Wijzigingen in de warmtewet: gevolgen voor de huurovereenkomst

 

Stan Baggen

 

Inleiding

 

Verwarming van woonruimte kan individueel per woning plaatsvinden of door middel van een ketel die door meerdere woningen in een blok worden gebruikt. Dat laatste heet blokverwarming. In huurrelaties is het bij blokverwarming vaak de verhuurder die de warmte aan de individuele huurders levert. De verhuurder mag de kosten aan de huurder doorberekenen maar hoe en wat precies is de laatste jaren nogal aan veranderingen en discussie onderhevig. Hoe sluiten Warmtewet en huurrecht op elkaar aan? Per 1 juli 2019 zijn een aantal wijzigingen in de Warmtewet in werking getreden die de discussie waarschijnlijk opnieuw aan zullen zwengelen.

 

De situatie voorafgaand aan de invoering van de Warmtewet

 

Tot 2014 kon een verhuurder de kosten van warmtelevering aan de huurder doorberekenen in de servicekosten. Het Besluit Servicekosten bevat als bijlage een lijst van zaken en diensten die “in ieder geval” als servicekosten bij een huurder in rekening mogen worden gebracht. Op die lijst stond onder andere vermeld: “de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en de gemeenschappelijke gedeelten”.

 

Wat niet tot de servicekosten werd gerekend zijn de onderhoudskosten en de afschrijving van collectieve verwarmingsinstallaties. De geldende leer was dat die verwarmingsinstallaties onroerende aanhorigheden zijn als bedoeld in artikel 7:233 BW. Dat betekent dat ze tot het gehuurde behoren en dat de vergoeding voor het gebruik daarvan dus onderdeel van de kale huurprijs is.

 

Invoering van de Warmtewet

 

Per 1 januari 2014 trad de Warmtewet in werking. Doel van de wet is om gebruikers van blokverwarming beter te beschermen tegen tariefsverhogingen omdat deze gebruikers vaak geen keuze hebben om naar een andere leverancier te stappen. Op grond van deze wet werden tot voor kort ook verhuurders die in het kader van een huurovereenkomst blokverwarming aanbieden gezien als warmteleveranciers en de Warmtewet verplicht hen om met huurders een warmteleveringsovereenkomst te sluiten. Op grond van de Warmtewet mogen de leveranciers ook kosten voor onderhoud en afschrijving van de installatie in rekening brengen. De verhuurder/leverancier mocht op grond van de Warmtewet dus iets wat hij op grond van het huurrecht niet mocht.

 

Warmtewet en huurrecht

 

De  Warmtewet sloot dus niet goed aan op het bestaande huurrecht. Op grond van de Warmtewet mocht de verhuurder wel onderhoudskosten en afschrijving van de installaties bij de huurder in rekening brengen terwijl dat op grond van het huurrecht niet mocht, althans niet buiten de kale huurprijs om.

 

De wetgever is er kennelijk van uitgegaan dat de nieuwe Warmtewet voorgaat op het bestaande huurrecht. Wellicht vanuit de gedachte dat de Warmtewet van hogere rang is dan het Besluit Servicekosten, wellicht ook omdat er gewoon niet goed over is nagedacht.

 

Hoe dan ook leek de gedachte van de wetgever te zijn dat de kosten voor de verwarmingsaansluiting zelf (afschrijving en onderhoud) voortaan afzonderlijk aan de huurder in rekening gebracht konden worden. Om die reden is het woningwaarderingsstelsel, op grond waarvan de maximaal redelijke kale huurprijs wordt bepaald (Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte) met ingang van 1 januari 2014 aangepast  in die zin dat per verwarmd vertrek in geval van blokverwarming een halve punt minder mag worden berekend waardoor de maximaal redelijke huurprijs lager werd. Feitelijk had dit alleen effect op kale huurprijzen die (vrijwel) net zo hoog waren als maximaal redelijk volgens het woningwaarderingsstelsel.

 

Ook in ander opzicht sloot het beschermingsregime van de Warmtewet niet goed aan op het regime van het Huurrecht. De Warmtewet staat toe bepaalde maximumtarieven in rekening te brengen, ongeacht de kosten die de leverancier maakt. Het servicekostenregime staat toe dat de in redelijkheid gemaakte kosten bij de huurder in rekening worden gebracht. Het zal duidelijk zijn dat beide regimes dus tot andere resultaten kunnen leiden.

 

In de praktijk

 

In de praktijk ontstond, zoals te verwachten viel, onduidelijkheid. Welke criteria gelden voor de toetsing van de in rekening gebrachte prijs voor warmtelevering? Valt die prijs nog onder de noemer servicekosten? Mogen de kosten van onderhoud en afschrijving van de installatie buiten de kale huur om aan de huurder worden doorberekend?

 

De Huurcommissie bleef als beleid hanteren dat sprake is van servicekosten maar bepaalde wel dat de redelijkheid van de in rekening gebrachte bedragen voor warmtelevering voortaan getoetst moeten worden aan de Warmtewet. De Huurcommissie bleef er tegelijkertijd bij dat de installatiekosten zelf in de kale huur thuishoorden.

 

Dit laatste werd anders gezien door de kantonrechter Groningen. Volgens een uitspraak van 10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:3499) stond het de verhuurder “vrij om op grond van [de Warmtewet] de kosten van onderhoud van de cv-ketel en toebehoren via de servicekosten bij [naam gedaagde] in rekening te brengen. Deze doorbelasting is ook niet in strijd met de bepalingen in het huurrecht en de daarmee samenhangende uitvoeringsbesluiten (servicekosten c.q. kleine herstellingen), nu de collectieve cv-installatie weliswaar als onroerende zaak van het totale appartementencomplex is aan te merken, maar gegeven de nieuwe systematiek niet (meer) is toe te rekenen aan de door [naam gedaagde] gehuurde woonruimte”.

 

Bedoelt de kantonrechter daarmee te zeggen dat de cv-ketel met het oog op de Warmtewet niet langer een onroerende aanhorigheid is? Daar lijkt het wel op en er valt ook wel wat voor te zeggen. Beargumenteerd zou kunnen worden dat de warmte niet langer op grond van de huurovereenkomst wordt geleverd maar op grond van de Warmtewet (“de nieuwe systematiek”) en de daarop gebaseerde warmteleveringsovereenkomsten.

 

Toch is het de vraag of die redenering wel juist is. Huurders hebben op grond van de huurovereenkomst recht op een woning die hen het genot verschaffen dat ze daarvan mogen verwachten bij het aangaan van de huur. Een huurder die een door blokverwarming verwarmde woning huurt mag verwachten dat die verwarming het ook doet en daar is de verwarmingsinstallatie voor nodig. Als dat zo is, en de installaties zich buiten de woning bevinden, dan ligt het toch wel voor de hand om die installaties als onroerende aanhorigheden aan te merken. De installatie hoort immers, in functionele zin, bij het gehuurde.

 

Meerdere uitspraken van kantonrechter hebben het overige beleid van de Huurcommissie overigens wel bevestigd: de in rekening gebrachte bedragen voor warmtelevering zijn servicekosten maar moeten volgens de criteria van de Warmtewet beoordeeld worden.

 

Wijzigingen in de Warmtewet

 

De gesignaleerde onduidelijkheid is voor de wetgever reden om verhuurders per 1 juli 2019 niet langer als warmteleverancier aan te merken zoals bedoeld in de wet. De Warmtewet is dan niet langer van toepassing in de verhouding tussen verhuurders en huurders van woonruimte en het huurrecht wordt weer leidend.

 

Maar in de tussentijd was ook het huurrecht aangepast. Vanaf 2014 staat op de eerder genoemde servicekostenlijst alleen nog maar de verwarming van gemeenschappelijke ruimtes vermeld. Vergoeding van de verwarming van de woonruimtes zelf is  voor zover die individueel bemeterd is, overgeheveld naar het BW. De vergoeding voor blokverwarming komt in het huurrecht dus niet meer voor, althans niet uitdrukkelijk. Dat gaf niet, want die kosten werden immers door de Warmtewet geregeld. Maar als die vanaf 1 juli 2019 niet langer op verhuurders van toepassing is zou opnieuw onduidelijkheid kunnen ontstaan.

 

Aanpassing van het Besluit Servicekosten?

 

Het was de bedoeling van de wetgever om die onduidelijkheid te vermijden door de servicekostenlijst bij het Besluit servicekosten opnieuw aan te passen door toe te voegen dat zowel de de kosten van energie voor het verwarmen van het woonruimtegedeelte alsmede de kosten voor de installaties zelf (afschrijving en onderhoud) als servicekosten worden aangemerkt.

 

Maar op dat plan kwam de nodige kritiek. Huurdersorganisaties meenden dat met de aanpassing alsnog, en ten onrechte, bewerkstelligd zou worden dat huurders buiten de kale huurprijs om moesten bijdragen aan afschrijvings- en onderhoudskosten van de verwarmingsinstallaties terwijl dat nu juist een van de kritiekpunten op de toepassing van de Warmtewet was.

 

Ook wetstechnisch krijgt het conceptbesluit kritiek. De discussie of warmte installaties onroerende aanhorigheden zijn lijkt nog niet voorbij. De eerder aangehaalde Groningse kantonrechter baseerde zijn uitspraak op de nieuwe systematiek van de Warmtewet. Die nieuwe systematiek is nu weer teruggedraaid. Of het oordeel dat de installaties geen onroerende aanhorigheden zijn ook in de toekomst in stand blijft, is dus maar de vraag.

 

Dat de gehuurde woonruimte mede de aanroerende aanhorigheden omvat, staat in het Burgerlijk Wetboek en die wet heeft een hogere rang dan het Besluit Servicekosten. Als de wetgever echt vindt dat het onderhoud en de afschrijving van blokverwarmingsinstallaties buiten de kale huur om in rekening gebracht moet kunnen worden, vergt dat, al was het maar voor de duidelijkheid, een aanpassing van de wet en niet enkel van het Besluit Servicekosten.

 

Verhuurdersorganisatie Aedes ziet voorgaande problemen niet en is wel voorstander van de aanpassingen aan het Besluit Servicekosten. Volgens Aedes zijn de verwarmingsinstallaties geen onroerende aanhorigheden zijn. Maar Aedes lijkt politiek alleen te staan en de beoogde aanpassing van het Besluit Servicekosten lijkt er niet te komen.

 

En nu?

 

De lijst in bijlage 1 bij het Besluit Servicekosten is niet limitatief. In ieder geval de kosten voor de energielevering zelf zullen ook zonder aanpassing van het besluit vrijwel zeker gewoon als servicekosten kunnen worden aangemerkt. Of dat ook voor de afschrijving en onderhoudskosten van de installatie zelf geldt, is echter maar zeer de vraag. Het standpunt van Aedes – dat de installatie geen onroerende aanhorigheid is – kan alsnog worden aangevoerd als argument waarom toch ook die kosten als servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Maar de kans van slagen van dat argument lijkt niet al te groot.

 

Wat wel opvalt is dat het Woningwaarderingsstelsel niet opnieuw wordt aangepast terwijl het toch wel voor de hand ligt om in ieder geval de halve punt per verwarmd vertrek die in 2014 is weggenomen weer terug te laten keren.

 

Een oplossing voor verhuurders

 

Een oplossing voor verhuurders die toch liever meer dan alleen de kosten van de warmtelevering aan huurders in rekening willen brengen en bovendien ook onderhouds- en afschrijvingskosten willen doorberekenen zou er in gelegen kunnen zijn om de warmtelevering aan een derde – een dochteronderneming? – uit te besteden. Die derde is dan niet gebonden aan het huurrecht en kan op grond van de Warmtewet de daarin opgenomen tarieven doorberekenen.

 

Wat daarvoor precies nodig is, is nog de vraag. Mag de verhuurder de installaties simpelweg aan een derde verhuren of is er meer nodig om een knip te maken tussen verhuurder en warmteleverancier? Is een dergelijke wijziging alleen mogelijk ten overstaan van nieuwe huurders of mogen ook bestaande overeenkomsten gewijzigd worden? Levert een dergelijke uitbesteding überhaupt wel op dat de warmtelevering niet langer op basis van het huurrecht wordt beoordeeld? De toekomst zal het moeten leren.

 

Stan Baggen

15 juli 2019