Woning met kapsalon: woonruimte of bedrijfsruimte?
Hof Amsterdam, 18 oktober 2022, ECLI: NL:GHAMS:2022:2921
Stan Baggen
Als een huurder vordert dat de kantonrechter hem of haar machtigt een ander in de plaats te stellen is het van belang te weten welk huurrechtelijk regime op de huurovereenkomst van toepassing is. In een procedure bij het gerechtshof Amsterdam lag de vraag voor of een overeenkomst gezien moest worden als een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte of met betrekking tot 290-bedrijfsruimte – middenstandsbedrijfsruimte – en van het antwoord op die vraag hing af of indeplaatsstelling door de verhuurder geweigerd kon worden of niet.
De feiten
Huurster huurt sinds september 2000 een ruimte die volgens de huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als zelfstandige woonruimte. De huurster exploiteert op de begane grond van het gehuurde een kapsalon en gebruikt de rest van het gehuurde als woonruimte. De huurster had de kapsalon overgenomen van de voorgaande huurster voor een bedrag van NLG 35.000,-. Toen de vorige huurster de huur opzegde had zij het over “mijn huis”. Kennelijk is daar ook gesproken over een overname met de verhuurder die op enig moment aan de voorgaande huurster heeft geschreven dat “dit bedrijfspand annex woning buiten de woonkrant om verhuurd mag worden”. De huurster wil nu zelf verhuizen en wil de kapsalon overdragen aan een nieuwe huurster die door haar wordt voorgedragen. De verhuurder heeft het verzoek daartoe afgewezen.
De kantonrechter
Huurster vordert dat de kantonrechter haar machtigt om de voorgedragen huurster in haar plaats te stellen in de bestaande huurovereenkomst. Zij stelt dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Huurster betoogt dat beide huurregimes op onderdelen moeten worden toegepast. Huurster voert aan dat zij voldoet aan zowel de regels voor indeplaatsstelling van woonruimte als aan de regels voor indeplaatsstelling van bedrijfsruimte. De verhuurder ziet het anders. Hij voert ter verweer aan dat op de huurovereenkomst uitsluitend de regels voor woonruimte van toepassing zijn en dat huurster zich nu beroept op de regels voor woningruil terwijl niet is voldaan aan de vereisten daarvoor. Verhuurder wil het gehuurde niet als bedrijfsruimte verhuren en wijst op zijn belang om zich als woningcorporatie te richten op de verhuur van woonruimte.
De kantonrechter wijst de vordering af. Als sprake is van een gemengde overeenkomst van woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte, zoals huurster betoogt, moet gekeken worden of de overeenkomst kan worden gesplitst in een overeenkomst woonruimte en een overeenkomst middenstandsbedrijfsruimte. Als dit niet mogelijk is, zoals in dit geval, is een cumulatie van huurregimes niet mogelijk. Er zal gekozen moeten worden. Huurster heeft zelf verklaard dat de woning geen afhankelijke woning is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW en dat het huurregime van de artikelen 7:290 e.v. BW niet kan worden toegepast. De conclusie die de kantonrechter daaruit trekt is dat het huurrecht van woonruimte van toepassing is en op grond van het huurrecht van woonruimte is de vordering niet toewijsbaar omdat het niet gaat om een voorgenomen woningruil.
Gerechtshof
In hoger beroep wijzigt huurster haar eis en de grondslag daarvan. Zij vordert primair voor recht te verklaren dat het gehuurde is te kwalificeren als een bedrijfsruimte met een afhankelijke woning, subsidiair dat de huurovereenkomst is te kwalificeren als gemengde huurovereenkomst waarbij de bedrijfsruimte overheerst en dus het 290-bedrijfsruimte regime van toepassing is of meer subsidiair dat artikel 7:307 BW, dat de indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte regelt, analoog zou moeten worden toegepast en/of dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verhuurder niet meewerkt aan de verzochte indeplaatsstelling, althans tot medewerking daaraan gehouden is.
Het hof oordeelt dat een cumulatie van huurregimes, zoals ook de kantonrechter oordeelde, inderdaad niet mogelijk is. Het hof merkt op dat een geslaagd beroep op het enkel van toepassing zijn van de regels van middenstandsbedrijfsruimte zou leiden tot een aanzienlijk slechtere huur- en huurprijsbescherming. De bescherming van de zwakkere partij, de huurder, vergt dan ook dat niet te snel tot toepasselijkheid van het regime voor middenstandsbedrijfsruimte zou moeten worden geconcludeerd. Dat is niet anders als het de huurder is die de toepasselijkheid daarvan bepleit. Het hof wijst erop dat partijen het gehuurde in vele opzichten als woonruimte hebben behandeld en concludeert dat de situatie zoals die feitelijk is zich beter laat karakteriseren als “salon aan huis” dan als “wonen boven een zaak”. Het gehuurde is gelegen in een woonwijk en ziet er aan de buitenzijde ook als een gewoon woonhuis uit. De bedrijfsruimte maakt slechts een ondergeschikt deel van het gehuurde. Het hof noemt nog meer elementen die tot de conclusie leiden dat sprake is van de huur van woonruimte en noemt als belangrijkste reden dat verhuurder wel heeft toegestaan dat huurster in een ondergeschikt deel van het gehuurde een kapsalon ging drijven maar dat die bestemming nooit dwingend aan huurster is opgelegd. De toestemming had dan ook alleen tot gevolg dat het gebruik als kapsalon niet als wanprestatie kon worden beschouwd. Anders gezegd, aldus het hof, gebruik als kapsalon is niet een overeengekomen bestemming maar een extra gebruiksmogelijkheid die huurster is gegund. Dat neemt niet weg dat huurster woonruimte heeft gehuurd. Dat het gehuurde in de jaren 30 van de vorige eeuw is gebouwd als winkelhuis en dat daarin de laatste 40 jaar behalve een woning ook steeds een kapsalon aanwezig is geweest, doet daar niet aan af.
Het hof volgt huurster evenmin in haar betoog voor analoge toepassing van artikel 7:307 BW. Het huurrecht voor woonruimte bevat een veelheid aan gedetailleerde, veelal dwingendrechtelijke regels. Daarin is ook bepaald onder welke nauwkeurig omschreven omstandigheden een huurder zijn verhuurder kan dwingen het gehuurde te verhuren aan een door hem voorgedragen nieuwe huurder. Voor analoge toepassing van een regel uit het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte is dan geen plaats.
Tenslotte komt het hof toe aan een weging van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De huurster voert daartoe aan dat zij groot belang heeft bij de overnamesom en dat zij bij het voortzetten van de onderneming door de opvolgende huurster ook geen transitievergoeding hoeft te betalen aan het personeelslid dat bij haar in dienst is. De voorgedragen huurster biedt bovendien voldoende waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst en wil met haar kinderen boven de kapsalon gaan wonen. Door de wijze waarop de huurovereenkomst tussen verhuurder en haar tot stand is gekomen heeft zij erop mogen vertrouwen, steeds aldus de huurster, dat de verhuurder ook haar, net als de voorgaande huurster, in staat zou stellen haar onderneming te verkopen aan een nieuwe huurder. In dat vertrouwen heeft zij ook in de onderneming geïnvesteerd.
Het hof oordeelt dat te begrijpen valt dat huurster, op grond van het feit dat zij zelf destijds de activa van de voorgaande huurster had overgenomen, heeft gehoopt dat de verhuurder ook haar na verloop van tijd in de gelegenheid zou stellen om die activa aan een derde over te doen. Gelet op de manier waarop de huurrelatie is vorm gegeven en uitgevoerd had zij echter moeten begrijpen dat zij daar geen aanspraak op zou kunnen maken. In dat opzicht zijn de financiële nadelen voor de huurster te beschouwen als de keerzijde van het feit dat de huurster in de afgelopen 20 jaar voor het gehuurde steeds slechts de prijs van een sociale huurwoning heeft betaald en niet de prijs voor een bedrijfsruimte. Bovendien, zo oordeelt het hof, heeft de huurster de van haar voorganger gekochte voorraad kunnen gebruiken, heeft zij de aankoopsom van de inventaris ruimschoots kunnen terugverdienen en kan ze de nu aanwezige inventaris te zijner tijd verkopen. Tegenover het belang van de huurster zet het hof het belang van de verhuurder, een toegelaten instelling, die zich overeenkomstig haar wettelijke taak wil concentreren op de verhuur van woonruimte en die na beëindiging van de thans geldende huurovereenkomst het gehuurde wil verhuren met een verbod op bedrijfsmatig gebruik. Dit alles brengt mee, aldus het hof dat het standpunt van de verhuurder niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en er dus geen verplichting bestaat om in te stemmen met indeplaatsstelling.
Commentaar
Deze procedure is opmerkelijk in die zin dat het niet vaak voorkomt dat een huurder zich erop beroept dat het huurrecht woonruimte niet van toepassing is op een huurovereenkomst. In vrijwel alle opzichten biedt het huurrecht woonruimte immers aanzienlijk meer bescherming dan het huurrecht voor bedrijfsruimte. Uit deze zaak blijkt dat dit niet altijd het geval is. Inderdaad kent het huurrecht voor bedrijfsruimte een speciale regeling voor de situatie dat een huurder zijn bedrijf aan een ander wil overdragen die in het huurrecht woonruimte logischerwijs niet voorkomt. Dat die regel niet door analoge toepassing, dan wel door toepassing van maatstaven van redelijkheid en billijkheid, alsnog ook op woonruimte wordt toegepast ligt dan wel voor de hand. Het is immers een regel die speciaal bedoeld is voor bedrijven en met het hof kan ik alleen maar concluderen dat de huurder weliswaar gerechtigd was om een kapsalon in haar woning te exploiteren maar dat het geenszins de bedoeling is geweest om een huurovereenkomst met betrekking tot een kapsalon aan te gaan.