Wie is aansprakelijk als de vloer  doorzakt?

Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, 5 april 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:2973

Dit artikel verscheen eerder in de Nieuwsbrief Huurrecht: www.futd.nl/vakbladen/huurrecht/

Stan Baggen

Als in een gehuurde winkelruimte (supermarkt) de vloer doorzakt stellen de huurder en de verhuurder vorderingen tegen elkaar in. De verhuurder vindt dat de huurder de herstelkosten moet vergoeden terwijl de huurder vindt dat de verhuurder de vloer moet renoveren, de huurprijs moet verminderen zolang dat niet is gebeurd en de schade die het gevolg is van de renovatiewerkzaamheden moet betalen. In een uitgebreid vonnis wijst de kantonrechter uiteindelijk alle vorderingen, met uitzondering van de proceskostenveroordelingen, over en weer af.

Feiten

Huurder huurt van verhuurder een winkelruimte en exploiteert in het gehuurde een supermarkt. In de huurovereenkomst is afgesproken dat het gehuurde kan worden gebruikt als winkelruimte ten dienste van het bedrijf van huurder. Ook staat er: “De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt als voor een dergelijke ruimte gebruikelijk”. In de algemene voorwaarden is bepaald dat de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is voor alle schade aan het gehuurde tenzij huurder bewijst dat de schade hem niet is toe te rekenen. Daarnaast is van belang dat de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van de bouwvloeren contractueel voor rekening van de verhuurder komen.

Partijen hebben bij de totstandkoming van de huurovereenkomst besproken dat de huurder zou laten onderzoeken of de vloer constructief voldoet aan het door hem gewenste gebruik als super- markt maar de huurder heeft uiteindelijk aangegeven daar vanwege de kosten van af te zien. Bij aanvang heeft de huurder het oude laminaat laten verwijderen en een vloer van PVC laten leggen. In 2017/2018 ontstaan problemen aan de vloer en zakt die op diverse plaatsen door. Hoewel dat in het vonnis niet met zoveel woorden staat, worden de verzakkingen kennelijk niet opgelost en starten partijen om die reden een procedure bij de rechter. Uit een deskundigenrapport (opgesteld door een door de rechter benoemde deskundige) volgt dat de houten vloer vochtig is en is aangetast door schimmel, houtrot en zwam. De kruipruimte onder de vloer kan vrijwel niet geventileerd worden. Dat werd problematisch toen de vloer werd voorzien van folie en PVC. In een tegenrapport wordt deze laatste conclusie niet gedeeld. De belasting van de vloer lijkt niet te hebben bijgedragen aan de problemen. Althans dat staat nergens in het rapport van de deskundige.

De kantonrechter

De kantonrechter behandelt eerst de vraag of de huurder aansprakelijk is voor de schade aan de vloer. De rechtbank oordeelt dat niet vaststaat dat is afgesproken dat de huurder de constructie van de vloer zou onderzoeken. De verhuurder heeft dat weliswaar als voorwaarde gesteld maar niet duidelijk is of de huurder die voorwaarde heeft aanvaard. Bovendien, zo oordeelt de kantonrechter, zou dat onderzoek gaan over de belastbaarheid van de vloer terwijl de huidige problematiek niet het gevolg is van een te zware belas- ting maar van vocht. Het beroep van de verhuurder op de bepaling dat de huurder de vloer niet te zwaar mag belasten, wordt om dezelfde reden verworpen. De verhuurder voert nog aan dat de huurder de schade aan de vloer heeft veroorzaakt door daarop folie en PVC aan te brengen. De kantonrechter oordeelt daarover dat de huurder mocht verwachten dat het gehuurde bij het aangaan van de huur geschikt was voor het normale gebruik dat partijen toen voor ogen heeft gestaan. Daar- onder valt ook de inrichting van het gehuurde, waar- onder een voor supermarkten normale harde vloer, zoals bijvoorbeeld pvc. De huurder kon haar onderneming niet exploiteren op de houten ondervloer en de huurder kon ook niet weten dat de ventilatiemogelijk- heden van de kruipruimte zodanig slecht waren dat een dampdichte toplaag voor problemen zou zorgen.

Vervolgens behandelt de kantonrechter de vraag of de huurder recht heeft op een huurprijsvermindering. De kantonrechter oordeelt dat de huurder daar onvoldoende over heeft gesteld. De huurder kan de supermarkt in beginsel ongestoord exploiteren vanuit het gehuurde. De huurder stelt weliswaar dat ze de normale belasting heeft moeten afbouwen maar daarvan blijkt onvoldoende. De huurder vordert verder dat voor recht wordt verklaard dat de verhuurder aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van de benodigde renovatiewerkzaamheden. Kantonrechter overweegt dat het gebrek naar alle waarschijnlijkheid al aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst maar concludeert ook dat niet is komen vast te staan dat de verhuurder dit wist of behoorde te weten. Dat bete- kent dat de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW niet aansprakelijk is voor de gevolgschade. Impliciet, en logischerwijs, oordeelt de kantonrechter daarmee ook dat het gebrek evenmin om andere redenen aan de verhuurder kan worden toegerekend. De vordering van de huurder tot renovatie van de vloer wordt ten slotte afgewezen omdat de huurder niet heeft toegelicht waaruit die renovatie zou moeten bestaan. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder weliswaar gehouden is tot herstel van gebreken aan de vloer maar dat dit niet is gevorderd.

Opmerkingen

De uitspraak leest als een compendium van mogelijke vorderingen bij een defect aan het gehuurde. Tegelijk laat de uitspraak zien wat er mis kan gaan als je onvoldoende stelt. Uit de uitspraak lijkt te volgen dat de huurder nauwelijks iets heeft gesteld over hoe zijn huurgenot vermindert door het doorzakken van de vloer zodat de vordering tot huurprijsvermindering wordt afgewezen. Ook de vordering tot herstel van de vloer lijkt verkeerd te zijn ingestoken. De huurder heeft renovatie gevorderd, wat impliceert dat de vloer niet alleen hersteld maar ook verbeterd moet worden. Maar de huurder maakt niet duidelijk hoe hij dat precies voor zich ziet. Een eenvoudige vordering tot herstel was mogelijk wel toegewezen hoewel je je natuurlijk ook af kunt vragen waarom de huurder de vloer überhaupt wil laten herstellen als de staat van de vloer geen nadelige gevolgen heeft voor de huurder.

Spiegelbeeldig valt er ook wel wat aan te merken op het vonnis van de kantonrechter zelf. Hoeveel moet je precies stellen om aan te tonen dat het huurgenot vermindert bij een doorzakkende vloer? Het lijkt haast vanzelfsprekend dat je winkel daar niet mooier op wordt en dat dit – dus – gevolgen heeft voor je bedrijfsvoering en je huurgenot. Maar als dat niet zo is, is er ook geen sprake van een gebrek in huurrechtelijke zin. Onder- deel van de definitie van een gebrek is immers dat sprake is van verminderd huurgenot. Het is dan ook niet consistent dat de kantonrechter de overige vorderingen behandelt alsof er wel sprake is van een gebrek.