Is bedrijfsruimte tijdig opgezegd?
Duco van Praag
Bron: Rechtbank Noord-Nederland (kantonrechter Assen) van 14 november 2017, WR 2018, 45
De Kantonrechter Assen deed een uitspraak over huuropzegging van een 290-bedrijfsruimte. Is de huurovereenkomst door de huurder tijdig opgezegd? Of wordt deze, tegen de wens van de huurder, verlengd met nog eens vijf jaar?
Kan een eerdere huuropzegging van de huurder tegen een onjuiste – veel vroegere – datum hem baten en kan hij met succes aanspraak maken op de wettelijke conversie van artikel 3:42 BW?
Casus
Deze zaak betreft een 290-bedrijfsruimte in Assen. In eerste instantie aangegaan voor twee jaar en vervolgens met drie jaar tot 1 maart 2011 verlengd. In de huurovereenkomst staat dat de overeenkomst daarna steeds met vijf jaren wordt verlengd, tenzij een van partijen met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste zes maanden opzegt. Met ingang van 1 maart 2011 wordt de huurovereenkomst verlengd tot 1 maart 2016.
De huurder zegt per email van 13 januari 2014 op tegen 1 maart 2014. Hij voert als reden aan dat het heel slecht gaat met zijn bedrijf en dat hij geen andere keuze heeft. Verhuurder stemt daarmee niet in. In een email van 10 september 2015 zegt huurder opnieuw op, en nu tegen 1 maart 2016. Vervolgens levert huurder het gehuurde op die datum ook leeg en ontruimd aan verhuurder op.
Verhuurder stelt zich op het standpunt dat de huurder te laat heeft opgezegd. De opzegtermijn bedraagt zes maanden en deze is niet in acht genomen. De tweede opzegging was immers bij email van 10 september 2015 en dat is tien dagen te laat. Aan de eerdere opzegging van 13 januari 2014 kan volgens de verhuurder geen waarde worden toegekend, nu daarin werd opgezegd tegen een veel vroegere datum, te weten 1 maart 2014. De verhuurder vordert dan ook dat de huurder wordt veroordeeld de huur tot de eerst mogelijke einddatum van de huurovereenkomst, te weten 1 maart 2021, te betalen.
Huurder voert verweer en stelt dat wel degelijk gewicht toekomt aan zijn eerdere huuropzeggingen. Die waren weliswaar tegen een onjuiste datum, maar op grond van de wet moeten deze worden geconverteerd tot een juiste opzegging.
Kantonrechter
De kantonrechter overweegt dat voor een conversie van artikel 3:42 BW nodig is dat de strekking van de nietige rechtshandeling in een zodanige wijze beantwoordt aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling, dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht indien van de eerst genoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien. De rechter concludeert dat hier van een dergelijke conversie geen sprake kan zijn. Gelet op de wijze waarop de huurder zijn opzegging tegen 1 maart 2014 toelichtte, was huurder uit op een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Dit werd door de verhuurder ook als zodanig opgevat. Het was met andere woorden niet de bedoeling van de huurder tegen een wel juiste datum op te zeggen, terwijl dit voor de verhuurder tegelijk ook duidelijk was. Onder een dergelijke omstandigheid kan volgens de wet geen sprake zijn van een conversie. De kantonrechter zegt verder dat terughoudend moet worden omgegaan met het toepassen van conversie. Vooral omdat de huurder nog voldoende tijd had om alsnog rechtsgeldig op te zeggen tegen 1 maart 2016. Zou van zijn kant al sprake zijn geweest van onduidelijkheid, had hij die onduidelijkheid daarmee kunnen wegnemen.
Toch wijst de kantonrechter de vordering van de verhuurder af. De reden hiervoor is dat het verhuurder gelet op de communicatie tussen partijen duidelijk was dat huurder de huur wilde stopzetten. De kantonrechter overweegt in dit verband dat de opzeggingsemail weliswaar tien dagen te laat door de verhuurder was ontvangen, maar dat een beroep op die overschrijding door de verhuurder gelet op de in het dossier verder van belang zijnde feiten en omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
Commentaar
In artikel 3:42 BW staat het volgende:
Beantwoordt de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling, dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht, indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien, dan komt haar de werking van die andere rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft medegewerkt.
De huurder deed in deze zaak een beroep op deze conversie. Hij stelde zich op het standpunt in het verleden tegen een te vroege datum te hebben opgezegd en dat die opzegging moest worden geconverteerd naar een juiste opzegging, in dit geval een opzegging tegen 1 maart 2016. De kantonrechter honoreert dit beroep niet. Daarbij overweegt hij dat deze regel tot omzetting alleen dan met succes kan worden ingeroepen als de strekking van de nietige rechtshandeling in een zodanige wijze beantwoordt aan die “geldig aan te merken rechtshandeling” dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht indien van de eerste genoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien. Met andere woorden, de strekking van de foute opzegging moet dezelfde zijn geweest als de strekking van de gewenste juiste opzegging. Dat speelde in deze zaak niet. De huurder had immers uitdrukkelijk de bedoeling de huurovereenkomst tegen een eerdere datum te laten eindigen dan op grond van de huurovereenkomst mogelijk was. Hij maakte bij zijn opzegging dus geen fout. maar hij zegde bewust tegen een eerdere datum op. Daar komt bij dat de verhuurder die opzegging ook als zodanig heeft begrepen en zich op grond daarvan daartegen ook verweerde. Bovendien had de huurder voldoende tijd tijdig een nieuwe opzegging te versturen.
Dat deed hij ook, maar dan tien dagen te laat. Bovendien verzond hij de opzegging niet – zoals dat wettelijk is voorgeschreven – per aangetekende brief of per deurwaardersexploot. Het is echter vaste jurisprudentie dat aan een dergelijke vormfout geen rechten kunnen worden ontleend als de opzegging is ontvangen. Nu de verhuurder erkende de email te hebben ontvangen, bleef deze vormfout dus verder buiten beschouwing. De kantonrechter vond de termijnoverschrijding van tien dagen binnen de perken. Er was tussen huurder en verhuurder door de loop der tijd uitgebreid gecommuniceerd over de wens van de huurder om te komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder wist dit en was bekend met de redenen waarom de huurder de huur wilde beëindigen. Daarom concludeerde de kantonrechter dat een termijnoverschrijding van tien dagen op een opzegtermijn van zes maanden zodanig weinig is dat een beroep van de verhuurder op die overschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
Wat in het vonnis verder niet wordt besproken, is dat in de huurovereenkomst weliswaar een opzegtermijn van zes maanden stond, maar dat de wet een opzegtermijn van één jaar voorschrijft (zie artikel 7:293 BW). In dat geval zou de termijnoverschrijding veel meer zijn, immers ruim een half jaar. Voor zover mij bekend heeft de verhuurder zich hier niet op beroepen. Het is echter de vraag of een dergelijk beroep kansrijk zou zijn geweest. De bepalingen van artikel 7:290 BW zijn namelijk ‘semi-dwingend’ van aard. Dit betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken (zie artikel 7:291 lid 1 BW). Afwijkingen ten gunste van de huurder zijn dus wel toegestaan. In deze procedure zou de huurder ongetwijfeld hebben aangevoerd dat de in de huurovereenkomst opgenomen afwijking voor wat betreft de lengte van de opzegtermijn in zijn voordeel – en daarmee dus geldig – was. Ik meen dat de kantonrechter een dergelijk beroep had moeten honoreren. Zou dat andersom ook het geval zijn geweest, te weten in de situatie dat de verhuurder een beroep deed op de kortere opzegtermijn van zes maanden terwijl de huurder het daarmee niet eens was? Nee, in een dergelijke situatie moet worden aangenomen dat afwijking ten nadele van de huurder is en dan blijft de wettelijke regeling onverminderd van kracht.