Verhuur kantoorruimte: verhuurder kan niet opzeggen

Gerechtshof Amsterdam,11 juni 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1962)

 

Duco van Praag

 

Het gerechtshof boog zich recent over de vraag of de verhuurder de huurovereenkomst wel heeft kunnen opzeggen. Als dat het geval is, komt de huurder mogelijk een bepaalde mate van ontruimingsbescherming toe en als dat niet het geval is hoeft het hof die vraag niet te beantwoorden omdat de huurovereenkomst gewoon doorloopt.

 

Casus

 

Tussen NBM (als huurder) en Inima (als verhuurder) bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot kantoorruimte. Deze huurovereenkomst loopt in ieder geval sinds 1 februari 2008. Hij is in eerste instantie voor de duur van vijf jaar aangegaan. Verder zijn partijen het volgende overeengekomen.

 

3.2  Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst voortgezet voor een aanvullende optieperiode van vijf jaar, derhalve tot en met 31 januari 2018. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende periodes van telkens vijf jaar.

 

3.3  De beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging door huurder tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

 

Inima zegt de huurovereenkomst op tegen 31 januari 2017. NBM is het met deze opzegging niet eens en start een procedure als bedoeld in artikel 7:230a BW. Hierin verzoekt zij allereerst haar in dit verzoek niet ontvankelijk te verklaren omdat ze van mening is dat Inima als verhuurder niet kon opzeggen. Voor zover de rechter dat standpunt niet zou honoreren, verzoekt zij de ontruimingsbescherming tot een periode van één jaar te verlengen.

 

Kantonrechter

 

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst door Inima rechtsgeldig is opgezegd. Hij beoordeelt vervolgens de belangen van partijen en stelt vast dat de belangen van NBM bij een tijdelijke voortzetting van het gebruik zwaarder wegen dan die van Inima bij directe beëindiging daarvan. Hij verlengt de termijn van de ontruimingsbescherming daarom tot één jaar.

 

Gerechtshof

 

NBM is het met deze uitspraak niet eens en gaat hiervan bij het gerechtshof in hoger beroep. Zij stelt zich daarbij op het standpunt dat partijen hebben afgesproken dat alleen zij als huurder gerechtigd is de huurovereenkomst op te zeggen en dat de opzegging door de verhuurder daarom niet mogelijk is. Het hof is het met haar eens. Onder verwijzing naar wat partijen hebben afgesproken overweegt dit hof dat in artikel 3.3 met zoveel woorden is vermeld dat “beëindiging plaatsvindt door opzegging door de huurder”. Een dergelijke afspraak is niet in strijd met enig (dwingend) recht en het staat partijen vrij om deze te maken. Het hof overweegt verder dat deze afspraak wordt bevestigd in een tussen partijen in 2011 getekende allonge. Op grond hiervan acht het hof op dat moment voldoende bewezen dat partijen zijn overeengekomen dat alleen NBM als huurder kan opzeggen en dat Inima op dat moment onvoldoende tegenbewijs heeft geleverd. Het hof verklaart NBM als huurder in haar verzoek daarom niet-ontvankelijk en veroordeelt Inima in de proceskosten.

 

Commentaar

 

In een procedure als bedoelt in artikel 7:230 BW kan een huurder aan de rechter vragen zijn verplichting om het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst te ontruimen tot maximaal een jaar op te schorten. De huurder in deze zaak start een dergelijke procedure maar vraagt allereerst hem daarbij “niet-ontvankelijk” te verklaren. Dat betekent dat de huurder wil dat de rechter uitspreekt hem in die zaak niet te kunnen ontvangen omdat de zaak niet vatbaar is voor berechting. Dat lijkt raar maar bij procedures in de zin van artikel 7:230a BW komt dit vaker voor. De meest voorkomende situatie waarin een huurder kan vragen om hem niet-ontvankelijk te verklaren, is als de verhuurder opzegt en daarbij van mening is dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW terwijl de huurder vindt dat sprake is van de huur van winkelruimte (of andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW). Als van dat laatste sprake is en de huurder stemt niet in met de opzegging van de huurovereenkomst, dan eindigt deze niet door die opzegging maar kan alleen de rechter op vordering van de verhuurder een dergelijke beëindiging uitspreken. Als hierover tussen partijen verschil van mening bestaat, zal de rechter beoordelen hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Komt hij tot de conclusie dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, betekent dit dat de huurovereenkomst door de opzegging van de verhuurder niet is geëindigd en dat deze dus gewoon doorloopt. In dat geval komt de rechter dus niet toe aan de vraag of aan de huurder nog ontruimingsbescherming moet worden toegekend en verklaart hij de huurder niet-ontvankelijk in zijn verzoek. Komt hij tot de conclusie dat sprake is van 230a-bedrijfsruimte, zal hij de huurder wel ontvankelijk verklaren en vervolgens moeten oordelen over de vraag of de ontruimingsbescherming wel of niet moet worden verlengd.

 

In deze zaak ging het om een andere vraag. Partijen waren het erover eens dat sprake is van 230a bedrijfsruimte maar de huurder stelde op het standpunt dat partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst hadden afgesproken dat alleen hij als huurder gerechtigd was tot opzegging over te gaan. De kantonrechter gaf hem ongelijk, maar het hof meende aan de hand van wat in de huurovereenkomst is bepaald en de wijze waarop partijen zich nadien tot elkaar hebben gedragen dat de huurder gelijk had. Op grond daarvan verklaarde het hof de huurder alsnog niet-ontvankelijk in zijn verzoek. Het resultaat daarvan is dat de huurovereenkomst vanaf 1 februari 2017 gewoon is blijven doorlopen.

 

In artikel 7:230a lid 8 BW is bepaald dat van een uitspraak van de kantonrechter als bedoeld in het artikel geen hoger beroep (of cassatie) kan worden ingesteld. Hoe kan het dan dat het hof de zaak toch behandelt? Het verbod op hoger beroep heeft alleen betrekking op de inhoudelijke toets, dat wil zeggen op de vraag of een huurder wel of geen aanspraak maakt op een verlenging van de ontruimingsbescherming. Stelt de kantonrechter vast dat de huurder aanspraak heeft op een verlenging tot zes maanden, kunnen partijen van die uitspraak dus niet in hoger beroep. Een dergelijk hoger beroep staat echter wel open voor zogenoemde voorvragen. Een voorvraag kan zijn welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is, 230a of 290, of – zoals in deze zaak – of het voor de verhuurder überhaupt wel mogelijk is om op te zeggen.