Opzegging wegens dringend eigen gebruik: gebruik door de BV van een van de aandeelhouders van verhuurster

Rechtbank Amsterdam 14 december 2021, WR 2022/47

Stan Baggen

De Amsterdamse kantonrechter deed onlangs een uitspraak over de reikwijdte van het begrip persoonlijk gebruik bij de opzegging van 290-bedrijfsruimte. Valt het gebruik door de vennootschap van één van de aandeelhouders van verhuurster nog op te vatten als persoonlijk gebruik?

Casus

De huurder van een bedrijfsruimte heeft daar sinds 1 december 2013 een telefoonreparatiewinkel. De huurovereenkomst is na de eerste termijn van 5 jaar voor nog eens 5 jaar verlengd. De verhuurder is een besloten vennootschap. Deze besloten vennootschap zegt de huurovereenkomst op tegen 1 december 2023. De reden voor opzegging is dat een andere BV op die plek een winkel met keukenaccessoires wil exploiteren. De aandelen in deze BV zijn volledig in handen van iemand die ook een deel van de aandelen in de verhurende vennootschap. de Verhuurder hanteert twee opzeggingsgronden, namelijk dringend persoonlijk gebruik van het gehuurde en een redelijke afweging van de wederzijdse belangen. Huurder stemt met de opzegging niet in.

De kantonrechter

De verhuurder vordert bij de kantonrechter dat deze de huurovereenkomst beëindigt. De verhuurder legt aan die vordering ten grondslag dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor duurzaam persoonlijk gebruik en vindt bovendien ook dat de huurovereenkomst beëindigd zou moeten worden op grond van een belangenafweging. De verhuurder meent dat sprake is van persoonlijk gebruik omdat één van haar aandeelhouders, die een derde van de aandelen bezit, tevens de enige aandeelhouder is van de vennootschap die de winkel met keukenaccessoires wil exploiteren.

De kantonrechter oordeelt dat het begrip ‘persoonlijk gebruik’ op grond van vaste rechtspraak beperkt moet worden uitgelegd. Gebruik door een aan de verhuurder gelieerde derde kan als eigen gebruik worden gezien als de verhuurder met dat gebruik ook zijn eigen belang dient. Maar in dit geval, zo oordeelt de kantonrechter, zijn de verhuurder en de exploitant van keukenapparatuur niet aan elkaar gelieerd. Dat beide vennootschappen een aandeelhouder delen maakt dat niet anders. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het in gebruik geven van bedrijfsruimte aan een niet-gelieerde derde geen eigen gebruik door de verhuurder is, ook niet als met dat gebruik het belang van de verhuurder wordt gediend. De kantonrechter overweegt nog dat het in gebruik geven van het gehuurde aan de aandeelhouder zelf mogelijk wél als eigen gebruik gezien kan worden, maar dan moet wel vaststaan dat met dat gebruik het belang van de  verhuurder wordt gediend. Het enkele aandeelhouderschap is daarvoor onvoldoende.

Vervolgens concludeert de kantonrechter dat ook een redelijke afweging van de belangen van partijen er niet toe kan leiden dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Daarbij is opnieuw van belang dat de belangen van de aandeelhouder niet zo maar dezelfde zijn als de belangen van de vennootschap. De kantonrechter oordeelt dat het belang van die vennootschappen vooral is het verwezenlijken van inkomsten uit de verhuur van de bedrijfsruimte en daarbij doet het er niet toe welke partij de bedrijfsruimte huurt.

Commentaar

Het gehuurde is een zogenaamde 290-bedrijfsruimte. Dat betekent dat het opzeggen van een dergelijke overeenkomst door de verhuurder na 10 jaar enkel mogelijk is op grond van een beperkt aantal opzeggronden. Tot die gronden behoren ook de door de verhuurder aangehaalde gronden: dringend persoonlijk gebruik en opzegging op grond van een belangenafweging. Aan beide opzeggronden ligt in dit geval dezelfde redenering ten grondslag, namelijk dat de verhuurder zich het belang van een aan haar gelieerde onderneming aantrekt en dat daarmee ook het belang van de verhuurder zelf wordt gediend.

De kantonrechter oordeelt dat een zuster-relatie tussen de verhuurder en de beoogde gebruiker – waarbij partijen dezelfde aandeelhouder hebben – onvoldoende is om de gebruiker als gelieerd aan de verhuurder te beschouwen. De kantonrechter gaat nog na of de aandeelhouder van verhuurder wel als gelieerd kan worden beschouwd. Daartoe zal, aldus de kantonrechter, op grond van alle omstandigheden moeten worden aangenomen dat met het gebruik door de aandeelhouder van een verhuurder ook het belang van de verhuurder zelf wordt gediend en het enkele aandeelhouder zijn is daarbij dus onvoldoende.

Overigens geldt in een omgekeerde situatie, waarbij de verhuurder de directeur en enig aandeelhouder is van de beoogde gebruiker wél dat in beginsel sprake is van een beoogd persoonlijk gebruik. Dat is ook wel logisch: wat in het belang van een vennootschap is, moet haast wel ook in het belang van de enige aandeelhouder zijn. Omgekeerd hoeft dat niet zo te zijn. Een aandeelhouder – ook een enig aandeelhouder – kan wel degelijk een eigen belang hebben dat losstaat van de vennootschap.