Vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten

Hof Arnhem-Leeuwarden, 16 februari 2021, ECLI:NL: GHARL:2021:1481

Duco van Praag

In deze uitspraak beoordeelt het gerechtshof de vraag of de huurder na beëindiging van de huurovereenkomst wel of niet zijn onderneming op een andere plaats is voortgezet. Als dat het geval is, kan hij aanspraak maken op een eerder door de kantonrechter vastgestelde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

Casus

Tussen verhuurder en huurder heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW te Arnhem. Het betrof een winkel in sportartikelen. Samen met het magazijn was de gehuurde ruimte ongeveer 600 m². Nadat de verhuurder deze huurovereenkomst had opgezegd en de huurder met die opzegging niet instemde, heeft de kantonrechter op vordering van de verhuurder de datum van beëindiging vastgesteld op 31 december 2018. In die procedure maakt de huurder aanspraak op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. De verhuurder voert aan dat de huurder – mede gelet op de bijna bereikte pensioengerechtigde leeftijd – zijn onderneming niet zou gaan voortzetten en dat hij ook nog geen andere ruimte heeft gehuurd. In zijn vonnis stelt de kantonrechter de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op een bedrag van € 20.000,-. Hij veroordeelt de verhuurder tot betaling daarvan over te gaan, maar wel onder de voorwaarde dat de huurder binnen 1 jaar na het einde van de huurovereenkomst een aan zijn huidige bedrijfsruimte vergelijkbare winkel zal hebben gehuurd. Vanaf 27 december 2018 huurt de huurder een andere bedrijfsruimte in Arnhem. Eind 2019 verhuist hij naar een andere ruimte in Arnhem waar bij zijn onderneming voortzet. Hij verzoekt aan verhuurder over te gaan tot uitkering van de tegemoetkoming van € 20.000,-. De verhuurder weigert dat waarna de huurder bij de kantonrechter betaling vordert.

Kantonrechter

De kantonrechter wijst de vordering af. Op grond van wat de huurder heeft aangevoerd, oordeelt hij dat de nieuwe huurovereenkomst geen betrekking heeft op winkelruimte en dat van een voortzetting van zijn oude onderneming daarom geen sprake was. Daarbij achtte de kantonrechter bovendien relevant dat vanuit de nieuwe ruimte internetverkoop plaats vond en de huurder geen inzage had verleend in de verhouding tussen de reguliere winkelverkoop en de verkoop via internet.

Hof

Het hof vernietigt de uitspraak en veroordeelt de verhuurder alsnog tot betaling van de tegemoetkoming over te gaan. Het hof overweegt daarbij dat de kantonrechter die het beëindigingsvonnis had uitgesproken had overwogen dat het weliswaar moet gaan om een “vergelijkbare winkelruimte” maar dat hij dat begrip verder niet had ingevuld. Wel blijkt uit de overwegingen dat het moest gaan om een voortzetting van zijn onderneming. Op grond van wat de huurder heeft aangevoerd, concludeert het hof dat daarvan sprake is. In de nieuwe ruimte zijn onder meer een toonbank en rekken met schappen waarin watersportartikelen worden aangeboden. Er is een kassa, een pinapparaat, een etalageruimte en pashokjes. In de getekende huurovereenkomst staat weliswaar vermeld dat sprake is van 230a-bedrijfsruimte en dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als opslag ten behoeve van een webwinkel in sport-gerelateerde zaken en het bestemmingsplan staat detailhandel niet toe, deze omstandigheden betekenen volgens het hof echter niet dat geen sprake is van voortzetting van de winkelruimte. Daarvoor is namelijk beslissend hoe de huurder de bedrijfsruimte feitelijk gebruikt en in dit verband staat voldoende vast dat de huurder naast de webshop ook een fysieke winkel in watersportartikelen exploiteert. Ook het feit dat de oude ruimte (600 m²) kleiner is dan de nieuwe ruimte (150 m2) en dat de huurprijs aanzienlijk lager is, betekent niet dat de nieuwe winkelruimte niet vergelijkbaar is. Het hof acht doorslaggevend dat de kernactiviteit van de onderneming van huurder in stand is gebleven, te weten de verkoop van watersportartikelen. Dat in de nieuwe situatie mogelijk een groter deel van de verkoop per internet plaatsvindt, doet volgens het hof niet af aan de conclusie dat sprake is van een vergelijkbare winkelruimte. Daarbij oordeelt het hof ook dat de klantenkring van huurder hetzelfde is gebleven. Het feit dat de huurder vanaf eind 2019 opnieuw is verhuisd en ook in die nieuwe ruimte een winkel voert, bevestigt zijn bedoeling om zijn onderneming voort te zetten.

Commentaar

Als de rechter een vordering van een verhuurder tot huurbeëindiging toewijst, kan hij op grond van artikel 7:297 BW de verhuurder veroordelen aan de huurder een tegemoetkoming te betalen voor diens verhuis- en inrichtingskosten. Dit betreft een tegemoetkoming en dus geen integrale schadevergoeding. Met andere woorden, de huurder kan slechts aanspraak maken op een deel van zijn verhuis- en inrichtingskosten. De huurder hoeft hiervoor geen tegenvordering in te stellen, wel moet hij in de procedure aanvoeren dat hij deze kosten maakt en ook waarom. Vaak gaat het in procedures om de vraag welke vergoeding onder de gegeven omstandigheden redelijk is. In deze zaak en de daaraan voorafgaande huurbeëindigingsprocedure gaat het echter om de vraag of een tegemoetkoming sowieso op zijn plaats is. Wil de huurder hierop aanspraak kunnen maken moet hij zijn onderneming wel daadwerkelijk elders voortzetten. Een huurder die in verband met de huurbeëindiging wil of moet stoppen, zal immers niet opnieuw moeten inrichten en dan zou de tegemoetkoming beperkt moeten blijven tot slechts een deel van de verhuiskosten.

In de procedure die leidde tot de huurbeëindiging stond het kennelijk onvoldoende vast dat de huurder daadwerkelijk zou voortzetten. Niettemin had hij kennelijk voldoende aangevoerd om dit in ieder geval aannemelijk te maken. Daarom oordeelde de kantonrechter dat hij aanspraak kon maken op een bedrag van € 20.000,-. , maar wel onder de voorwaarde dat hij binnen een termijn van 1 jaar na het einde van de huurovereenkomst met stukken onderbouwd zou hebben aangetoond dat hij zijn onderneming in een vergelijkbare andere winkelruimte zou hebben voortgezet. Een paar dagen voor het aflopen van de termijn huurt hij andere – weliswaar veel kleinere – bedrijfsruimte. Hij maakt vervolgens jegens zijn voormalige verhuurder aanspraak op betaling van het bedrag van € 20.000,-. Deze weigert uit te keren. Hij vindt dat de door de huurder gehuurde bedrijfsruimte niet vergelijkbaar is aan de oude ruimte. Er staat in de huurovereenkomst vermeld dat het gehuurde alleen mag worden gebruikt als opslag ten behoeve van een webshop in sport-gerelateerde producten, terwijl het gehuurde volgens het bestemmingsplan niet als winkel mag worden gebruikt. De kantonrechter volgt het standpunt van verhuurder. Het hof komt tot een ander oordeel en kijkt met name naar de feitelijke inrichting van de nieuwe ruimte. Hieruit blijkt dat deze in ieder geval deels als winkel in gebruik is en dat de huurder zijn onderneming daarin heeft voorgezet. Dat de huurder richting zijn nieuwe verhuurder mogelijk tekortschiet door in strijd met de overeengekomen bestemming “opslag” in het gehuurde een winkel te hebben en dat dit volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan, doet aan dat feitelijk gebruik niet af. De omstandigheid dat de nieuwe ruimte veel kleiner is dan de oude ruimte mag zo zijn, maar dat betekent ook niet dat de huurder zijn onderneming niet heeft voortgezet. Hetzelfde geldt voor het feit dat een deel van de omzet (nu) via het internet wordt behaald. Belangrijk vindt het hof dat de oude klantenkring de winkel van de huurder weet te vinden en ook hieruit kan de voortzetting worden afgeleid. Dit wordt tot slot bevestigt doordat de huurder eind 2019 opnieuw is verhuisd en ook in die nieuwe ruimte zijn winkel heeft voortgezet.

Je ziet de laatste tijd meer jurisprudentie waarin de rechter de aanspraak op de tegemoetkoming in die zin voorwaardelijk maakt dat de huurder daarop alleen aanspraak kan maken als hij zijn onderneming daadwerkelijk voortzet. Dit is ook wel begrijpelijk. In een huurbeëindigingsprocedure valt niet altijd goed in te schatten of de huurovereenkomst daadwerkelijk zal eindigen. Soms is het voor een huurder ook niet eenvoudig andere bedrijfsruimte te vinden. Bovendien kunnen er andere omstandigheden spelen op grond waarvan de huurder nog niet precies kan inschatten of hij verder wil of kan. In deze zaak zou de huurder op korte termijn de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Hij had ook kunnen beslissen te stoppen.

In deze zaak stond vooral de vraag ter discussie of de nieuwe ruimte voldoende vergelijkbaar was met de oude. Het is de vraag of dat in zijn algemeenheid relevant is. Waar het naar mijn mening in eerste instantie om gaat is of de huurder zijn onderneming daadwerkelijk op een andere plek voortzet en in dat verband kosten maakt. Die ruimte hoeft niet in dezelfde gemeente te liggen. Niettemin zijn ook situaties denkbaar dat dit laatste wel aan de orde moet zijn: denk aan een groot supermarktconcern dat ieder jaar wel ergens in Nederland een nieuwe vestiging opent. Dan ligt het niet voor de hand dat een verhuurder voor de kosten moet optreden als die nieuwe winkel in een andere provincie ligt. De ruimte hoeft ook niet ongeveer even groot te zijn. Als de nieuwe ruimte veel kleiner is kan dat tot uitdrukking komen in een lagere tegemoetkoming omdat de huurder dan in de regel ook minder inrichtingskosten heeft.

Omdat het gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden niet altijd van een huurder kan worden verwacht dat hij direct of kort aansluitend op de beëindiging van de huurovereenkomst nieuwe ruimte huurt en omdat de vraag of hij tot huur daarvan overgaat mede afhankelijk kan zijn van de hoogte van de tegemoetkoming, kan het redelijk zijn dat de rechter hem hiervoor een termijn verschaft. In de gepubliceerde uitspraken hierover wordt vaak een termijn van 6 of 12 maanden geboden. Dat in deze zaak voor 1 jaar is gekozen, kan te maken hebben met het feit dat de beëindiging van de huurovereenkomst heel kort na de datum van het vonnis plaatsvond en de huurder dus snel moest vertrekken. Zou het vonnis worden gewezen ruim voor de beëindigingsdatum, kan een kortere of zelfs geen termijn redelijk zijn.

Zou de rechter er ook voor kunnen kiezen de hoogte van de vergoeding afhankelijk te laten zijn van de aard en omvang van de nieuwe ruimte? Dit lijkt op eerst gezicht moeilijk voorstelbaar. Op grond van artikel 7:297 lid 2 BW moet de rechter – voordat hij een eindvonnis wijst – zijn beslissing over de (hoogte van de) tegemoetkoming namelijk eerst aan partijen voorleggen. Verder moet hij de verhuurder daarbij een termijn gunnen om zijn vordering tot huurbeëindiging in te trekken. Dit kan de verhuurder doen als hij de tegemoetkoming te hoog vindt. Een en ander lijkt de mogelijkheid om een flexibele vergoeding toe te kennen in de weg te staan. Als echter maar vast staat wat het maximumbedrag is en de verhuurder daarmee weet waaraan hij toe is, zie ik hiertegen geen bezwaar.