Samen wonen: medehuur en kamerhuur
Stan Baggen
Inleiding
Het gemiddelde huishouden bestaat uit 2,1 personen. Daarnaast wonen vaak meerdere mensen in een woning zonder dat zij een gemeenschappelijke huishouding voeren. Denk bijvoorbeeld aan studenten die op kamers wonen. Dit artikel bespreekt hoe de verschillende manieren van het gezamenlijk bewonen van woonruimte in het huurrecht vormgegeven kunnen worden.
Daarbij kan een onderscheid gemaakt worden in het gezamenlijk bewonen van een woning waarbij sprake is van een gemeenschappelijk huishouden en het met meerdere huishoudens bewonen van een woning. Daarnaast is een belangrijk onderscheid te maken tussen het verhuren van een zelfstandige woonruimte aan meerdere huurders en het verhuren van onzelfstandige delen van de woning aan individuele huurders.
Medehuur: de echtgenoot of geregistreerd partner
De echtgenoot of geregistreerd partner van een huurder die in het gehuurde zijn of haar hoofdverblijf heeft, is van rechtswege medehuurder. De wetgever verlangt niet dat ook daadwerkelijk een gemeenschappelijke huishouding wordt gevoerd, maar lijkt daar wel van uit te gaan. Er moet daarom bij een huwelijk sprake zijn van een nog bestaand volwaardig huwelijk wil de echtgenoot daardoor medehuurder worden. Daarvan is geen sprake bij van tafel en bed gescheiden echtgenoten of partners. De echtgenoot of partner die niet huurder is, wordt dan geen medehuurder. Maar als het medehuurderschap op deze grond eenmaal is verkregen, vervalt dat niet door scheiding of het uit elkaar gaan van de partners.
Medehuur: contractueel overeengekomen
Naast de hiervoor omschreven medehuur van rechtswege kunnen de bewoners ook contractuele medehuurders zijn. Dat is het geval als zij beiden als huurder de huurovereenkomst getekend hebben. Het verschil tussen medehuur op basis van de wet en contractuele medehuur is met name dat de huurders de overeenkomst bij contractuele medehuur in beginsel alleen gezamenlijk op kunnen zeggen. Bij medehuur op basis van de wet kan de hoofdhuurder de overeenkomst door opzegging beëindigen in welk geval de medehuurder hoofdhuurder wordt. De medehuurder op basis van de wet kan zijn medehuurderschap beëindigen door niet langer het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Opzegging van de huurovereenkomst door die medehuurder is dan dus niet nodig.
De medehuurder, zowel op basis van de wet als contractueel, heeft dezelfde rechten en plichten als de hoofdhuurder. Bij medehuurderschap op grond van de wet zijn hoofdhuurder en medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen. Bij contractuele medehuur zal dat afgesproken moeten worden.
Medehuur: de duurzame gemeenschappelijke huishouding
Bij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met een ander dan de echtgenoot of geregistreerd partner ontstaat geen medehuurderschap van rechtswege, maar kan de huurder samen met die ander de verhuurder verzoeken om deze ander als medehuurder te erkennen. Stemt de verhuurder daar niet mee in, dan kunnen de huurder en de beoogde medehuurder de kantonrechter op grond van artikel 7:267 BW verzoeken om te bepalen dat deze andere persoon medehuurder zal zijn. De kantonrechter kan de vordering alleen afwijzen als er geen duurzame gemeenschappelijke huishouding is of als deze korter dan twee jaar heeft bestaan, de beoogde medehuurder onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur of als de vordering is ingesteld met de kennelijke bedoeling de beoogde medehuurder op korte termijn hoofdhuurder te maken.
Wat precies onder duurzame gemeenschappelijk huishouden moet worden verstaan, wordt in de wet niet verder uitgewerkt en de rechtspraak daaromtrent is vrij casuïstisch. Wel stelde de wetgever bij de parlementaire behandeling van het betreffende wetsartikel : “De vraag wordt gesteld wat onder duurzame gemeenschappelijke huishouding moet worden verstaan. Duurzaam is een begrip dat een verwachting omtrent de toekomst inhoudt. De duurzaamheid kan worden afgeleid uit de tijd, dat de gemeenschappelijke huishouding reeds bestaat. De duurzaamheid zal ook van de bedoeling van de betrokkenen afhangen.” (1)
Als een verhuurder de huurovereenkomst wegens ongeoorloofde samenleving opzegt of ontbindt, kan de huurder alsnog het medehuurderschap verzoeken of daartoe een vordering instellen in de gerechtelijke procedure. Nadat een dergelijk verzoek is gedaan, kan een vordering tot opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst wegens met die overeenkomst strijdige samenleving niet zomaar meer worden toegewezen. De rechter dient eerst te oordelen over het verzoek tot medehuurderschap. Pas als dat verzoek is afgewezen, komt de rechter toe aan de beoordeling van de vordering tot opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst.
In gebruik geven aan een ander
Op grond van artikel 7:244 BW mag een huurder die in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft een deel van het gehuurde aan een ander in gebruik geven. Dat artikel kan uitkomst bieden als er geen gemeenschappelijke huishouding bestaat of als die huishouding niet duurzaam is. Deze wetsbepaling is echter van regelend recht en in de praktijk wordt in huurovereenkomsten meestal een verbod op iedere vorm van ingebruikgeving opgenomen.
Een dergelijk verbod zal echter niet altijd stand houden. Vrij recent sprak de kantonrechter Amsterdam zich uit over een bepaling in de huurovereenkomst die onder andere het gedeeltelijk in gebruik geven aan derden verbood (2). De huurder in kwestie woonde samen met een partner en had daarvoor geen toestemming aan de verhuurder gevraagd. Samenwonen met een partner lijkt in ieder geval een gemeenschappelijke huishouding te impliceren, maar of de gemeenschappelijke huishouding in de onderhavige zaak ook duurzaam was, volgt niet uit de uitspraak. Toch oordeelt de kantonrechter:
“Anders dan [verhuurder] meent is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] zich niet met succes op artikel 2.1 van de algemene bepalingen kan beroepen omdat er geen sprake is van de situatie dat [huurder] het gehuurde geheel of gedeeltelijk in(onder)huur aan een derde heeft gegeven of aan haar heeft afgestaan. [huurder] en Y. hebben immers onweersproken gesteld dat zij samen als partners in het gehuurde hebben gewoond. Een redelijke uitleg van artikel 2.1 van de algemene bepalingen brengt met zich mee dat een dergelijke situatie daar niet onder valt.”
Medehuur en kinderen
Kinderen zullen over het algemeen geen medehuurder kunnen worden omdat het samenwonen met de ouders gezien wordt als een situatie die op enig moment zal eindigen. Wat nu als het recht om de woning gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven in de huurovereenkomst is uitgesloten? Betoogd zou kunnen worden dat de kinderen het huis uit moeten, maar een dergelijke toepassing van de bepalingen uit de huurovereenkomst zal vrijwel altijd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geoordeeld. Die toepassing zou bovendien een inbreuk opleveren op de bescherming van het privé en familieleven van artikel 8 EVRM. Doordat kinderen in beginsel geen medehuurder zijn, kunnen zij de huurovereenkomst na het overlijden van de ouders ook niet voortzetten. In de rechtspraak wordt aangenomen dat zij wel gebruik kunnen maken van het in artikel 7:268 lid 2 BW geregelde recht van samenwoners die een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder vormden om nog zes maanden in het gehuurde te verblijven. Binnen die termijn kunnen de kinderen alsnog bij de kantonrechter vorderen dat zij de huurovereenkomst voort mogen zetten, al zal die vordering niet snel worden toegewezen.
Geen gemeenschappelijke huishouding: bestuursrechtelijk intermezzo
Voordat de verschillende civielrechtelijke opties voor het met meerdere mensen bewonen van een gehuurde woning worden besproken, wordt een kort uitstapje naar het bestuursrecht gemaakt. De Huisvestingswet bepaalt dat woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en de woonruimte gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, die woonruimte niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte omgezet mag worden. Daarbij is van belang dat in bestuursrechtelijke zin sprake is van een dergelijke omzetting als meerdere huishoudens samen een zelfstandige woning gaan bewonen.
Gemeentes hebben veel vrijheid bij het vaststellen van de huisvestingsverordening. Zo is bijvoorbeeld in heel Amsterdam een vergunning vereist voor het bewonen van een woning door meer dan één huishouden. Wat een huishouden is, wordt bovendien ook nog eens door de gemeente bepaald: “een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen die een gemeenschappelijke huishouding voeren.” Andere vormen van gezamenlijke huishoudens – een driehoeksrelatie, een woongroep, etc. – vergen blijkbaar een vergunning van de gemeente. Me dunkt dat daar nog wel de nodige juridische strijd over te voeren valt. Hoe verhoudt dit vergunningstelsel zich bijvoorbeeld met de bescherming van het privé- en familieleven van artikel 8 EVRM?
Geen gemeenschappelijke huishouding: civielrechtelijke varianten
Terug naar het civiele huurrecht. Als meerdere huurders in een woning gaan wonen zonder dat sprake is van een, al dan niet duurzame, gemeenschappelijke huishouding kan sprake zijn van de verhuur van een zelfstandige woonruimte of van de verhuur van onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Wezenlijke voorzieningen die daarbij meestal een rol spelen zijn de keuken, het toilet en de badkamer. In andere gevallen is sprake van onzelfstandige woonruimte.
Of sprake is van de verhuur van zelfstandige of van onzelfstandige woonruimte hangt in belangrijke mate af van de feitelijke omstandigheden maar ook van de contractuele uitwerking. Het huurrecht kent drie varianten om een woning aan meerdere huurders te verhuren die geen gemeenschappelijke huishouding voeren: i) het verhuren van de gehele zelfstandige woning aan meerdere medehuurders, ii) het verhuren van de gehele zelfstandige woning aan een huurder die vervolgens onzelfstandige delen onderverhuurt en iii) het verhuren van onzelfstandige delen van de woning aan individuele huurders. In de eerste twee gevallen gaat de verhuurder één huurovereenkomst aan met betrekking tot een zelfstandige woonruimte. In het laatste geval gaat hij evenzoveel huurovereenkomsten aan als er huurders zijn met betrekking tot onzelfstandige woonruimte.
Als er discussie ontstaat over de vraag wat partijen bedoeld hebben af te spreken kunnen meerdere factoren van belang zijn. Hoe kwalificeren partijen de overeenkomst zelf? Mogen de huurders zelf bepalen hoe ze de ruimtes gebruiken of krijgt ieder een specifieke kamer toegewezen? Zijn de huurders hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele huur of ieder voor een deel? Daarbij kan de kantonrechter tot het oordeel komen dat de feitelijke situatie anders is dan hetgeen partijen overeengekomen zijn. Zo oordeelde de Rotterdamse kantonrechter al eens dat twee huurders van ieder een onzelfstandige woonruimte feitelijk samen een zelfstandige woonruimte huurden omdat de huurders de woning als zodanig gebruikten (3). De kantonrechter concludeert:
“Met de huurcommissie is de kantonrechter van oordeel dat er in deze in feite sprake is van zelfstandige woonruimte, nl. het totaal van de door [huurders] gehuurde ruimten als omschreven in ieders huurcontract. Dit was in ieder geval de bedoeling van [huurders] en van die bedoeling was [verhuurder] op de hoogte. [verhuurder] wilde kennelijk om financiële redenen de totale woonruimte liever als twee onzelfstandige ruimten verhuren.”
Zelfstandige versus onzelfstandige woonruimte: rechtsgevolgen
De keuze die partijen maken voor de ene of de andere contractsvorm heeft de nodige juridische consequenties, ook al is de feitelijke situatie min of meer gelijk. Ik bespreek de meest in het oog lopende verschillen.
Een huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte die voor vijf jaar of korter is aangegaan eindigt door het enkele verloop van de duur zonder dat verder opzegging en/of een beëindigingsvordering bij de kantonrechter vereist is. Bij zelfstandige huur geldt dat alleen voor de overeenkomst die voor twee jaar of korter is aangegaan.
De gemaakte keuze kan ook in andere opzichten een rol spelen bij huurbeëindiging. Als de verschillende delen van de woning als onzelfstandige woonruimte zijn verhuurd kunnen die ook per stuk beëindigd worden. Als de zelfstandige woning als geheel is verhuurd, kan dat niet. Bij een huuropzegging wegens dringend eigen gebruik zal de kantonrechter de huurbeëindigingsvordering alleen toewijzen als blijkt dat passende vervangende woonruimte voor de huurder(s)beschikbaar is. Bij de verhuur van een onzelfstandige woonruimte aan meerdere huurders zal dan ook in beginsel moeten blijken dat de betreffende groep een andere onzelfstandige woonruimte kan verkrijgen waar ze opnieuw samen in kunnen trekken. Zeker als de betreffende groep wat groter is kan dat een lastige opgave zijn. Makkelijker is het om evenzovele onzelfstandige woonruimtes te verkrijgen als er huurders zijn. Die onzelfstandige woonruimtes hoeven zich niet per sé in hetzelfde gebouw te bevinden.
Sowieso zal de huurovereenkomst voor onbepaalde duur met betrekking tot de door meerdere medehuurders bewoonde zelfstandige woonruimte aan alle medehuurders gezamenlijk opgezegd moeten worden en zullen ook de medehuurders, als ze de overeenkomst willen beëindigen, dat gezamenlijk moeten doen. Dat kan er onder omstandigheden toe leiden dat een medehuurder de huurovereenkomst met het oog op de belangen van zijn medehuurder(s) op moet zeggen tegen zijn wil in. Vrij recent sprak de kantonrechter Amsterdam zich uit over contractuele medehuurders die inmiddels ex-partners waren (4). De verhuurder accepteerde een eenzijdige opzegging door de vrouw niet en de vrouw kon alleen een urgentieverklaring krijgen na opzegging. De kantonrechter oordeelde, bij voorlopige voorziening, dat de verwachting is dat een bodemrechter zal oordelen dat de man moet meewerken aan gezamenlijk opzegging van de huurovereenkomst.
Als het in verband met een voorgenomen renovatie van de gehuurde woning nodig is dat de huurder tijdelijk elders verblijft zal de verhuurder moeten bijdragen in de verhuiskosten. Bij zelfstandige woonruimtes is de minimale bijdrage in een ministeriële regeling vastgelegd. Daar staat tegenover dat huurders die de zelfstandige woonruimte gezamenlijk bewonen in beginsel slechts recht hebben op één gezamenlijke vergoeding terwijl de bewoners van onzelfstandige woonruimte ieder een eigen recht op een vergoeding hebben.
Bij zelfstandige woonruimte kan – als de woonruimte daarvoor in aanmerking komt – een geliberaliseerde huurprijs worden afgesproken. Bij onzelfstandige woonruimte kan dat niet. Daar staat tegenover dat bij een niet geliberaliseerde huurprijs de totale huurprijs voor een aantal onzelfstandige woningen al snel hoger is dan de huurprijs van één zelfstandige woonruimte. Wat qua huurprijs voor de verhuurder of de huurder beter uitkomt, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Ten slotte speelt het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte , ook een rol bij de bescherming van onderhuurders. Onderhuurders van zelfstandige woonruimte worden beschermd tegen beëindiging van de bovenliggende huurovereenkomst. In dat geval wordt de hoofdverhuurder partij bij de onderhuurovereenkomst. Dat is niet het geval bij onderverhuur van onzelfstandige woonruimte. Een interessante uitspraak daarover deed het Hof Amsterdam recentelijk (5). De verhuurder had een zelfstandige woonruimte verhuurd en die huurder verhuurde de woonruimte kamersgewijs onder. Toen de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigde startte een van de onderhuurders een procedure. Het Hof concludeerde dat de zogenaamde hoofdhuurovereenkomst eigenlijk een beheerovereenkomst was en dat er dus een rechtstreekse huurrelatie bestaat tussen de verhuurder en de kamerhuurders.
Conclusie
Bij woningdelen heeft de verhuurder vaak niet veel te kiezen. Dat is het geval bij echtgenoten of geregistreerde partners maar ook in belangrijke mate bij bewoners die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Ook andere vormen van samenwonen door partners zal een verhuurder mogelijk moeten accepteren, zoals blijkt uit de in dit artikel aangehaalde uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter van 29 april 2019.
In andere gevallen zullen partijen na moeten denken over de meest passende constructie voor het delen van de woning: verhuur van een zelfstandige woonruimte aan meerdere huurders gezamenlijk of verhuur van onzelfstandige woonruimte aan individuele huurders. Daarbij geldt dat een kantonrechter door de gekozen constructie heen kan prikken als deze niet goed aansluit op de feitelijke werkelijkheid. Welke constructie het meest geschikt is hangt af van de omstandigheden. Als gekozen wordt voor het gezamenlijk huren van één zelfstandige woonruimte zullen partijen zich goed rekenschap moeten geven van de problemen die kunnen ontstaan als één van de betrokkenen de huurovereenkomst wil beëindigen.
noten:
1. Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 6
2. Ktr. Amsterdam 29-04-2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:4075
3. WR 1997, 5: Ktr. Rotterdam, 01-03-1996
4. Ktr. Amsterdam 04-10-2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:7055
5. Hof Amsterdam 03-09-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3230