwet.
De kantonrechter
Verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde en voert primair aan dat huurder niet langer een recht of titel heeft om het gehuurde te gebruiken omdat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. Subsidiair vordert verhuurder dat huurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming rechtvaardigt.
Met betrekking tot de primaire grondslag overweegt de kantonrechter dat de verhuurder niet bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, dit ondanks de burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b Opiumwet. De kantonrechter wijst erop dat artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst alleen mogelijk maakt als door gedragingen in het gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw daarom op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. De kantonrechter wijst er ook op dat de Opiumwet in 2019 is gewijzigd waardoor een burgemeesterssluiting als bedoeld in artikel 13b van die wet ook mogelijk is bij strafbare voorbereidingshandelingen voor drugshandel. Die voorbereidingshandelingen leveren strijd op met de artikelen 10a en 11a van de Opiumwet maar dus niet met de artikelen 2 en 3, die in het Burgerlijk Wetboek worden genoemd. Bij een sluiting van een woning door de burgemeester wegens strafbare voorbereidingshandelingen, kan de huurovereenkomst dus niet buitengerechtelijk worden ontbonden.
Bij de beoordeling van de subsidiaire grondslag, namelijk dat er sprake is van een ernstige tekortkoming die ontbinding en dus ook ontruiming rechtvaardigt, oordeelt de kantonrechter als volgt. Vaststaat, aldus de kantonrechter, dat geen sprake was van het bereiden of verwerken van drugs, dat in het gehuurde evenmin (verboden) verdovende middelen zijn aangetroffen en dat in het gehuurde ook geen handel werd gedreven in deze middelen.
De kantonrechter oordeelt dat nog niet vaststaat dat huurder in het gehuurde activiteiten ontplooit die in strijd zijn met de Opiumwet. De kantonrechter wijst erop dat de huurder in het gehuurde een minimarkt uitbaat die handelt in verpakkingen en levensmiddelen en dat deze exploitatie de aanwezigheid van de aangetroffen goederen ook zou kunnen verklaren. Verhuurder heeft nog aangevoerd dat er ook op andere locaties doorzoekingen hebben plaatsgevonden waar onder andere versnijdingsmiddelen, aceton, drugspersen en drugsstempels zijn gevonden waaruit op te maken zou zijn dat huurder en zijn broer betrokken bij illegale handel en bovendien dat huurder al eerder betrokken is geweest bij een strafrechtelijk onderzoek in het kader van de Opiumwet.
Hoewel de kantonrechter zegt de verbanden die verhuurder legt, te begrijpen, oordeelt hij ook dat dit onvoldoende is om bij wijze van voorlopige voorziening aan te nemen dat in het gehuurde zelf activiteiten zijn ontplooit die in strijd zijn met de wet. De vordering tot ontruiming wordt dan ook afgewezen.
Opmerkingen
Voor verhuurders en degenen die hen juridisch bijstaan staat een burgemeesterssluiting min of meer gelijk aan de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding. Als een huurder niet meewerkt zal er om te kunnen ontruimen alsnog een procedure gevoerd moeten worden maar in die procedure hoeft in beginsel niet meer gesteggeld te worden over de vraag of en in hoeverre de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Deze verhuurders en degenen die hen van juridische bijstand voorzien moeten nu dus even opletten: Niet iedere burgemeesterssluiting en ook niet iedere burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b van de Opiumwet leidt tot de bevoegdheid een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
Wat uit deze uitspraak ook volgt is dat niet ieder feitencomplex dat aanleiding geeft tot een burgemeesterssluiting, ook aanleiding geeft tot de ontruiming van het gehuurde. De vraag wanneer een burgemeesterssluiting gerechtvaardigd is, is een andere vraag dan de vraag wanneer een ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Of in deze kwestie de burgemeesterssluiting gerechtvaardigd was, komt in deze procedure niet aan de orde en omdat de huurder tegen die burgemeesterssluiting ook geen bezwaar heeft ingesteld, zal deze vraag in een bestuursrechtelijke procedure evenmin aan de orde komen.
Dat de kantonrechter twijfelt of het gehuurde is gebruikt voor verboden handelingen valt te begrijpen. Men zou de kantonrechter naïef kunnen noemen, maar een betere term is wellicht: voorzichtig. Dat een kantonrechter die oordeelt over de ontruiming van een gehuurde ruimte voorzichtig is, lijkt mij een goede zaak.